Für 11.000 AnlegerInnen der Vermögensanlagen ProReal Europa 9 (PRE9) und ProReal Europa 10 (PRE10) sind die Informationen aus dem Insolvenzantrag ihres Investments SC Finance Four GmbH (SCF4) ein Aneinanderreihung von Hiobsbotschaften. Zu erwarten ist demnach ein fast vollständiger Verlust der Anlegergelder. Der Antrag wirft aber auch starke Zweifel hinsichtlich des gesamten Finanzierungskonstrukts auf, das auf sehr wackeligen Beinen stand. Konkrete Fragen von Investmentcheck wurden nicht mehr beantwortet, weil SORAVIA sich derzeit lieber auf „die Aufgabenstellungen im Rahmen der Sanierung konzentrieren“ möchte.
Wackeliges Finanzierungskonstrukt
„Die Antragsstellerin betreibt ein Zinsdifferenzgeschäft.“ So wird im von Semper Fidelis formulierten Insolvenzantrag vom 8. März 2024 das Geschäft der SCF4 beschrieben. Denn sie hat 10 Prozent Zinsen an die beiden Emittentinnen PRE9 sowie 10 gezahlt und selbst zwischen 10,75 und 12,25 Prozent Zinsen von den Projektgesellschaften kassiert. Auch wenn dieses Geschäft rein rechnerisch funktioniert, würde es wohl ein vorsichtiger Kaufmann so nicht eingehen, denn die empfangenen Darlehen von der PRE9 und 10 sind immer zu erfüllen, während die an die Projektgesellschaften ausgereichten Darlehen einem qualifizierten Nachrang unterliegen. Das Ganze wurde dann sogar noch weiter auf die Risikospitze getrieben, in dem die SCF4-Geschäftsführung nachrangig vereinbarte Rückzahlungen bereits an andere Projektgesellschaften als Darlehensausreichung zusagte. Laut Insolvenzantrag hat sich daraus nun eine Planungslücke ergeben: „Da die eigentlichen erwarteten Liquiditäts-Zu- beziehungsweise Rückflüsse nicht nur zur Erfüllung der Zinsraten gegenüber der ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH, sondern auch für die Finanzierung und Umsetzung weiterer, bereits laufender oder für die Zukunft eingeplanter Projekte benötigt wird, ergeben sich jedoch auch darüber hinaus erhebliche Folge-Effekte.“
Drohender Dominoeffekt
Notwendige Einzelwertberichtigungen bei vier Projekten brachten das wackelige Finanzkonstrukt zum Einsturz. UFO Unterföhrung, Sylter Hof, Quartier Tegernsee und Zollhafen Mainz werden die Projekte bei SORAVIA genannt, in die 88,3 Millionen Euro Anlegerkapital flossen (mehr zu diesen Projekten). 86,8 Millionen Euro davon waren abzuschreiben, weshalb die SCF4 bereits zugesagte Mittel für andere Projekt nicht leisten konnte. „Die ausstehenden Projekte können ohne die vertraglich vereinbarten Darlehens Auszahlungen von der Antragstellerin nicht fortgeführt beziehungsweise aufgenommen werden“, heißt es in dem Insolvenzantrag, der damit größere Probleme andeutet: „Die Antragstellerin muss ihrerseits hierfür aber noch ihre jeweiligen Pflichten aus den Darlehensverträgen erfüllen, das heißt sie muss zunächst noch weitere Tranchen der vereinbarten Darlehen in das jeweilige Projekt auszahlen, um überhaupt die Fertigstellung der Projekte zu ermöglichen; dies kann die Antragstellerin aus den dargestellten Gründen aktuell nicht. Die Antragstellerin benötigt hierfür zunächst selbst neue Liquidität, da ihr die eigentlich eingeplanten Rückflüsse aus den vier gescheiterten Projekten ausgefallen sind.“
Darlehenshöchstbeträge über den verfügbaren Mitteln
Das Problem der geplanten Geldflüsse zwischen den Projektgesellschaften wird in dem Insolvenzantrag auch durch einen Vergleich verschiedener Darlehensverträge deutlich. Gegenüber PRE 9 und 10 bestanden bei Antragstellung Schulden in Höhe von 283,7 Millionen Euro. Die 28 aufgeführten ausgereichten Darlehen an die Projektgesellschaften valutierten mit 286,6 Millionen Euro bereits etwas höher. Aber die mit den einzelnen Verträgen unterschriebenen Höchstbeträge summierten sich sogar auf 471,8 Millionen Euro. Ein waghalsiges Unterfangen, das im Grunde eine Erfüllung aller nur nachrangig vergebenen Darlehen unterstellte. Hierzu äußerte sich SORAVIA auf Anfrage nicht. Sie hoffen auf Verständnis, dass von einer Beantwortung der Anfrage abgesehen werde, weil SORAVIA sich lieber „auf die Aufgabenstellungen im Rahmen der Sanierung konzentrieren“ würde.
Fast vollständiger Totalverlust erwartet
Da die Nichterfüllung der zugesagten Darlehensausreichungen an eigentlich gesunde Projektgesellschaften wiederum Schadenersatz-Ansprüche oder Vertragsstrafen auslöst, könnte das Vermögen der SCF4 fast vollständig verloren sein: „Aus den bereits umfassend erläuterten Gründen sind die bestehenden Forderungen der Antragstellerin aus Darlehen (in Höhe von nominal 286 Millionen Euro per 31. Dezember 2023) aktuell nur noch in bruchteilhafter Höhe werthaltig. Wir haben die Ansprüche im Vermögensverzeichnis (Anlage A 10) lediglich mit 4,9 Millionen Euro aktiviert, das heißt in Höhe von circa 1,7 Prozent des Nominalbetrages.“
Ergebnisse der Portfolioanalyse
Als die One Group vor Weihnachten erstmals die Aussetzung von Zinszahlungen ankündigte (One Group zahlt Zinsen nicht), wurde eine ausführliche Portfolioanalyse für das erste Quartal 2024 versprochen. Die Ergebnisse liegen längst vor und waren die Grundlage für die Entscheidung zum Insolvenzantrag in Eigenverwaltung. Öffentlich kommuniziert wurden die Ergebnisse aber nicht. Im Hinblick auf die beiden Angebote ProReal Deutschland 7 und ProReal Deutschland 8 wird im Insolvenzantrag ausgeführt, dass „sich zwar Zahlungsverzögerungen nicht vermeiden lassen, die weiteren Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Projekten aber ausfinanziert und die Durchführung der Projekte daher gesichert sind.“ Detailliertere Informationen aus der Portfolioanalyse zu den von SCF4 finanzierten Projektentwicklungen sind im Insolvenzantrag nur auszugsweise als Anlage A8 enthalten.
Schon länger Finanzierungsprobleme
Ein von der GMVV & Co. GmbH verfasstes „Kurzgutachten zur Unternehmenskrise der SC Finance Four GmbH“ beschäftigte sich unter anderem mit den Ursachen für notwenige Einzelwertberichtigungen bei den vier größten Problemobjekten. Die Ausführungen zum Projekt Sylter Hof deuten beispielsweise schon länger vorliegende Finanzierungsprobleme an. Denn für einen im Dezember 2021 geschlossenen Kaufvertrag sollte im September 2022 das Closing stattfinden. Eine anfänglich von der Helaba ausgesprochene Indikation sah eine Senior-Finanzierung über 80 Millionen Euro vor. Aufgrund der negativen Marktentwicklung wurde die Erstindikation im Juli 2022 auf 53,3 Millionen Euro reduziert und „Ende 2022 nach einer mehrmonatigen Due Diligence endgültig“ abgesagt. Auch andere Gespräche mit über 40 potenziellen Finanzierungspartnern kamen zu keinem positiven Abschluss. GMVV schrieb dazu: „Diese potenziellen Finanzierungspartner lehnten die Finanzierung mit den Hinweisen auf die schwierige Marktlage und auf die Risiken von Baukostensteigerungen ab. Ein weiterer Grund war die deutliche Verschlechterung der LTVs.“ Das Projekt in Unterföhring scheiterte ebenfalls an einer Finanzierung: „Durch eine neue Risikobewertung des Konsortialführers im Jahr 2023 verschlechterte sich das ursprüngliche Darlehensangebot massiv.“ Im November 2023 zog die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien die Reißleine.
SORAVIA verweigert Verantwortung
Aufschlussreich ist weiterhin der dem Insolvenzantrag beigefügte Erstellungsbericht von Ebner Stolz für den Jahresabschluss 2022. Dieser zeigt, dass die Zinserträge mit 24,3 Millionen Euro geringer waren als die Zinsaufwendungen in Höhe von 24,5 Millionen Euro. Folglich vergrößerte sich das negative Eigenkapital, also die bilanzielle Überschuldung. Bei der SCF4 ergab sich daraus ein bestandsgefährdendes Risiko, da die Schulden gegenüber PRE9 und 10 keinem qualifizierten Nachrang unterlagen. Die Geschäftsführung bescheinigte deshalb in einer „Anlage 2/1“ eine positive Fortführungsprognose und verwies auf eine Zusage der damaligen Muttergesellschaft: „Zudem liegt eine Absichtserklärung der Soravia Investment Holding GmbH als Alleingesellschafterin der SC Finance Four GmbH (ehemals SORAVIA Capital Four GmbH) für eine Kapitalausstattung im Bedarfsfalle vom 30. Juni 2023 vor.“ Das „zudem“ bezieht sich auf die Erklärung der Geschäftsführung, dass diese „trotz des negativen Eigenkapitals von einer Fortführung der Gesellschaft“ ausgehe. Deshalb verwundert es schon ein wenig, wenn SORAVIA gegenüber der Stiftung Warentest erklärte (hier), die „Absichtserklärung begründet keinen Zahlungsanspruch gegenüber der Soravia Investment Holding GmbH“. Eine Nachfrage von Investmentcheck, welche Bedeutung dann diese Absichtserklärung hatte, wurde nicht kommentiert.
Anlegerbeirat mit unklaren Befugnissen
Angesichts des weitgehenden Totalverlusts klingt es fast wie Hohn, wenn im Insolvenzantrag unter der Überschrift „Sicherstellung der Gläubigerinteressen“ die Gründung eines Anlegerbeirats beschrieben wird: „Zudem haben die Antragstellerin und die beiden Emittentinnen ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH ihrerseits unabhängig von der jetzigen Antragstellung die Einrichtung von Anlegerbeiräten initiiert, die in der kommenden Woche erstmalig tagen sollen. Die unmittelbare Einbindung der betroffenen (Anlage-)Gläubiger deren Einzahlungen die Antragstellerin als Pooling-Gesellschaft erhalten und investiert hat, wird daher bereits auf dieser Ebene gewährleistet.“ Die SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger sieht in diesem Überlegungen nur eine Alibi-Funktion und hat die Tätigkeit im vorläufigen Anlegerbeirat aufgegeben. Sogar grundlegende Unterlagen wurden offenbar verweigert und ein kalkulierter Zeitaufwand von fünf Stunden im Monat wäre illusorisch. Auch die Weigerung einer Vergütung wird kritisiert: „So verhindert die Fonds-Geschäftsführung, dass die Beiräte eine professionelle und profunde Aufarbeitung der Vorgänge um die Zahlungsflüsse aus den Fonds leisten können.“ In das gleiche Horn bläst Rechtsanwalt Marc Gericke, der ebenfalls als vorläufiges Mitglied in dem Anlegerbeirat bei den vier bisher stattgefundenen Sitzungen dabei war: „Bis heute ist nicht klar, auf welcher Grundlage dieser Anlegerbeirat tätig werden soll.“ Deshalb erklärt auch er öffentlich seinen Rücktritt aus dem vorläufigen Gremium und steht „für einen zukünftigen Anlegerbeirat ohne Klärung von dessen Rechten, Pflichten und Befugnissen sowie einem völlig unklaren Haftungsumfang nicht (mehr) zur Verfügung“.
Loipfinger’s Meinung
SORAVIA und One Group verbreiten seit Monaten ein Chaos und informieren die betroffenen AnlegerInnen völlig unzureichend. Wer den Insolvenzantrag der SCF4 liest wird sich fragen, wie ein solch wackeliges Finanzkonstrukt derartig erfolgreich bei PrivatanlegerInnen ab 10.000 Euro platziert werden konnte. Rechtsanwalt Dr. Andreas Kleinschmidt, der als vorläufiger Sachwalter bei dem vorläufigen Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung agiert, muss vielfältigste Aspekte aufarbeiten. Er wird dabei vermutlich besonders genau hinsehen, da der von Semper Fidelis eigentlich für diese Aufgabe vorgeschlagene Dr. Jan Markus Plathner das Amt ablehnte. Besonderes Augenmerk würde ein angeblich in Vorbereitung befindlicher Insolvenzplan erfordern, bei dem sich die AnlegerInnen vermutlich etwas besserstellen könnten als im Insolvenzantrag beschrieben. Dann wäre aber sehr genau abzuwägen, welche Eventualansprüche für einen dann in Aussicht gestellten Rückfluss aufzugeben wären. Unter Einbeziehung des bisherigen Verlaufs wäre ich sehr vorsichtig, ob ein solcher von SORAVIA vorgeschlagener „Insolvenzplan-Deal“ die Interessen der AnlegerInnen fair berücksichtigt.
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