Weitere ProReal-Produkte in Zahlungsverzug

AnlegerInnen im Forum Investmentcheck.Community beklagten sich letzte Woche über ausbleibende Zinsen bei verschiedenen ProReal-Angeboten. User „Arbab“ schrieb von Problemen beim ProReal Private 2 bis 11 und bei der Nachzahlung der Zinsen für das 4. Quartal 2023 beim ProReal Deutschland 7. Damit weitet sich das Spektrum säumiger Emittentinnen der One Group erheblich. Sehr bedenklich stimmt außerdem das Kommunikationsverhalten von SORAVIA in diesem Zusammenhang.

Beispiel ProReal Private 2
Immerhin 23,3 Millionen Euro kamen bei der 2020 aufgelegten Emission von nachrangigen Namensschuldverschreibungen der ProReal Private 2 GmbH zusammen. Ab 200.000 Euro war eine Zeichnung möglich, die anfänglich mit sechs Prozent und seit Juli 2021 mit sieben Prozent verzinst werden sollte. Nach den hohen Verlusten bei ProReal Europa 9 und 10 (Drohender Totalausfall) kam es auch hier zu enormen Verunsicherungen. OneGroup-Chef Uwe Richter beruhigte regelmäßig und schrieb am 24. Juni den AnlegerInnen, dass er sich freuen würde, die Auszahlung der Verzinsung der nachrangigen Namensschuldverschreibungen für das 2. Quartal 2024 ankündigen zu können: „Wir werden Ihren Auszahlungsbetrag in Höhe von EUR [xxx] innerhalb von 10 Bankarbeitstagen nach Quartalsende auf das uns bekannte Auszahlungskonto überweisen.“ Am letzten Freitag ruderte er nun zurück und verschickte ein Vertröstungsschreiben: „Aufgrund der schwierigen Marktlage kam es bei der Darlehensnehmerin unerwartet zu einer Transaktionsverzögerung. Dies hat bedauerlicherweise Einfluss auf die aktuelle Liquiditätssituation der Emittentin, sodass wir die Auszahlung der Verzinsung für das 2. Quartal erst im Laufe des August 2024 auszahlen werden.“

Presseanfrage
Da Investmentcheck diverse Hinweise ausgebliebener Zinszahlungen bei verschiedenen Private-Emissionen vorliegen, sollte SORAVIA erklären, warum die Zinszahlungen nicht vertragsgemäß erfolgten. SORAVIA Deutschland erklärte nach einer Vertröstung am Freitag nun heute am Montag, dass alle AnlegerInnen „laufend und rechtzeitig über das Timing der Zinszahlungen informiert“ würden. Das nun zwischenzeitlich ebenfalls in verschiedenen Versionen eingetroffene Vertröstungsschreiben datiert zufällig auf den gleichen Tag wie die Presseanfrage. Aber unabhängig von der spekulativen Möglichkeit, dass die AnlegerInnen erst aufgrund der Presseanfrage informiert wurden, bleibt die Tatsache, dass eine Information am Freitag keinesfalls mehr rechtzeitig erfolgte. Laut Investmentmemorandum des ProReal Private 2 ist die Zinszahlung „spätestens zum Ablauf des zehnten Bankarbeitstags des nachfolgenden Quartals fällig und zahlbar“. Das war für das 2. Quartal 2024 konkret Freitag, der 12. Juli. Eine Information über die Nichtzahlung mit Datum 19. Juli ist folglich keinesfalls mehr „rechtzeitig“.

Lawine von Folgefragen
Der Vorgang von nicht bezahlten Zinsen wirft neben der verspäteten Kommunikation eine Reihe von Folgefragen auf. Warum wurde Ende Juni noch so getan, als würde die Zinszahlung pünktlich erfolgen? Das ohnehin stark angekratzte Vertrauen wird durch nicht gehaltene Versprechen nur noch weiter erschüttert. Außerdem wird in der Begründung für die Nichtzahlung eine unerwartete Transaktionsverzögerung bei der Darlehensnehmerin angegeben. Bei den ProReal Private-Emissionen floss das Geld an die SC Finance Three (siehe auch: SCF3 mischt nachrangige und nicht nachrangige Anlegergelder). Diese Gesellschaft nimmt aber keine Immobilientransaktionen vor, bei denen es zu Verzögerungen kommen könnte, sondern gab das Geld an zum Teil höchst fragwürdige Projektentwicklungen weiter (Problemobjekt München-Unterföhring). Vermutlich ist also eine Transaktion auf dieser Ebene gemeint, welche aber nicht näher spezifiziert wurde. Basiert die Nichtzahlung gegenüber den AnlegerInnen auf der Einrede aus der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre? Das würde bedeuten, dass die Emittentinnen insolvent wären, wenn sie ein paar Euro Quartalszinsen zahlen würden. Daran schließt sich an: Mit welcher rechtlichen Begründung wurde von der SCF3 an die geldgebenden Emittentinnen von Secure-Produkten noch Zinsen bezahlt, während an die Emittentinnen der Private-Produkte offenbar kein Geld floss? Mit welcher rechtlichen Begründung wurde überhaupt von der SCF3 nicht an die Emittentinnen von Private-Produkten bezahlt? Hier dürfte es eigentlich keine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre geben …

Gutachten Sachverwalter
Die systematische Zerstörung von Anlegervertrauen zeigt sich bei SORAVIA nicht nur mit der verspäteten und der unterbliebenen öffentlichen Kommunikation weiterer Zahlungsprobleme. Auch in Zusammenhang mit dem Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung bei der SC Finance Four GmbH (SCF4) wird offenbar gemauert. Wie die letzte Woche vom Amtsgericht Offenbach am Main bekannt gemachte Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung zeigt (Aktenzeichen 8 IN 170/24), ist das Gutachten des vorläufigen Sachwalters Dr. Andreas Kleinschmidt von White & Case seit dem 28. Juni fertig. SORAVIA will den Empfängerkreis klein halten. Auf Anfrage wurde eingeräumt: „Alle Informationen zum Insolvenzverfahren sowie Berichte des Sachwalters werden ordnungsgemäß in dem dafür zuständigen, nicht-öffentlichen Gremium, dem Anlegerbeirat, bekannt gemacht. Daher bitten wir um Verständnis, dass wir jenseits dieser formalen Plattform keine zusätzlichen Informationskanäle bereitstellen.“ Das mit der Zuständigkeit und der „formalen Plattform“ kann zwar diskutiert werden, aber die Tatsache der nach über drei Wochen noch nicht vorgenommenen Weiterleitung dürfte nicht mehr als „ordnungsgemäß“ gelten. „Werden bekannt gemacht“ sollte Beiratsmitglieder zu der Frage führen, warum das noch nicht passierte.

Loipfinger’s Meinung
Immer wieder bestätigt SORAVIA das Vorurteil, dass bei dem Wiener Projektentwickler die Interessen der deutschen AnlegerInnen ganz weit hintenanstehen. Die zumindest verspätete Information hunderter GroßanlegerInnen der Private-Serie könnte auf ein „einfaches Vergessen“ oder ein „bewusstes Verzögern“ zurückzuführen sein. Letztendlich ist aber beides alarmierend in Bezug auf die Glaubwürdigkeit. Monatelang wird versucht den Eindruck zu erwecken, die Probleme bei den großen Emissionen ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 wären singulär. Nun zeigt sich aber, dass weitere Produkte in den Strudel der Zahlungsprobleme hineingezogen wurden. Dieser Eindruck ist fatal für die gesamte SORAVIA-Gruppe. Und er sollte auch die Beiräte bei den Emissionen ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 elektrisieren, denen bisher das alles entscheidende Gutachten des Sachwalters vorenthalten wird. Kleinschmidt unterschrieb am 28. Juni seinen Bericht, in dem offenbar ein Insolvenzplan enthalten sein muss, der eine Eröffnung in Eigenverwaltung rechtfertigte. Ein „formal zuständiges“ Gremium nicht zeitnah zu informieren ist insofern bedenklich, da eine formale Zuständigkeit auch eine Verantwortung für den Anlegerbeirat begründet.

Hinweis auf weitere Informationsquellen
Die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) hat zu meinen Recherchen „Die Ruhe vor dem Sturm“ ein Interview auf deren YouTube-Kanal „SdK-Talk“ veröffentlicht. Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz wird am 30. Juli ein Webinar mit Rechtsanwalt Lutz Tiedemann zu den Handlungsoptionen anbieten (mehr). Betroffene sollten möglichst viele Informationen über die Machenschaften von SORAVIA sammeln. Auch das Anlegerforum Investmentcheck.Community ist eine gute Quelle für Informationen und eine Möglichkeit, sich mit anderen geschädigten AnlegerInnen auszutauschen.