10.000 AnlegerInnen der Vermögensanlagen ProReal Europa 9 (PRE9) und ProReal Europa 10 (PRE10) wissen wenig über die Folgen des Insolvenzantrages bei ihrem Investment in die SC Finance Four GmbH. Noch weniger wissen allerdings die 5.000 AnlegerInnen der Angebote ProReal Deutschland 7 (PRD7) und ProReal Deutschland 8 (PRD8). Ihre 130 Millionen Euro flossen an die SC Finance One GmbH beziehungsweise die SC Finance Two GmbH. Angeblich sollen dort keine Probleme vorliegen. Doch Investmentcheck exklusiv vorliegende Unterlagen zeigen ein anderes Bild.
Beruhigungspillen
Während informierten AnlegerInnen der beiden Europa-Tranchen mit den Nummern 9 und 10 bekannt ist, dass sie den Großteil ihres Geldes abschreiben müssen (siehe auch: Drohender Totalausfall), wurden bei den Deutschland-Tranchen 7 und 8 noch im März dieses Jahres Beruhigungspillen verteilt: „Aufgrund der nun vorliegenden Ergebnisse unserer Portfolioanalyse freut es uns, Ihnen mitteilen zu können, dass es bei der ProReal Deutschland 8 nach heutigem Erkenntnisstand mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu keinen Ausfällen in Bezug auf Ihre Kapitalanlage oder die Zinsen kommen wird. Wir gehen allerdings davon aus, dass es weiterhin Verzögerungen im Hinblick auf die Zinszahlungen geben kann. Hierzu werden wir Sie in den nächsten Wochen näher informieren.“ Ganz ähnlich lautete die Mitteilung für Deutschland 7, die Joachim Winter im März an die AnlegerInnen verschickte und auf die bis heute keine weiteren Informationen folgten.
Klumpenrisiko beim ProReal Deutschland 8
Eigentlich wurde den AnlegerInnen des exklusiven Folgeangebots ProReal Deutschland 8 im April 2023 der „Aufbau eines diversifizierten Portfolios“ in Aussicht gestellt. Die Cordes Treuhand fungiert als Mittelverwendungskontrolleur. Ganz grundsätzlich hat die Emittentin die nachrangigen Schuldverschreibungen der InvestorInnen als Darlehen an die SC Finance Two GmbH (SCF2) weitergeleitet. Von dort ging es dann weiter an bei Prospektaufstellung angeblich nicht bekannte Immobilienentwicklungsgesellschaften (Blind-Pool). Ein von Carlo Soravia und Peter Steuerer unterschriebener Portfoliobericht per 30. September 2023 zeigt allerdings, dass zu dem Zeitpunkt gerade einmal zwei Projektentwicklungsgesellschaften als Begünstigte vorlagen. Mit neun Prozent eher unbedeutend war die Ausreichung für ein Neubauvorhaben in der Vogelweiderstraße in Salzburg. Ein Klumpenrisiko war damit das zweite Darlehen an die RA 1 Holding GmbH, die mit dem Zollhafen in Mainz eine schon länger problembehaftete Projektentwicklung durchführte. Ein erster Darlehensvertrag war schon lange vor der Prospektierung des exklusiven Folgeangebots im November 2020 abgeschlossen worden. Ein Nachtrag dazu erfolgte im Juni 2023.
Abschreibungsbedarf beim Zollhafen
Wie schlimm es um die Projektentwicklung „Zollhafen Elements“ direkt am Hafenbecken in Mainz bestellt ist, ist im Insolvenzantrag der SC Finance Four (SCF4) nachzulesen. Beigefügt ist als Anlage A8 ein Auszug aus dem Kurzgutachten der GMVV & Co. GmbH vom 29. Februar 2024. Von 20 Millionen Euro ausgereichtem Darlehen der SCF4 wurden 18,5 Millionen Euro wertberichtigt. Massiv erhöhte Zinskosten aufgrund der völlig verspäteten Fertigstellung werden als ein Grund angegeben. Corona war angeblich schuld, warum aus der ursprünglichen Realisierung bis März 2022 dann Januar 2024 wurde. Massiv gestiegene Baukosten und ein Brand im Untergeschoss Ende Februar 2023 sind als weitere Ursachen für die Nichtrückzahlung Ende Juni 2024 genannt. Auf Anfrage wollte SORAVIA nicht erklären, warum die Forderungen der SCF4 wertberichtigt wurden, bei denen der SCF2 aber kein Ausfallrisiko bestehen soll. Zumal die Schuldnerin RA 1 Holding GmbH vor einem halben Jahr aus der Konzernstruktur der SORAVIA Investment Holding ausgegliedert wurde (siehe auch: Von Schiebung bis Verschiebung).
SC Finance One finanzierte „allgemeine Projekte“
Insgesamt 107 Millionen Euro der ProReal Deutschland 7 stecken in der SC Finance One GmbH (SCF1). Auch die ProReal Private 3 und die ProReal Private 4 leiteten Geld von AnlegerInnen an diese Poolgesellschaft weiter. Ein Blick auf die von dort finanzierten Projektentwicklungen wirft allerdings die Frage auf, warum hier keine Ausfälle in Bezug auf die Kapitalanlagen oder Zinsen zu erwarten sein sollen. Sowohl die SCF1 als auch die insolvente SCF4 haben die von der Bürgerinitiative „Parkstadt Mülheim … Aber richtig!“ massiv kritisierte Entwicklung eines ehemaligen Tengelmann-Geländes finanziert. Das Quartier Tegernsee oder die Entwicklungen rund um den Hauptbahnhof München tauchen ebenfalls in beiden Gesellschaften auf. Hinterfragens wert dürften auch die Ausreichungen an die SORAVIA Equity, die SoReal oder sogar die SORAVIA Investment Holding selbst sein, die nicht näher spezifiziert als Investition in „Allg. Projekte“ aufgelistet sind. Auch hierzu äußerte sich SORAVIA inhaltlich nicht und schrieb: „Die Inhalte und Thesen, die von Ihnen aufgegriffen wurden, sind vertraulich.“
SC Finance Three mischt nachrangige und nicht nachrangige Anlegergelder
Eine saubere Trennung zwischen den einzelnen Projektentwicklungen über die jeweiligen Poolgesellschaften fehlt auch bei der SCF3. Besonders fragwürdig ist die Überschneidung bei dem gescheiterten Projekt in München Unterföhring. Über sechs Millionen Euro flossen laut einem Portfoliobericht von der SCF3 an die SORAVIA VRG 1 GmbH, bei der die SCF4 schon vor Monaten eine Vollabschreibung vornahm. Denn der Ankauf eines Teils der Allianz-Zentrale scheiterte, da SORAVIA in zwei Jahren keine Bankfinanzierung organisieren konnte und deshalb eine sehr empfindliche Vertragsstrafe fällig wurde (siehe auch: Insolvenztourismus der SORAVIA). Auch bei der SCF3 tauchen „Allg. Projekte“ als Investment im Portfoliobericht auf. Und nicht zuletzt dürfte von Bedeutung sein, dass in der SCF3 Anlegergelder von nachrangigen und nicht nachrangigen Konstrukten gemischt sind. Konkret zeigt ein Portfoliobericht Einlagen der ProReal Private-Serie mit den Nummern 2 bis 9 sowie der ProReal Secure-Serie mit den Nummern 1 bis 4. Auch wenn vermutlich die Darlehen der jeweiligen Emittentin an die SCF3 vertragsgemäß nicht nachrangig sind (so wurde es bei der SCF4 umgesetzt), hätten Wertberichtigungen bei der Poolgesellschaft fatale Folgen für die Secure-Produkte. Denn nennenswerte Abschreibungen führen dort zu Überschuldungen, anders als bei den nachrangig begebenen Schuldverschreibungen, die aufgrund der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre einen insolvenzrechtlichen Schutz genießen.
Sachwalterbericht kommt Anfang Juli
Bei der insolventen SCF4 wurde im März Rechtsanwalt Dr. Andreas Kleinschmidt von White & Case zum vorläufigen Sachwalter bestellt (Amtsgericht Offenbach, Aktenzeichen 8 IN 170/24). Der von SORAVIA ausgesuchte Wunsch-Sachwalter Dr. Jan Markus Plathner von Brinkmann & Partner hatte das Verfahren abgelehnt, weil es ihm angeblich zu toxisch war. Deshalb wird mit ganz besonderer Spannung erwartet, was Kleinschmidt in seinem Sachverständigengutachten an das Gericht schreibt. Lange soll es nicht mehr dauern, wie eine Anfrage bei SORAVIA andeutet: „Der Sachwalter hat seine Analysetätigkeiten und Begutachtung weitgehend abgeschlossen, die korrespondierende Verfahrenseröffnung und etwaige Folgeschritte erwarten wir für die Zeit ab Anfang Juli 2024.“
Loipfinger’s Meinung
Seit nunmehr einem halben Jahr sind massive Probleme bei den Anlagemodellen der One Group bekannt und der Frust der AnlegerInnen kommt sehr deutlich im Anlegerforum Investmentcheck.Community zum Ausdruck. Ohne die investigativen Recherchen von ein paar Medien und den Vereinen Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz sowie Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger wüssten die ZeichnerInnen fast nichts von den drohenden massiven Verlusten. AnlegerInnen fühlen sich getäuscht und fangen an Schadensersatz einzufordern. Rechtsanwalt Marc Gericke bereitet erste Klagen vor, ebenso wie Rechtsanwalt Lutz Tiedemann von Groenewold Tiedemann Griffel. Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz sammelt Interessierte in einer Interessensgemeinschaft, die von betroffenen InvestorInnen geführt wird, um eine möglichst glaubwürdige Interessensvertretung zu organisieren. Denn die zuletzt von der One Group aufwändig gewählten Anlegerbeiträte der PRE9 und PRE10 zeigen sich immer mehr als Feigenblattinitiative. Wie von einer gut informierten Quelle zu erfahren war, wurde diesen in einer kürzlich abgehaltenen Beiratssitzung nichts Konkretes erzählt. Ein solches Kommunikationsverhalten der SORAVIA-Gruppe lässt nur den Schluss zu, dass entweder sehr unprofessionell oder aus der Not heraus agiert wird. Denn wer in einer Krisensituation das ohnehin erschütterte Restvertrauen leichtfertig aufs Spiel setzt, der muss sich kritische Fragen gefallen lassen. Die One Group und SORAVIA haben eine halbe Milliarde Euro Kapital von AnlegerInnen in ein wackeliges, intransparentes und nicht sauber strukturiertes Finanzierungskonzept gesteckt. Das, gepaart mit den zunehmenden Erkenntnissen von schon länger vorhandenen Problemen, ist ein sehr toxischer Cocktail.
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