Am 9. August 2023 informierte PROJECT ihre Vermittler über Insolvenzanträge der PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH und der PROJECT Immobilien Management GmbH. Inzwischen gibt es über 100 Insolvenzverfahren innerhalb der PROJECT-Gruppe, und die Aussichten für die 30.000 Anlegerinnen und Anleger werden monatlich düsterer. Dies bestätigt der kürzlich veröffentlichte Jahresabschluss 2022 von der BaFin überwachten Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment AG. Dieser wurde verspätet veröffentlicht und verdeutlicht, dass Transparenzpflichten oft dann missachtet werden, wenn die zu veröffentlichenden Ergebnisse schlecht ausfallen. Die mit Informationen knapp gehaltenen Anlegerinnen und Anleger der PROJECT-Fonds sollten den Jahresabschluss genau studieren, da er zwischen den Zeilen viele Einblicke bietet. Besonders die Neubesetzung des Aufsichtsrats gibt Anlass zur Sorge.
Austausch des Aufsichtsrats
Personalentscheidungen können viel über die mögliche Zukunft aussagen. Bei der PROJECT Investment AG trifft dies sicher auf die Entscheidung der bisherigen Aufsichtsräte zu, ihre am 1. Juli 2022 angetretenen Mandate niederzulegen. Dr. Frank Ulbricht (Vorsitzender), Dr. Jan Stoppel (stellvertretender Vorsitzender) und Oliver Hagedorn taten dies zum 30. April 2024. Interessant sind die Namen der Nachfolger, die ab dem 1. Mai in den Aufsichtsrat gewählt werden sollten (die Bestellung ist noch nicht im Handelsregister bekannt gemacht). Alle drei sind Rechtsanwälte: Sascha Borowski (BBR Buchalik Brömmekamp), Dr. Matthias Schneider (Dr. Schneider & Kollegen) und Dr. Matthias Balkenhol (Balkenhol Rechtsanwälte). Borowski und Schneider sind Spezialisten im Insolvenzrecht. Borowski wird im Impressum der PROJECT Investment bereits als Aufsichtsratsvorsitzender genannt und erklärte auf Nachfrage: „Wenn es Insolvenzthematiken geben sollte, wird der Aufsichtsrat dies mit dem Vorstand und der BaFin besprechen.“
Darlehen und Eventualverbindlichkeiten
Die Zukunft der PROJECT Investment könnte durch zwei im Jahresabschluss 2022 beschriebene Positionen beeinflusst werden. Erstens hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) im Oktober 2021 ihrer Muttergesellschaft PROJECT Beteiligungen AG ein Darlehen über 2,5 Millionen Euro gewährt, das im November 2022 verlängert wurde. Zweitens existieren Eventualverbindlichkeiten über 4,2 Millionen Euro, die teilweise aus Malus-Regelungen gegenüber nicht benannten Fonds resultieren. Ein weiterer Grund sind garantierte Gesamtrückflüsse an Investoren eines ebenfalls nicht näher bezeichneten Investmentvermögens, für die eine anteilige Freistellung durch Dritte vereinbart wurde, deren Qualität nicht beurteilbar ist. Der Vorstand erläutert in Bezug auf die Insolvenzen ab August 2023, dass sich „die Werthaltigkeit dieser Rückgriffsrechte deutlich reduzieren und die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme steigen“ wird.
Fonds in Zahlungsschwierigkeiten
Der Lagebericht von Ralf Cont und Dr. Alexander Hanisch fällt erwartungsgemäß negativ aus. Da die von der BaFin überwachte KVG ihre Einnahmen hauptsächlich aus den verwalteten Investmentvermögen bezieht, ist sie von deren Zahlungsfähigkeit abhängig. Bei reinen Eigenkapitalfonds sollte dieses Risiko eigentlich überschaubar sein, was jedoch angesichts der notwendigen Stundungen von Gebühren offensichtlich nicht funktioniert: „Ein ausbleibender zeitlich angemessener Ausgleich der offenen Forderungen könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden.“ Konkret sieht der Vorstand sogar das Risiko, dass „offene Forderungen gegenüber den verwalteten Investmentvermögen voraussichtlich nicht zu 100 Prozent beglichen werden können“. Unter der Überschrift „Insolvenzen der Investmentgesellschaften“ wird von Insolvenzgefahren berichtet, die sich „aufgrund fehlender Rückflüsse aus den Objektgesellschaften“ ergeben könnten. Welche Fonds besonders betroffen sind, wird jedoch nicht weiter ausgeführt.
Ungleiche Behandlung der Anlegergruppen
Mit den ersten Insolvenzanträgen verschiedener PROJECT-Unternehmen im August 2023 verschlechterte sich die Liquiditätssituation. Cont und Hanisch berichten, ab diesem Zeitpunkt „einen wesentlichen Anteil ihrer vertraglich zustehenden Gebühren zur Stützung der verwalteten Investmentvermögen gestundet“ zu haben. Eine Stundung ist jedoch kein Verzicht, wie er bei einer anderen Investorengruppe teilweise erfolgte. Bei den Fonds für institutionelle AnlegerInnen entschied die KVG großzügiger: „Tatsächlich wurden nur noch für das dritte Produkt in der Vier Metropolen Reihe die laufenden Gebühren abgerechnet, zur Unterstützung der Performance aber nicht abgerufen.“
Miserable Performance auch bei den Alt-Fonds
Im Jahresabschluss wird der Immobilienmarkt 2022 als nur leicht negativ beschrieben. Nach zehn Jahren des Anstiegs habe es erstmals einen Abschwung gegeben, der jedoch angesichts vorheriger Steigerungen als moderate Preiskorrektur zu werten sei. Die AnlegerInnen der Fonds können dies vermutlich nicht nachvollziehen, da die kumulierten Ergebnisse Ende 2022, also ohne Berücksichtigung der Insolvenzfolgen ab August 2023, überwiegend negativ waren. Zuletzt verschickte PROJECT für vor Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches aufgelegte Fonds Einladungen zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren. Zum Beispiel sollen die AnlegerInnen des Mitte 2010 emittierten PROJECT Real Equity 10 bis Ende August ohne Aussprache ihre Entlastungen erteilen, obwohl der Fonds im „moderaten“ Immobilienjahr 2022 über ein Viertel der noch vorhandenen Kapitalanteile abschreiben musste. Auch die PROJECT Real Equity Fonds 7 und 9 haben angeblich keinen Aussprachebedarf, obwohl sie, trotz des günstigen Timings mit der Auflage kurz nach der Finanzkrise, noch nie die Gewinnzone erreichten. Die noch zu erwartenden Folgen der über 100 Insolvenzverfahren in der PROJECT-Gruppe werden weitere Teile der Einlagen vernichten.
PROJECT Reale Werte Fonds 12
Lange Zeit galt das 2012 aufgelegte Angebot mit der Nummer 12 als ein Vorzeigefonds. Er schaffte es ab 2018 leicht in die Gewinnzone, bevor er 2022 selbst unter Einrechnung aller Ausschüttungen in Summe wieder ins Minus rutschte. Konkret waren Ende 2022 von den Einzahlungen inklusive Agio in Höhe von 93,5 Millionen Euro noch 39 Prozent Substanz vorhanden. AnlegerInnen, die den Gesellschaftsvertrag kannten, kündigten erstmals per Ende 2022. Dies wird im Bericht der KVG positiv erwähnt: „Auf Grundlage des geprüften Jahresabschlusses des AIF werden die Anleger je nach gewählter Option mit Gesamtrückflüssen über die Laufzeit von ca. 90 Prozent bis 97 Prozent des ursprünglich eingezahlten Kommanditkapitals inkl. Agio aus der Fondsgesellschaft ausscheiden.“ Ob das so passiert, ist jedoch unklar, wie ein Schreiben an einen kündigenden Anleger zeigt. Nach „erfolgter rechtlicher Beratung“ teilte Ralf Cont mit, dass die Liquiditätssituation des Fonds eine Auszahlung der ersten Jahresrate aus dem Abfindungsguthaben verhindere. Angesichts der Planbarkeit lange vor den Insolvenzen wirft auch dieses Vorgehen die Frage auf, ob von der KVG eine vernünftige Liquiditätsplanung erfolgte.
Besorgniserregende FAQs
Die Kommunikation der PROJECT Investment erfolgt neben den stark verspätet veröffentlichten Geschäftsberichten über immer wieder aktualisierte FAQs. In der zuletzt erstellten Version vom 1. August 2024 wird auf die Frage, ob Fonds von den Insolvenzen betroffen seien, geantwortet: „Von größter Bedeutung ist im Moment die Sicherstellung von ausreichend Liquidität in den einzelnen Fonds. Die dafür notwendigen Liquiditätszuflüsse sind aktuell nur durch Objekt- und Grundstücksverkäufe zu generieren. Potenzielle Liquiditätszuflüsse aus den insolventen Objektgesellschaften sind aufgrund der Informationspolitik des Insolvenzverwalters derzeit weder in der Höhe noch vom Zeitpunkt planbar.“ Damit wird ein konfliktträchtiges Verhältnis zwischen der KVG und dem Insolvenzverwalter Volker Böhm angedeutet, was an anderer Stelle konkretisiert wird: „Von Insolvenzverwalter und Geschäftsführung der insolventen Objektgesellschaften wurden zuletzt keine nennenswerten Informationen zu den insolventen Objektgesellschaften übermittelt.“ Die KVG plant also im Blindflug, was anscheinend auch noch länger so bleiben soll: „Aktuell ist davon auszugehen, dass die Verwaltung für alle insolventen Objektgesellschaften vor Beendigung des jeweiligen Insolvenzverfahrens keine weitergehenden Informationen erhalten wird.“ Dies wäre fatal, da ein Ende der Insolvenzverfahren vermutlich noch Jahre dauern wird. Doch damit sind die Probleme längst nicht vollständig. Bei der Frage, ob zusätzliches Kapital benötigt werden könnte, wird den AnlegerInnen durch die Blume ein dramatisches Szenario angedeutet: „Im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren wird zu prüfen sein, ob vom Insolvenzverwalter bei einzelnen Objektgesellschaften die beteiligten Investmentgesellschaften zur Bedienung offener Verbindlichkeiten weitere Einlageverpflichtungen angefordert werden. Ob und in welcher Höhe dies der Fall ist, kann aber erst im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren abgeschätzt werden.“
Anzeige bei der Staatsanwaltschaft
Am Rande erwähnt wird im Jahresabschluss auch die kurz vor Weihnachten letzten Jahres erfolgte Anzeige bei der Staatsanwaltschaft aufgrund des Verdachts der Veruntreuung von Anlegergeldern. Erste Ergebnisse sind noch nicht bekannt: „Im Rahmen der Aufbereitung von Forderungen und Verbindlichkeiten auf Objektgesellschaftsebene sind Abweichungen zu den vertraglichen Regelungen der Abrechnungsmodalität aufgefallen. Nach dem durch interne Ermittlungen – unter Leitung des Insolvenzverwalters – der Sachverhalt nicht vollständig aufgeklärt wurde und die PROJECT Investment AG keine Einsichtsrechte in die Bücher der insolventen PROJECT Immobilien Management GmbH hat, hat die PROJECT Investment AG am 13. Dezember 2023 Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft Nürnberg-Fürth wegen des Verdachts auf Untreue gestellt. Bis zum Berichtszeitpunkt ist noch keine Stellungnahme der Staatsanwaltschaft erfolgt.“
Loipfinger’s Meinung
Eine solche Fülle von Insolvenzverfahren bei den Assets von Fonds erfordert Geduld. Ein Jahr später sollten aber mehr Informationen vorliegen als bisher von der KVG kommuniziert. Denn AnlegerInnen, die auf ein sicherheitsorientiertes Fondskonzept mit Verzicht auf renditeerhöhende Kreditaufnahmen vertrauten, haben das Recht zu erfahren, wie es um ihr Geld steht. Gesellschafterversammlungen im schriftlichen Umlaufverfahren abzuhalten und damit den AnlegerInnen einen wohl anzunehmenden Aussprachbedarf zu verweigern, zeugt nicht von einem fairen und ehrlichen Umgang. Probleme verklausuliert in FAQs zu benennen und damit massiv Unsicherheit zu schüren ist verantwortungslos und wirft die Frage nach dem Warum auf. Die PROJECT Investment AG ist eine von der Finanzaufsicht zugelassene KVG und muss die geltenden Maßstäbe erfüllen. Die BaFin sollte die Einhaltung der Vorgaben einfordern und im Falle der Nichterfüllung Konsequenzen einleiten. Im Jahresabschluss schreibt PROJECT Investment zur Kundenzufriedenheit: „Die PROJECT Investment AG ist als Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß §28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können.“ Dies ist nur eine von vielen Vorgaben, die einen Unterschied zum früheren grauen Kapitalmarkt gewährleisten sollen. Wenn sich die skandalträchtigen Vorgänge bei der Deutschen Lichtmiete, der UDI Umwelt Direkt Invest und Leonidas hier wiederholen, hat die BaFin als zuständige Aufsichtsbehörde bei PROJECT keine Ausreden mehr. Das würde dann auch den Sinn und die Notwendigkeit des Kapitalanlagegesetzbuches komplett in Frage stellen.
Service
Nachfolgend eine Liste mit Beiträgen (auszugsweise) zum bisherigen Verlauf der Krise:
- Mehrere Insolvenzen bei der PROJECT-Gruppe
- Insolvenzen beim deutschen TOP-10-Bauträger PROJECT
- Mangelhaft für die Kommunikation mit PROJECT-AnlegerInnen
- Zweiter Akt bei den PROJECT-Insolvenzen
- Bieterprozess bei PROJECT gestartet
- PROJECT Investment erstattete Anzeige
- Borsigturm als Krisenauslöser
Eine vollständige Liste zu allen Berichten über PROJECT ist hier abrufbar: Stichwortsuche PROJECT
Viele weitere Details mit Analysen zu einzelnen Fonds finden sich im Anlegerforum Investementcheck.Community.
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