Es ist ruhig geworden um die seit August 2023 mit zahlreichen Insolvenzen kämpfende PROJECT-Gruppe. Zwischenzeitlich laufen über 100 Insolvenzverfahren. Überwiegend regiert Rechtsanwalt Volker Böhm als Verwalter bei den mittelbaren Assets der Fonds, den Objektgesellschaften mit ihren jeweiligen Immobilienentwicklungen. Aktuell wird versucht, einzelne Immobilienentwicklungen in einem Bieterprozess meistbietend zu verkaufen, um dringend notwendige Liquidität zu beschaffen. Großes Rätsel ist und bleibt, wie es eigentlich zu der Insolvenzwelle kommen konnte, wenn doch über alle Ebenen der Fonds keine Bankkredite aufgenommen werden durften. Neueste Erkenntnisse zeigen allerdings, dass Investitionsentscheidungen durch Interessenskonflikte behaftet gewesen sein könnten.
Cash-Pooling als Interessenskonflikt
Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun hat in Interviews bereits häufiger das Cash-Pooling der PROJECT-Gruppe erwähnt. In einem Investmentcheck vorliegenden internen Papier hat er dazu bereits 2023 geschrieben: „Dabei wurde die Liquidität über die einzelnen Fondgesellschaften in die jeweiligen Projekt-KG’s eingelegt und soweit diese im Projektverlauf nicht mehr auf die Finanzierung angewiesen waren, zurückgeführt.“ Das klingt nicht gerade nach einem System, das frei von Interessenskonflikten ist, zumal in der Praxis 30 verschiedene Kapitalsammelvehikel involviert waren. Welcher Fonds bekommt frei gewordene Liquidität zurück? Wo wird die Liquidität dieser Fonds anschließend investiert? Wer darf in besonders rentable Immobilienentwicklungen investieren und wer muss sein Geld an weniger aussichtsreiche Projekte überweisen?
Borsigturm zeigt die Interessenskonflikte
Die praktische Relevanz der theoretischen Fragen zu den Zahlungsströmen wird besonders deutlich bei der gescheiterten Projektentwicklung „Am Borsigturm“. Bei dieser Büro- und Gewerbeimmobilie in Berlin-Reinickendorf hat PROJECT die Fertigstellung nicht vertragsgemäß hinbekommen, weshalb der Ankermieter 2022 abgesprungen ist. Folglich musste auch der 2020 geschlossene Kaufvertrag im Jahr 2022 rückabgewickelt werden. Kein fremder Dritter hätte zu dem Zeitpunkt Geld auf den Tisch gelegt, um die Rückzahlung der bereits geleisteten Kaufpreisraten bedienen zu können. PROJECT hat aber mehr als 38 Millionen Euro im Rahmen des „Cash-Pooling“ von verschiedenen Fonds zur Verfügung gestellt, obwohl massive Verluste absehbar waren. Das bestätigen die Ende 2022 bereits vorgenommenen Abschreibungen. Konkret wurde beispielsweise beim PROJECT Metropolen 16 Ende 2022, also nur Wochen nach dem fragwürdigen Investment, bereits ein Drittel der Einlage abgeschrieben. Ob das reichen wird, darf angesichts mieterspezifischer Sonderwünsche und der nun doch noch eingetretenen Insolvenz bei der Objektgesellschaft „PROJECT PG Am Borsigturm 74 Berlin GmbH & Co. KG“ durchaus bezweifelt werden.
Zu hinterfragen wird hier auch sein, ob das Investitionskriterium eines Verbots zum wechselseitigen Verkauf von Immobilien innerhalb der PROJECT-Publikums-AIF eingehalten wurde. Denn nach dem Einkauf des Grundstücks im Jahr 2019 war der Fonds Metropolen 18 mit 64 Prozent des bereitgestellten Kapitals der Hauptfinanzierer. Dessen Engagement lag Ende 2022 nach der Kaufpreisrückzahlung aber nur noch bei 12,6 Prozent, während beim Metropolen 16 aus anfänglich vier Prozent dann 28,7 Prozent wurden. Das mag formaljuristisch kein Verkauf sein, wirtschaftlich wurde aber sehr wohl das Ergebnis in Form von zu erwartenden Verlusten wie bei einem Teilverkauf verschoben. PROJECT hat eine Presseanfrage dazu nicht beantwortet. Für die Verwahrstelle als zentrales Kontrollorgan waren die fragwürdigen Abläufe kein Problem. Auf Nachfrage stellte die Caceis-Bank allgemein klar, dass sie ihre Prüfungspflichten jederzeit vollumfänglich wahrnahm und problematische Themen so weit wie möglich antizipierte: „Eine umfassende KAGB-konforme Kontrolle ist stets gesichert und standardmäßig etabliert.“ Zu konkreten Fragen in Bezug auf PROJECT nahm sie keine Stellung.
Borsigturm gefährdete die gesamte Gruppe
Unabhängig von der Frage, wer beim Borsigturm eigentlich die nicht fristgerechte Fertigstellung zu verantworten hat, führte die Rückabwicklung des Kaufvertrages in der gesamten PROJECT-Gruppe zu massiven Problemen. So schrieb Volker Böhm in einem Sachverständigengutachten für das Amtsgericht Nürnberg im vergangenen Jahr: „In der Unternehmensgruppe kam es bereits Ende des Jahres 2022 zu Liquiditätsschwierigkeiten, nachdem bei einem großen Gewerbeprojekt der Käufer wegen Bauzeitenverzögerungen zurückgetreten war. Inwieweit dadurch die Gesamtfinanzierung der Gruppe gefährdet war und welche Auswirkungen dies auf die Zahlungsfähigkeit der Schuldnerin hatte bedarf umfangreicher Prüfungen, die im eröffneten Verfahren erfolgen werden.“ Investmentcheck hat bei Böhm nachgefragt, der dazu aktuell mitteilte: „Die Prüfung ist beauftragt, allerdings handelt es sich um einen umfangreichen und komplexen Sachverhalt. Die Prüfung dauert noch an.“
Fehlende Fertigstellungstermine
Die dramatischen Folgen der Rückabwicklung der Objektentwicklung „Am Borsigturm“ zeigen einen weiteren Punkt, den Böhm in dem Sachverständigengutachten aufwirft. Denn obwohl gegenüber KäuferInnen von den durch Anlegerkapital finanzierten Objektgesellschaften Fertigstellungstermine zugesagt wurden, wurden diese Termine offenbar nicht analog vertraglich mit der Immobiliensparte der PROJECT-Gruppe vereinbart. Angeblich verweigert deshalb zum Beispiel die PROJECT Immobilien Management GmbH Schadensersatzansprüche aus zahlreichen Bauverzögerungen. Eine diesbezügliche Anfrage an die Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment, warum dieses Vorgehen so praktiziert wurde, blieb ebenfalls ohne Antwort.
Planabweichungen am laufenden Band
In einer umfangreichen Recherche hat Investmentcheck alle Planungen für mehr als 100 Projektentwicklungen über die einzelnen Jahre seit dem jeweiligen Einkauf verglichen. Bei der überwiegenden Mehrzahl konnten erhebliche Planabweichungen festgestellt werden. Fast kein einziges Bauvorhaben wurde entsprechend den anfänglichen Plänen beim Einkauf abgewickelt. Erste Zeitverschiebungen traten sehr häufig bereits im Jahr nach dem Ankaufsjahr auf. Für AnlegerInnen ergibt sich daraus eine extreme Renditebelastung, da die Fonds mit revolvierenden Investitionskonzepten arbeiteten. Später als geplante Rückflüsse reduzierten also nicht nur die Rendite aus dem jeweiligen Investment (gleicher absoluter Ertrag führt bei längerer Kapitalbindung zu einer Reduzierung der Rendite pro Jahr). Verzögerungen verhinderten darüber hinaus geplante Reinvestitionen, aus denen eigentlich weitere Erträge erzielt werden sollten. Fehlende Erträge führen dann in Verbindung mit weitgehend fixen Kostenstrukturen zu Verlusten. Den wenigsten AnlegerInnen dürfte die Hebelwirkung von Fixkosten auf ihre Rendite aus den Fonds bewusst sein, denn PROJECT hat keine nachvollziehbaren Prognoserechnungen in ihren Verkaufsprospekten veröffentlicht.
Zweidrittel des geplanten Ertrages waren Kosten
Erstmals 2023 wurde wenigstens im Basisinformationsblatt die Kostenwirkung beim PROJECT Metropolen 22 verständlich aufgezeigt. Grob gesagt sind dort für einen Euro Gewinn der AnlegerInnen weitere zwei Euro Kosten zu erwirtschaften (mehr). Wenn also von den drei Euro geplanten Gesamtgewinn vor Kosten ein Drittel aufgrund von Planabweichungen ausfällt, dann reicht das aufgrund der weitgehend fixen Kostenstruktur bereits, um den Fonds an die Verlustschwelle zu befördern. Irgendwann werden Gerichte darüber zu entscheiden haben, ob das Vorenthalten nachvollziehbarer Ertragsprognosen ein Verstoß gegen Paragraph 63 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) darstellt, der auch bei geschlossenen Fonds eine für AnlegerInnen verständliche Aufklärung über „die kumulative Wirkung der Kosten auf die Rendite der Anlage“ vorschreibt. (siehe auch „Prognostizierter Blindflug“ aus 2016)
„EK-MAX“ wird zum Problem
Eine Recherche von Handelsregisterauszügen der Objektgesellschaften zeigt, dass die jeweiligen Fonds mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaften gleichmäßig mit 10.000 Euro Kommanditkapital eingetragen sind. Die tatsächliche Einbringung von Anlegerkapital weichte davon in der Praxis allerdings ab und änderte sich über die Jahre ständig. Fragen zur vertraglichen Basis dieses Cash-Poolings hat PROJECT nicht beantwortet. Deshalb ist es aus Sicht der FondsanlegerInnen derzeit nicht möglich zu beurteilen, was diese Verträge zu geleisteten Rückzahlungen regeln. Kann es passieren, dass der Insolvenzverwalter bei einer insolventen Objektgesellschaft geleistete Rückzahlungen erneut einfordert und so einen Dominoeffekt bis hin zu den Fonds auslösen könnte? In den neuesten FAQs, die PROJECT zu den Fonds veröffentlichte, findet sich unter der Überschrift, ob zusätzliches Kapital benötigt wird, eine sehr bedenkliche Botschaft: „Im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren wird zu prüfen sein, ob vom Insolvenzverwalter bei einzelnen Objektgesellschaften die beteiligten Investmentgesellschaften zur Bedienung offener Verbindlichkeiten weitere Einlageverpflichtungen haben. Ob und in welcher Höhe dies der Fall ist, kann aber erst im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren abgeschätzt werden.“ Damit gibt die Kapitalverwaltungsgesellschaft zu, dass „weitere Einlageverpflichtungen“ bestehen könnten. Das könnte über die Beteiligungsgesellschaften bis zu den PROJECT-Fonds dramatische Konsequenzen haben, weshalb AnlegerInnen dringend Aufklärung einfordern sollten. Auch eine Finanzaufsicht sollte – falls sie es noch nicht getan hat – diesen elementaren Aspekt hinterfragen. Denn Insolvenzverwalter Böhm wird bei den Objektgesellschaften alles tun (müssen), um die Interessen der GläubigerInnen zu vertreten. Die FondsanlegerInnen sind mittelbare EigenkapitalgeberInnen, die in der Insolvenzordnung keinen Schutz genießen.
Loipfinger’s Meinung
Mit meinen Excel-Tabellen könnte ich ausgedruckt bereits Zimmer tapezieren. Weit über 1.000 Jahresabschlüsse und Geschäftsberichte wurden ausgewertet und werfen massive Fragen auf. Fast jede Objektgesellschaft zeigt erhebliche Planabweichungen. Alle Fonds mit vorliegenden Geschäftsberichten für 2022 sind in der Verlustzone, auch wenn sich der Immobilienmarkt über viele Jahre sensationell positiv entwickelte. PROJECT kann im schriftlichen Umlaufverfahren Entlastungen der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2022 durchdrücken, ohne dass die Finanzaufsicht bei der von ihr überwachten Kapitalverwaltungsgesellschaft einschreitet. Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz vertritt bei einigen Spezial-AIFs mehrheitlich AnlegerInnen und PROJECT beantwortet trotzdem keine berechtigten Fragen. Beim ersten nach KAGB aufgelegten PROJECT-Fonds Wohnen 14 greift demnächst die zehnjährige absolute Verjährung und konkrete Klagen sind mir nur in einem Fall bekannt. Von Investmentcheck in den letzten Monaten immer wieder gestellte Presseanfragen werden von einer BaFin-überwachten Kapitalverwaltungsgesellschaft einfach ignoriert. Und in eigener Sache ist schon erstaunlich, dass nur ein paar Handvoll von AnlegerInnen und FinanzanlagenvermittlerInnen bereit sind für eine Aufklärung der Geschehnisse Geld im Rahmen der Informationsgemeinschaft auszugeben (monatliche Gebühr beträgt acht Euro). Wer will angesichts solcher Feststellungen eigentlich noch behaupten, geschlossene Publikums-AIF wären wegen der KAGB-Vorschriften kein grauer Kapitalmarkt mit Wild-West-Gepflogenheiten?
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