Dirk Hasselbring als Geschäftsführer der d.i.i. Investment GmbH teilte den AnlegerInnen des d.i.i.-Fonds 14 mit, dass bei der d.i.i. 14. Neubau E GmbH ein Insolvenzantrag gestellt wurde. Heute informierte das Unternehmen über weitere Zahlungsprobleme bei diesem Fonds: „Insolvenzanträge für die vier weiteren Objektgesellschaften und die Fond-Gesellschaft [!sic] selbst folgen zeitnah.“ Für die AnlegerInnen, die sich an diesem Spezial-AIF ab 200.000 Euro beteiligten, sieht es nicht gut aus. Deren Eigenkapital in Höhe von 35 Millionen Euro ist stark in Gefahr. Aber auch InvestorInnen von Exporo und BVT sind mittelbar betroffen.
Insolvenzursache
Eigene Fehler räumte das Wiesbadener Emissionshaus in der Mail an die AnlegerInnen nicht ein. Schuld seien der Markt und fehlende staatliche Förderungen: „In dem derzeitigen Marktumfeld ist es ohne das zusätzliche Kapital und ohne öffentliche Wohnungsbauförderung kaum möglich Wohnungsneubau profitabel herzustellen und zu betreiben. Auch die Anstrengungen, statt des Eigentumswohnungsbaus kleinere Wohnungen im Rahmen des Mietwohnungsbaus zu errichten, hat keine Akzeptanz bei Groß- und institutionellen Investoren erzeugt.“ Ein Blick in die Finanzierungsstruktur zeigt fast nur variable Finanzierungen. Im Durchschnitt mussten zuletzt 7,16 Prozent Zinsen aufgewendet werden, was weit über den ursprünglich kalkulierten Zinssätzen liegen dürfte. Die Zinskosten zusammen mit einem nicht nachvollziehbareren Verlust aus der laufenden Geschäftstätigkeit summierten sich zuletzt auf ein Minus von 13,2 Millionen Euro.
Problemfall Viktoria Viertel in Wiesbaden
Als mitverantwortlich für die Insolvenzanträge stellt d.i.i. die Wiesbadener Projektentwicklung Viktoria Viertel dar. „Der Start der Projektentwicklung des Viktoria Viertels im Jahr 2020 fiel mitten in die Corona Zeit und entsprechend hatte man während der gesamten Bauphase mit erheblichen Problemen zu kämpfen. Auf der einen Seite eine enorme Steigerung der Kosten der Baumaterialien durch Materialengpässe, Lieferschwierigkeiten sowie Handwerkermangel und auf der anderen Seite eine stark eingebrochene Käuferseite der Eigentumswohnungen durch das hohe Zinsniveau“, sagt Frank Wojtalewicz, Vorstandsvorsitzender der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG. „Dies hat zu starken Verzögerungen im Verkauf der einzelnen Wohnungen geführt und damit fehlte Liquidität zur Deckung der Baukosten und Finanzierungszinsen.“ Andererseits passt diese Begründung nicht zu den Aussagen auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung am 20. März, auf der aus dem „Verkauf ViVi“ für die FondsanlegerInnen ein auf den Euro bezifferter Gewinn von 4.387.575 Euro vorgerechnet wurde.
Gebühren bereits gestundet
Wann genau welche Probleme auftauchten, geht auch aus der Präsentation auf der außerordentlichen Gesellschafterversammlung nicht hervor. Zumindest die Deutlichkeit der Situation wurde aufgezeigt: „Die Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der Finanzierungsmärkte haben den Fonds d.i.i. 14 in Liquiditätsprobleme gebracht und erfordern Beiträge aller Beteiligten, Banken, d.i.i. AG und Investoren gleichermaßen, um die profitable Realisierung der Projekte zu gewährleisten.“ Ein schon länger vorherrschender Liquiditätsengpass war erkennbar, da gegenüber der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG bereits offene Gebührenforderungen in Höhe von 1,3 Millionen Euro bestehen.
Nachfinanzierungsbedarf
Um die drohende Insolvenz bei dem d.i.i.-Fonds noch abzuwenden, sollten die bestehenden AnlegerInnen weitere Mezzanine-Darlehen einbringen. 13 Millionen Euro wurden gesucht, was rund 37 Prozent der ursprünglichen Zeichnungssumme entsprochen hätte. Bis Ende 2031 stellte d.i.i. eine Verzinsung von 15 Prozent p.a. in Aussicht. Allerdings war keine jährliche Zinsausschüttung, sondern eine Kumulierung und endfällige Zahlung vorgesehen. Die Zusagen für diese waghalsige Nachfinanzierung hielten sich offenbar in Grenzen. In der heutigen Verlautbarung schreibt d.i.i., dass „die dringend für Projektentwicklungen benötigten öffentlichen Fördermittel im Fonds 14 mit dem Entwicklungs-Fokus Hamburg, Düsseldorf und Wiesbaden nicht oder nur in begrenztem Umfang genutzt werden konnten. Die Projekte sind zum überwiegenden Teil komplett frei finanziert. Es hätte daher im Rahmen des Sanierungs- und Refinanzierungskonzepts ein nicht unerheblicher Bedarf an neuem Eigenkapital bestanden. Trotz intensiver Verhandlungen mit den Investoren des Fonds 14 konnte das benötigte zusätzliche Eigenkapital nicht in ausreichender Höhe eingeworben werden, so dass der Antrag auf Insolvenz gestellt werden muss.“ AnlegerInnen werden zu Recht die Frage aufwerfen, warum d.i.i. einen Fonds derartig waghalsig finanzierte.
Exporo Crowdfundings
Mittelbar betroffen von den Insolvenzen bei diesem Fonds sind auch Crowdfundings der Hamburger Exporo. Beispielsweise wurde ab Mai 2022 Geld für die Finanzierung „Micro Living Düsseldorf-Oberkassel II“ gesammelt. Frühestens im Mai und spätestens im Dezember 2023 sollte inklusive fünf Prozent Zinsen zurückbezahlt werden. Dazu kam es aber nicht. Exporo teilte den AnlegerInnen vor Ablauf mit, dass sich ein Finanzierungspartner „unerwartet im September kurzfristig vom Projekt und der Hochbaufinanzierung zurückgezogen“ habe. Das dürfte dann auch für das kurz vorher gestartete Funding „Micro Living Düsseldorf-Oberkassel“ gelten. Bei beiden ist die d.i.i. 14. Neubau A GmbH abwickelnde Projektgesellschaft. Die Schwester d.i.i. 14. Neubau B GmbH sollte wiederum für das Exporo-Funding Wohnen in Hamburg-Eimsbüttel einstehen. Hier wurde im August 2022 mit einem Zinsversprechen von fünf Prozent gesammelt. In einer Investmentcheck vorliegenden Finanzierungsübersicht des d.i.i.-Fonds 14 wird für Hamburg-Eimsbüttel gegenüber Exporo ein offenes Darlehen in Höhe von 2,6 Millionen Euro ausgewiesen. Der laut dieser Aufstellung zu zahlende Zinssatz von 18 Prozent passt allerdings nicht zu den fünf Prozent, die den AnlegerInnen versprochen wurden. Die Gesamtsumme der „Exporo-Darlehen“ beim Fonds 14 beläuft sich auf 7,7 Millionen Euro. Beim d.i.i.-Fonds 15 hat Exporo noch 3,1 Millionen Euro mit dem Funding Wohnen am botanischen Volkspark ausständig.
BVT-Fonds als Investoren betroffen
Das 2014 aufgelegte Angebot BVT Concentio Vermögensstruktur I und auch der 2017 emittierte BVT Concentio Vermögensstrukturfonds II haben sich jeweils mit einer halben Million Euro an dem d.i.i.-Fonds 14 beteiligt. Ein weiteres Investment des Vermögensstruktur I besteht beim d.i.i. Fonds 9 in Höhe von einer Million Euro. Am dii. Wohnimmobilien Deutschland 1 ist der Vermögensstrukturfonds II mit einer weiteren Million Euro beteiligt. Auf Nachfrage, ob sich BVT an den Kapitalnachschüssen bei verschiedenen d.i.i.-Fonds beteiligte, antwortete BVT recht deutlich: „Wir sehen die Lage sehr kritisch und derzeit keine Möglichkeit, zur Stabilisierung beizutragen.“
Statement der vorläufigen Insolvenzverwalterin
Bei der Holdinggesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG hat das Amtsgericht Frankfurt als vorläufige Insolvenzverwalterin Dr. Romy Metzger von der Kanzlei SGP Schneider Geiwitz eingesetzt. Obwohl diese bereits insolventen Unternehmen nicht in direktem Zusammenhang mit den Fonds stehen, wie die d.i.i. in ihrer heutigen Erklärung betont, hat die Rechtsanwältin trotzdem ein Statement zu den Fonds abgegeben: „Bis auf einige wenige Ausnahmen habe ich insgesamt ein positives Bild von der überwiegenden Zahl der weiteren Fonds.“ Offensichtlich ist sie bei anderen Fonds mit akutem Finanzbedarf sogar in die Gespräche mit Investoren und Banken involviert: „Bei den Fonds, welche aktuell eine angespannte Liquiditätssituation haben, führt das Unternehmen aktuell intensive Gespräche mit Investoren und Banken, um die Situation in diesen Fonds langfristig zu stabilisieren. Ich bin optimistisch, dass diese durch zusätzlich avisierte Investorengelder wie geplant fortgeführt werden können.“ Insgesamt erscheint die Beruhigungspille sehr ungewöhnlich, da vorläufige InsolvenzverwalterInnen üblicherweise keine Statements zu Unternehmen abgeben, bei denen sie (noch) kein Mandat haben.
Loipfinger’s Meinung
Immer mehr Informationen deuten auf ein komplettes Managementversagen bei der d.i.i.-Gruppe. Der nun von Insolvenzen erschütterte Fonds 14 wurde im November 2017 aufgelegt. Obwohl der Immobilienmarkt noch einige Jahre sehr gut lief, hat d.i.i. beim Fonds 14 aus der laufenden Geschäftstätigkeit inklusive der Zinsaufwendungen einen Verlust von 13,2 Millionen Euro verursacht. Statt einem tollen Gewinn entsprach das einem Verlust von 38 Prozent des anfänglich investierten Eigenkapitals. Bis heute hat es die Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht einmal geschafft, einen Jahresabschluss für 2022 zu veröffentlichen. Das wirft erneut ein schlechtes Licht auf die Finanzaufsicht, die für eine Pflichterfüllung sorgen müsste (BaFin-Versagen bei der dii-Milliardenpleite). Über den Fonds 14 hinaus stellt sich die Frage, welche weiteren d.i.i.-Anlagemodelle noch in den Pleite-Strudel hineingezogen werden könnten.
Nachtrag vom 18. April 2024
Die Finanzaufsicht BaFin hat am 17. April 2024 gegen die d.i.i. Investment GmbH ein Veräußerungs-und Zahlungsverbot erlassen (Moratorium) und einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Gesellschaft gestellt. Laut BaFin-Meldung sind davon 16 Alternative Investmentfonds mit einem Volumen von insgesamt rund 621 Millionen Euro betroffen. Das Moratorium ist laut Finanzaufsicht notwendig, um die Vermögenswerte der d.i.i. Investment GmbH in einem geordneten Verfahren zu sichern, bis das zuständige Amtsgericht über den Antrag der BaFin zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens entschieden hat. Grund für den Insolvenzantrag ist die Zahlungsunfähigkeit der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Mit der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder der Abweisung des Insolvenzantrages mangels Masse geht das Verwaltungs- und Verfügungsrecht für die Fonds auf die Verwahrstelle über. Bis zu diesem Zeitpunkt darf die d.i.i. Investment Geschäfte für Rechnung ihrer Fonds nur mit Einwilligung der Verwahrstelle durchführen. Sie muss zudem den Vertrieb ihrer bestehenden Fonds einstellen und darf keine weiteren Fonds auflegen. Betroffene Anlegerinnen und Anleger können sich bei Fragen an das Verbrauchertelefon der BaFin unter der Nummer 0800 2 100 500 wenden.
Nachtrag vom 25. April 2024
Bei Prüfungen im Zuge des Insolvenzverfahrens der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG sind Unregelmäßigkeiten aufgefallen, die nun vertieft weiter untersucht werden. Vor diesem Hintergrund haben sich die vorläufige Insolvenzverwalterin der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG, Dr. Romy Metzger und der bisherige Vorstandsvorsitzende Frank Wojtalewicz auf eine Beurlaubung des Managers mit sofortiger Wirkung verständigt. Zu Details machte die Insolvenzverwalterin keine Angaben. Sie betonte jedoch, dass die Vorkommnisse in keinem Zusammenhang mit dem Compliance-Fall aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag stehen. „Es bestehen Anhaltspunkte für Unregelmäßigkeiten. Wir prüfen detailliert die entsprechenden Sachverhalte“, sagt Metzger. „Etwaige Maßnahmen in diesem Zusammenhang haben keine Auswirkungen auf das operative Geschäft der d.i.i.-Gruppe und die Handlungsfähigkeit des Unternehmens.“
Anlegerforum
Weitere Informationen zur d.i.i. und Möglichkeiten zum Austausch von Betroffenen bieten sich unter investmentcheck.community.
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