Die Hiobsbotschaften für Anlegerinnen und Anleger offener Immobilienfonds häufen sich. Nachdem im Januar der Wertgrund WohnSelect D und im Februar der IntReal Fokus Wohnen Deutschland ihre Pforten vorerst schlossen, folgte im März der UBS (D) Euroinvest Immobilien. Zum 30. Juni 2026 verkündete dann als vierter Fonds der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, für bis zu 36 Monate keine Anteile mehr zurückzunehmen. Wenige Tage zuvor hatte KanAm Grund mitgeteilt, den offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest vollständig abzuwickeln. Und nun meldete auch die Aachener Grundvermögen die Kündigung der Verwaltung des Aachener Spar- und Stiftungsfonds. Folglich wird auch dieser vor allem kirchlichen Einrichtungen als Investitionsvehikel dienende Fonds abgewickelt. Drei Fonds innerhalb weniger Tage: Der Imageverlust dieser Produktgruppe ist massiv, und weitere Meldungen dieser Art scheinen unausweichlich.
Wertgrund WohnSelect D
Mit 200 Kilometern pro Stunde ist das Management dieses offenen Immobilienfonds auf die Wand zugerast. Seit Jahren flossen Gelder ab, doch es wurden längst nicht ausreichend Immobilien verkauft, um die dafür notwendige Liquidität vorzuhalten. Dafür hätten die Gutachterwerte allerdings marktgerecht sein müssen. Obwohl die Preise auf den Immobilienmärkten seit Jahren deutlich korrigierten, sollen die Fondsobjekte angeblich kaum an Wert verloren haben. Erst im November 2025 erfolgte eine leichte Preisanpassung, wodurch die Fondsperformance auf Jahressicht mit 4,6 Prozent ins Minus rutschte. Kurz zuvor wurden zwei Objekte verkauft: die Mendelssohnstraße in Hamburg sowie die Borthener Straße in Dresden. Beide gingen unter den zuvor veröffentlichten Gutachterwerten über den Tisch. Die Borthener Straße wurde während der Krise seit 2021 bis auf 28,2 Millionen Euro per Februar 2025 hochgeschrieben. Verkauft wurde sie schließlich für 23 Millionen Euro – deutlich weniger.
IntReal Fokus Wohnen Deutschland
In den Geschäftsberichten per April 2021, 2022 und 2023 sorgten die Gutachter noch für Jubelstimmung und bestätigten steigende Werte der Fondsimmobilien. Plus 2,3, plus 3,6 und plus 2,5 Prozent standen als nicht realisierte Aufwertungen in den Büchern. Danach folgten leichte, aber keinesfalls ausreichende Korrekturen. Die Anlegerinnen und Anleger erkannten diese Fehlbewertungen, und ab Ende 2022 kam es zu verstärkten Kündigungen von Fondsanteilen. Das Fondsmanagement kaufte jedoch weiter ein, statt sich der neuen Realität anzupassen. Von März bis November 2023 gab es keinen einzigen Verkauf, aber sieben Zukäufe. Erst ab Ende 2024 waren erste zögerliche Verkäufe zu beobachten. Um keine Unruhe zu erzeugen, erfolgte im Oktober 2025 sogar noch eine Ausschüttung, was die ohnehin schwierige Liquiditätslage weiter verschärfte. Völlig unverständlich, denn bereits im Bericht per 30. April 2024 stellte das Fondsmanagement erstmals ein „hohes Liquiditätsrisiko“ fest.
UBS (D) Euroinvest Immobilien
Nach den Meldungen im Januar und Februar folgte im März die UBS Real Estate als Verwalter des UBS (D) Euroinvest Immobilien. „Aussetzung der Rücknahme von Anteilen gemäß § 257 KAGB und Aussetzung der Ausgabe von Anteilen“ lautete die Überschrift der wichtigen Mitteilung an die Anlegerinnen und Anleger. Konkret betroffen waren alle drei Anteilsklassen I-dist, Q-dist und P-dist. In den drei Geschäftsjahren, die im August 2022, 2023 und 2024 endeten, wurden die Liegenschaften insgesamt aufgewertet. Erst anschließend kam es zu einer gewissen Marktanpassung, was die Flucht aus dem Fonds zusätzlich verstärkte. Viel Lust auf den Fonds scheint das Management der Schweizer Großbank ohnehin schon lange nicht mehr zu haben: Seit 2010 reduzierte sich das Fondsvolumen von 2,5 Milliarden Euro auf zuletzt knapp 400 Millionen Euro.
Leading Cities Invest
Mit einer endgültigen Abwicklungsentscheidung überraschte KanAm Grund Ende Juni seine Anlegerinnen und Anleger („KanAm kapituliert vor Abflüssen“). Die Fondsmanager kämpfen seit längerer Zeit mit massiven Mittelverlusten, weshalb das Volumen des Leading Cities Invest von gut einer Milliarde Euro im Jahr 2022 auf zuletzt rund 330 Millionen Euro absackte. Zur Liquiditätsbeschaffung mussten schon früh Liegenschaften verkauft werden. Immer wieder meldete KanAm im Zusammenhang mit den Verkäufen, dass Sonderbewertungen zu Preisanpassungen geführt hätten, die die Gutachter zuvor nicht gesehen hatten. Wiederholt war zu lesen, dass „Erkenntnisse im Bieterverfahren“ Anpassungen bei der Bewertung notwendig gemacht hätten. Ein krasses Beispiel für gutachterliche Mondpreise lieferte der Verkauf des Objekts „Greenside“ in Edinburgh. Gut 20 Millionen Euro soll es zuvor wert gewesen sein. Auf dieser Basis kassierte KanAm Grund entsprechende Gebühren, und kündigende Anlegerinnen und Anleger wurden zu dieser Bewertung ausbezahlt. Vor dem Verkauf korrigierten die Gutachter den Wert allerdings auf 12,2 Millionen Euro nach unten (siehe hierzu auch: „Peinliche Fehlbewertungen“).
Habona Nahversorgungsfonds Deutschland
Nur wenige Tage nach der KanAm-Meldung verkündete die Habona Invest Asset Management, dass die Rücknahme von Anteilen an ihrem Habona Nahversorgungsfonds Deutschland ausgesetzt werde. Eine anhaltende Krise am Immobilienmarkt und die „abrupte Zinswende im Jahr 2022“ mussten als Begründung dafür herhalten. Offenbar sahen die Manager das zunächst eher als Chance und stockten im Geschäftsjahr 2022/2023 ihren Bestand von elf auf 15 Liegenschaften auf. Nur eine Liegenschaft wurde laut den zuletzt veröffentlichten Berichten seitdem überhaupt verkauft. Wie in der Branche üblich, verkündete das Management erfolgsheischend: „Zur Erfüllung von Rückgabewünschen konnte im Dezember 2024 das Objekt Osterhofen leicht über dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert veräußert werden.“ Das mag nicht falsch sein, verschweigt aber die vor dem Verkauf angepasste gutachterliche Bewertung. Denn tatsächlich entstand bei einem Transaktionsvolumen von 7,2 Millionen Euro ein Verlust in Höhe von 1,5 Millionen Euro.
Aachener Spar- und Stiftungsfonds
Von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt blieb die Abwicklungsankündigung der Aachener Grundvermögen für ihren Aachener Spar- und Stiftungsfonds. Hier dürften vor allem kirchliche Einrichtungen engagiert sein, deren Geld nun zunächst gebunden ist. Dabei hätte das Fondsmanagement durch erhebliche Kündigungen von Anteilen bereits im Frühjahr 2024 gewarnt sein müssen. Denn wie die Veränderung des Fondsvolumens im Frühjahr 2025 zeigt, verlor das Produkt innerhalb kurzer Zeit gut 20 Prozent seiner Mittel. Trotzdem wurde in den letzten drei Geschäftsjahren nur eine kleine Liegenschaft in Köln, in der Apostelnstraße, verkauft. Die Aachener Grundvermögen nennt einen Verkehrswert von 5,95 Millionen Euro bei einem Verkaufspreis von 6,1 Millionen Euro. Per März 2024 lag die Gutachterschätzung allerdings noch bei 6,68 Millionen Euro. Angesichts aktuell noch offener Rückgabeverlangen in Höhe von 16,2 Millionen Euro und des bereits seit Jahren schrumpfenden Fondsvermögens waren die Verkaufsbemühungen völlig ungenügend.
Ratingagentur Scope
Wenn es um die Einschätzung offener Immobilienfonds geht, wird häufig die Ratingagentur Scope herangezogen. Fünf der sechs geschlossenen oder in Abwicklung befindlichen Fonds wurden von Scope bewertet. Bei drei dieser Angebote attestierten die Analysten noch im vergangenen Jahr mit einem bbb-Rating ein „ausgewogenes“ Verhältnis von Chancen und Risiken. Fehlende marktgerechte Bewertungsanpassungen wurden dabei offenbar ebenso wenig erkannt wie zunehmende Liquiditätsprobleme infolge unzureichender Verkaufsbemühungen. Für die Fondsmanager waren positive Bewertungen ein willkommenes Verkaufsargument: „Für den offenen Wohnimmobilienpublikums-AIF ‚WERTGRUND WohnSelect D‘ wurde die WERTGRUND Immobilien AG zehn Jahre in Folge mit dem Scope-Award im Bereich ‚Bester Asset Manager‘ ausgezeichnet, zuletzt im November 2025.“ Wer über mögliche Hintergründe spekulieren möchte, sollte einen Blick in das Kleingedruckte zu potenziellen Interessenkonflikten der Scope Fund Analysis (SFA) werfen. Bei diesem und auch bei anderen Fällen steht dort: „Die Anbieterin des bewerteten Finanzinstruments hat ein Management-Rating bei SFA entgeltlich erworben.“
Loipfinger’s Meinung
Das Jahr 2026 wird als Zäsur in die Geschichte offener Immobilienfonds eingehen. Bisher mussten sechs eher kleinere Fonds entweder die Rücknahme von Anteilen aussetzen oder werden sogar vollständig abgewickelt. Die Schlagzeilen führen mit Sicherheit produktübergreifend zu verstärkten Kündigungen. Habona hat die gestiegene Dynamik sogar in der Mitteilung zur Aussetzung der Anteilsrücknahme adressiert: „Seit Februar 2026 hat sich der Trend zu Rückgaben noch einmal deutlich verstärkt.“ Diese Entwicklung macht auch vor den großen offenen Immobilienfonds nicht halt. Der UniImmo: Europa verliert beispielsweise derzeit massiv Mittel und verkauft fast monatlich ein Objekt. 1,3 Milliarden Euro sank das Fondsvolumen im ersten Halbjahr 2026. Die lange Zeit von den Gutachtern nicht widergespiegelte Marktkorrektur muss nun verspätet eingepreist werden. Allein im Geschäftsjahr bis zum 30. September 2025 führte dies zu einer gutachterlichen Abwertung der Liegenschaften in Höhe von 1,2 Milliarden Euro. Aufgrund der notwendigen Liquiditätsbeschaffung kommt die Wahrheit nun also verspätet ans Licht. Ein Schicksal, das auch noch andere Fonds ereilen dürfte – außer jemand nimmt extrem optimistisch an, dass die Immobilienpreise ab morgen wieder auf die Rekordniveaus des Jahres 2021 steigen.
Weitere lesenswerte Berichte zu offenen Immobilienfonds
Die in diesem Beitrag angesprochenen Themen betreffen nur einen Ausschnitt der weitreichenden Kritik an offenen Immobilienfonds. Nachfolgende Links liefern deshalb weitergehende Informationen:
– 26. Juni 2026, Investmentcheck: KanAm kapituliert vor Abflüssen
– 17. Juni 2026, Investmentcheck: Teuer, träge, riskant
– 17. Juni 2026, Finanzwende: Offene Immobilienfonds: Reale Risiken
– 25. Februar 2026, Investmentcheck: BaFin schaut bei Fehlberatungen weg
– 18. Dezember 2025, Investmentcheck: Reguliert und trotzdem gefährlich
– 13. November 2025, Investmentcheck: Wenn Risiko falsch berechnet wird
– 21. Februar 2025, Investmentcheck: Lawinengefahr bei offenen Immobilienfonds
– 16. Januar 2025, Finanzwende: Die Sicherheitsillusion
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