Die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft hat heute die Auflösung ihres offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest (LCI) bekanntgegeben. Mit Wirkung zum 26. Juni 2026 wird die Fondsverwaltung gekündigt; das verbleibende Immobilienvermögen von rund 350 Millionen Euro soll schrittweise veräußert und an alle Anlegerinnen und Anleger ausgezahlt werden. Nach den Aussetzungen der Anteilsrücknahmen bei den Fonds Wertgrund Wohnselect D, IntReal Fokus Wohnen Deutschland und UBS (D) Euroinvest Immobilien folgt damit die nächste Hiobsbotschaft für tausende Anlegerinnen und Anleger offener Immobilienfonds.
Kündigung zum 26. Juni 2026
KanAm Grund habe nach eigenen Angaben sorgfältig geprüft und im Interesse aller Anlegerinnen und Anleger beschlossen, die Verwaltung des Leading Cities Invest gemäß Paragraph 99 KAGB zu kündigen und den Fonds geordnet aufzulösen. Geschäftsführung und Aufsichtsrat fassten den entsprechenden Beschluss gestern, am 25. Juni 2026; die Bekanntmachung im Bundesanzeiger erfolgte heute. Ab dem ersten Handelstag nach Wirksamkeit der Kündigung, also ab Montag, den 29. Juni 2026, werden Anteilrückgaben und -ausgaben nicht mehr ausgeführt.
Anhaltende Mittelabflüsse als Auslöser
Der Leading Cities Invest war in den vergangenen Jahren erheblichem Rückgabedruck ausgesetzt. KanAm verweist auf branchenweite Abflüsse aus Offenen Immobilienfonds in den letzten zwei Jahren von netto mehr als 13 Milliarden Euro. Treiber waren laut der verantwortlichen Kapitalverwaltungsgesellschaft der deutliche Zinsanstieg ab 2022, der Alternativen wie Festgeld und Anleihen wieder attraktiv machte, sowie die nachhaltig belasteten europäischen Immobilienmärkte mit höheren Finanzierungskosten und rückläufigen Transaktionsvolumina. Trotz der Zinssenkungen der Zentralbanken ab 2024 blieb laut KanAm die erhoffte Markterholung aus.
Portfolio auf zwölf Objekte geschrumpft
Um die Rückgabewünsche der Anlegerinnen und Anleger zu bedienen, hatte KanAm Grund seit 2022 rund 70 Prozent der ursprünglich mehr als 40 Fondsimmobilien veräußert (siehe hierzu auch: Peinliche Fehlbewertungen). Das Portfolio umfasst heute noch zwölf Objekte in fünf Ländern mit einem Gesamtwert von rund 350 Millionen Euro. Etwa die Hälfte der Mieter stammt laut dem Anschreiben von KanAm an die Anlegerinnen und Anleger aus dem öffentlichen Bereich; rund 70 Prozent der Mietverträge laufen über das Jahr 2032 hinaus. Mehr als 90 Prozent der verbliebenen Immobilien verfügen über eine Nachhaltigkeitszertifizierung.
Wirtschaftliche Tragfähigkeit nicht mehr gegeben
KanAm Grund begründet die Auflösungsentscheidung auch mit strukturellen Anforderungen an das Fondsmanagement: Ein Immobilienfonds benötige eine ausgewogene Ertrags- und Portfoliostruktur, um Objekte professionell weiterentwickeln und Mieteranforderungen gerecht werden zu können. Weitere erzwungene Verkäufe hätten das Portfolio wirtschaftlich nicht mehr tragfähig gemacht. Hinzu kommt der regulatorische Grundsatz der Anlegergleichbehandlung, der eine geordnete Abwicklung gegenüber fortgesetzten Einzelrückgaben vorschreibe.
Auszahlung über mehrere Jahre
Die verbleibenden Immobilien sollen mit Blick auf gute Verkaufspreise über einen voraussichtlich mehrjährigen Zeitraum veräußert werden. Die dabei freiwerdende Liquidität wird schrittweise und gleichmäßig an alle Anlegerinnen und Anleger ausgeschüttet. Die Abwicklung erfolgt in enger Abstimmung mit der BaFin sowie unter Aufsicht der Verwahrstelle.
Miserable Kennzahlen
Die Wertentwicklung des Fonds Leading Cities Invest lag in den zwölf Monaten von Juni 2025 bis Mai 2026 mit 24,6 Prozent im Minus. Die zwölf Monate davor waren es Minus 12,7 Prozent und davor Minus 14,7 Prozent. Das lag im Grunde an den Verkäufen, die auf Basis der gefallenen Märkte zu entsprechenden Verlusten führten. KanAm konnte mit den gestiegenen Abflüssen aus dem Fonds keine gutachterlich ermittelten Wunschpreise mehr zeigen, sondern musste abwerten, um verkaufen zu können. Der andere Teil der Wahrheit waren allerdings auch sehr hohe Kosten, die in die Performance einflossen. Im Kleingedruckten des Basisinformationsblatts vom 16. April 2026 stand zur Kostenwirkung: „Wenn Sie beispielsweise zum Ende der empfohlenen Haltedauer aussteigen, wird Ihre durchschnittliche Rendite pro Jahr voraussichtlich 0,63 % vor Kosten und -7,02 % nach Kosten betragen.“ Anders ausgedrückt: KanAm prognostizierte bei drei Jahren empfohlener Haltedauer für eine Käuferin oder einen Käufer ein jährliche Negativrendite von sieben Prozent. Kein wirklich gutes Argument, um einzusteigen.
Loipfinger’s Meinung
Der Leading Cities Invest zeigt eindrücklich was passiert, wenn die Gutachter Marktkorrekturen nur mit einer Salamitaktik weitergeben. Nicht korrekt und plausibel bei den Objektbewertungen weitergereichte Verluste auf den Immobilienmärkten führen bei unabhängigen Finanzanlagenvermittlern und aufgeklärten Anlegerinnen zu Anteilsrückgaben. Sie wollen noch aussteigen, bevor die Wahrheit irgendwann ans Licht kommt. Nur wenn Banken und Sparkassen ihre Kundinnen und Kunden zur Stützung konzerneigner Fonds anders beraten, lässt sich das vermeiden. KanAm hatte keinen eigenen Endkundenvertrieb und konnte keine bedenkliche Vertriebssteuerung in diesem Sinne vornehmen. Geholfen hätte nur, die Wahrheit gleich zu Beginn der Marktkorrektur einzupreisen und damit den Grund für Rückgaben zu beseitigen. Denn stellen wir uns einmal vor, ein Aktienfonds zeigt nach einem Crash noch die Preise aus der Zeit davor. Undenkbar, bei offenen Immobilienfonds aber gängige Praxis. Die Finanzaufsicht schaut zu und lässt offene Immobilienfonds sogar mit Risikoeinstufungen in den Vertrieb gehen, die eine völlig illusorische Sicherheit zeigen dürfen (Die Sicherheitsillusion). Die BaFin tut auch nichts bei systematischen Fehlberatungen, die Banken und Sparkassen zur Stützung der eigenen Fonds seit 2022 im Umfang von 20,5 Milliarden Euro durchführten (BaFin schaut bei Fehlberatungen weg). Ob das am Ende ungestraft bleibt, wird sich zeigen. Behält KanAm recht, war das keinesfalls die letzte Hiobsbotschaft für offene Immobilienfonds, da sie davon ausgeht, dass „die Finanzierungssituation angespannt und die Transaktionsmärkte unter dem langfristigen Mittel und damit vergleichsweise schwach bleiben“. Eine „nachhaltige Belebung ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten“, fasst KanAm ihre Einschätzung zusammen.
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