Liebe Leserinnen und Leser,
wenn meine Tage in diesem Jahr 48 Stunden gehabt hätten, wäre ich dennoch nicht mit meinen Recherchen fertig geworden. Ein unglaublich arbeitsintensives Jahr geht zu Ende – und mit Blick auf 2026 zeichnet sich bereits ab, dass ich auch dann mehr berichten könnte, als mein Zeitbudget zulässt.
Nebelkerze KAGB
Ein trauriger Anlass für viele dieser arbeitsintensiven Tage ist das 2013 eingeführte Kapitalanlagegesetzbuch. In der Begründung zum Gesetzentwurf der damaligen Bundesregierung wurde betont, man habe „aus Gründen des Anlegerschutzes zusätzliche Regeln für Verwalter von Publikums-AIF und Produktregeln für Publikums-AIF“ aufgenommen (Drucksache 791/12). Der graue Kapitalmarkt sollte weiß werden. Spätestens nach diesem Jahr wissen wir jedoch, dass die BaFin-Überwachung bei diesen Produkten kaum Schutz bietet. Okay, das „kaum“ muss vielleicht relativiert werden: Anbieter können mit dem Geld der Anlegerinnen und Anleger nicht einfach in die Karibik verschwinden. Doch was nützt das, wenn Gebührenschneidereien, erlaubte Interessenkonflikte, teils unkontrollierte Mehrschichtstrukturen oder andere „legale“ Tricks dafür sorgen, dass das oft als Altersvorsorge investierte Vermögen am Ende zu erheblichen Teilen vernichtet wird?
PROJECT: Vorprogrammiertes Liquiditätsfiasko
Als besonders solider Anbieter, der aus Sicherheitsgründen auf Fremdkapital verzichte, präsentierte sich die PROJECT-Gruppe aus Bamberg (gesammelte Berichte). Mehrere Milliarden Euro flossen in Projektentwicklungen. Die Auswertung von mehr als tausend Geschäftsberichten und Jahresabschlüssen zeigt heute, dass im Hintergrund ein Cash-Pooling betrieben wurde, das bei den ersten Schwierigkeiten zwangsläufig zusammenbrechen musste. Mehr als hundert Bälle gleichzeitig zu jonglieren, führt schon beim kleinsten Windstoß zum Scheitern. Die kalkulierten Umsetzungszeiträume für die Immobilienentwicklungen wurden selbst in der besten Marktphase nahezu durchgängig verfehlt. Rückflüsse aus der einen Beteiligung waren bereits für andere Vorhaben verplant. Terminverschiebungen warfen damit jede Liquiditätsplanung – und jede Renditekalkulation bei den Reinvestitionskonzepten – über den Haufen. Das Stopfen von Löchern hatte System. Der Einbruch bei Wohnungsverkäufen ab 2022 ließ das Kartenhaus endgültig einstürzen. Vorhersehbar, würde ich heute sagen. Vorausgesetzt, jemand hätte diese Recherchen früher angestellt – oder jemand wie die BaFin oder die Verwahrstelle hätte einfach ein paar kluge Fragen gestellt.
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien: Verletzte Anlagebedingungen
Ebenfalls als vollregulierter Anbieter sammelte die d.i.i.-Gruppe einen Milliardenbetrag ein (gesammelte Berichte). Besonders pikant ist die Rolle des ehemaligen BaFin-Präsidenten Felix Hufeld im Aufsichtsrat der AG. Weder er noch seine frühere Behörde haben offenbar bemerkt, dass Finanzierungen hochspekulativ und nicht laufzeitenkongruent eingedeckt wurden. Die Liste der insolventen Unternehmen ist vielleicht nicht ganz so lang wie mit über 100 Fällen bei PROJECT. Dafür sind bei der d.i.i. auch direkt Fonds und deren Beteiligungsgesellschaften betroffen. Das wirft die Frage auf, wie Insolvenzen von unten bis zu den Fonds nach oben durchschlagen konnten. Welche Verpflichtungen, die aus den Prospektunterlagen nicht erkennbar sind, haben die Abschottung ausgehebelt? Bürgschaften? Überkreuzbesicherungen? Kerstin Kondert vom Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz beschäftigt sich intensiv mit diesen Fällen und hat reihenweise Verletzungen der Anlagebedingungen festgestellt. Dass weder Verwahrstellen noch Finanzaufsicht dies im Rahmen ihrer Prüfungen erkannt oder verhindert haben, ist ein weiterer Beleg für massives Kontrollversagen.
IMMAC: Salamitaktik bei der Krisenkommunikation
Noch relativ frisch ist die Insolvenz der IMMAC Holding AG (gesammelte Berichte). Erste Auswertungen der Geschäftsberichte beziehungsweise Jahresabschlüsse von 136 Fonds und diversen operativen Gesellschaften der Gruppe zeigen, dass die bisherigen Erklärungen eines singulären Problems auf Ebene der Holding viel zu kurz greifen. Aufgrund der Historie, die zur Einordnung der Entwicklungen stets bis zur Fondsauflage zurückreichen muss, haben mein Team und ich bereits mehr als 1.000 Abschlüsse in eine Excel-Tabelle übertragen. Noch nie zeigten von Wirtschaftsprüfern testierte Unterlagen derart viele Zahlendreher und Schlampigkeitsfehler. Teilweise kostet es mehr Zeit, Fehler in Beträgen und Summen zu identifizieren und zu korrigieren, als die Daten selbst zu erfassen. Die als isoliertes Problem der Muttergesellschaft dargestellte Insolvenz in Eigenverwaltung ist längst nicht die ganze Wahrheit: Bürgschaften in erheblicher Höhe, schwache Platzierungsergebnisse, strukturelle Betreiberprobleme sowie mögliche Folgerisiken aus Bau- und Gewährleistungsthemen sprechen für ein deutlich komplexeres Risikoprofil.
Deutsche Finance: Transparenzvorschriften gelten nur für Andere
Im Grunde genügt ein Blick in den Bundesanzeiger, um angesichts bislang nicht veröffentlichter Jahresabschlüsse 2024 den begründeten Verdacht auf größere Probleme zu entwickeln (mehr). Eine beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft verletzt gesetzliche Transparenzvorgaben – und das nicht zum ersten Mal. Es wäre spannend, als Mäuschen durch die Flure der Finanzaufsicht zu huschen und herauszufinden, ob dort überhaupt jemand auf solche Dinge achtet. Regelmäßig erreichen uns Verbrauchermeldungen über von der BaFin verhängte Vertragsstrafen in sechs- oder siebenstelliger Höhe. Jahre später hat irgendwer Fehler in einem Abschluss entdeckt. Noch nie habe ich jedoch von einer Strafe gegen eine Kapitalverwaltungsgesellschaft wegen Transparenzverstößen bei von ihr verwalteten Fonds gelesen.
Ein Beispiel, bei dem einen die Wut überkommen könnte: Beim DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 12 wurde der Jahresabschluss 2023 erst am 17. Oktober 2025 im Bundesanzeiger veröffentlicht – ein Jahr zu spät. Die DF Deutsche Finance Investment GmbH machte damit erst verspätet bekannt, dass 28 Millionen Euro abgeschrieben werden mussten. Unter anderem hatte sich jemand mit Luxusappartements in Beverly Hills verzockt, was zur Vollabschreibung dieses Fondsinvestments führte. Insgesamt läuft der bis Mitte 2019 platzierte Fonds sehr bescheiden; mehr als die Hälfte des Kapitals fehlt bereits. Zumindest Stand 2023 – was die berechtigte Frage nach dem weiteren Verlauf aufwirft.
hep solar: Viel Schatten und wenig Licht
Mit hep aus Güglingen reihte sich 2025 ein Anbieter von Solarinvestments in die Liste der Sorgenkandidaten ein (gesammelte Berichte). Fällige Nachrangdarlehen wurden nicht bedient. Das ist rechtlich zulässig, wenn bei Auszahlung die Insolvenz der Schuldnerin droht. hep versucht dennoch, das Thema kleinzureden. Gleiches gilt für die Konzernbilanz 2024, die nur durch einen höchst fragwürdigen Verkauf von Unternehmensteilen vor einer noch höheren Überschuldung bewahrt wurde. Wer sich mit den Ergebnissen der KAGB-Fonds beschäftigt, bekommt zwangsläufig Sorgenfalten. Börsennotierte Anleihen sind teilweise eingebrochen und zu Junk-Bonds mutiert. Über die tatsächliche Lage täuschte hep Interessierte lange Zeit mit geschönten Angaben in der Leistungsbilanz. Nicht einmal die Fristen zur Veröffentlichung der Fondsjahresabschlüsse bekommt das Management eingehalten – und die Finanzaufsicht schaut zu. Im Gegenteil: Mit einem ELTIF legte hep eine neue Produktreihe auf und täuscht Interessierte mit einer unsinnigen Renditeprognose im Basisinformationsblatt. Unglaublich, was vollregulierte Anbieter alles treiben (dürfen).
Offene Immobilienfonds: Gutachter ohne Ahnung oder mit Interessen?
Noch „weißer“ als geschlossene Publikums-AIFs sollen offene Immobilienfonds sein. Sie behaupten von sich, sicherer als Staatsanleihen zu sein. Insbesondere Sparkassen und Genossenschaftsbanken verkaufen diese Produkte als mündelsichere Portfoliobausteine. Risikoindikatoren von 1 oder 2 auf einer Siebener-Skala suggerieren eine Scheinsicherheit, die durch geglättete, von allgemeinen Marktentwicklungen entkoppelte Gutachterbewertungen künstlich erzeugt wird. Sobald jedoch Liquidität zur Auszahlung von Anteilen beschafft werden muss, kommt die Wahrheit im Zuge der Verkäufe ans Licht (Peinliche Fehlbewertungen 1 und 2). Zuletzt traf es den UniImmo: Global. Nach dem UniImmo: Wohnen ZBI mussten die Genossen nun auch bei ihrem zweiten Fonds einräumen, dass die Bewertungen über lange Zeit offensichtlich falsch waren. Ein Minus von 11,6 Prozent auf Jahresbasis stand zuletzt auf der Renditeuhr – ein Wert, der sich nicht mit in diesem Zeitraum eingetretenen Marktbewegungen erklären lässt. Union schreibt dennoch bis heute: „Das Risiko potenzieller Verluste aus der künftigen Wertentwicklung wird als niedrig eingestuft.“ Eine Einschätzung, bei der jeder Marktkenner nur den Kopf schüttelt – und die sich auch bei weiteren Fonds als falsch erweisen wird. Ein Blick auf die Börse bestätigt das: Dort wird der Fonds teils mit über 25 Prozent Abschlag auf den angeblichen Inventarwert gehandelt. Dieser ehrliche Risikoindikator zeigt nicht nur bei diesem Fonds klar in Richtung Panik.
One Group / Soravia: Geld ist weg – obwohl es noch da ist
Als Paradebeispiel für vermeintlichen Anlegerschutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch könnte die Räuberpistole rund um die ProReal-Produkte der One Group dienen (mehr). Wobei sich ernsthaft die Frage stellt, ob vergleichbare Vorgänge nicht ebenso bei BaFin-überwachten Produkten möglich wären. Vermutlich ja, denn die anlegerfeindliche Struktur der Geldflüsse über drei bis vier Ebenen ist auch im KAGB zulässig. Kann ein durchschnittlich gebildeter Mensch – die richterliche Messlatte – die Wirkung dreifach oder vierfach hintereinandergeschalteter Nachrangkonstruktionen wirklich verstehen? Oder wer prüft schon nach, ob das angeblich verlorene Geld auf der untersten Ebene nicht doch noch vorhanden ist? Ich habe die Jahresabschlüsse aller Projektgesellschaften über Jahre ausgewertet und die rechnerischen Werte der Nachrangdarlehen mit den Summen verglichen, die den Anlegerinnen und Anlegern mitgeteilt wurden. Und siehe da: Eigentlich müsste mehr Geld vorhanden sein, als Soravia glauben machen will. Finanzierungen von Unternehmen, die Flugzeuge oder Kunstmanagement betreiben, passen ebenfalls nicht zu den versprochenen Immobilienentwicklungen. Ein erstes positives Urteil auf Schadensersatz ist wohl zu Recht eher als Auftakt zu einer Lawine von Haftungsfällen zu verstehen.
DEGAG: Wo ist Birger Dehne – und wo ist das Geld?
Eine Pleite mit Ansage ist der Skandal um die DEGAG-Gruppe (mehr). Der Gründer leistete sich unter birgerdehne.de eine persönliche Website, aus der die Selbstüberschätzung geradezu tropfte. „Die Erfolgsgeschichte des Birger Dehne“ prangte dort lange Zeit in großen Lettern, gefolgt von: „Von einer zündenden Idee zu einem der größten privaten Immobilienimperien Deutschlands“. Um alle Superlative zu erfassen, mussten Besucherinnen und Besucher lange scrollen. Sein Gespür für Unternehmertum „kann man nicht lernen, das muss man einfach haben“, schrieb Dehne über sich selbst. Er stilisierte sich als Vordenker und Förderer mit hohen ethischen Ansprüchen. Der Vergleich mit der heutigen Realität offenbart eine der schamlosesten Abzockereien auf verschiedensten Ebenen. Kapitalanleger, Wohnungskäufer und Mieterinnen wurden reihenweise über den Tisch gezogen, während Dehne selbst zeitweise auf einer Luxusjacht lebte oder sich in Monaco und Dubai aufhielt.
Erhebliche Gelder dürften in liechtensteinischen Stiftungsstrukturen liegen – keine leichte Aufgabe für den Insolvenzverwalter, zumal dieser laut Insolvenzgutachten bereits Schwierigkeiten hat, den Aufenthaltsort Dehnes zu ermitteln. Spätestens seit dem 2022 vom Verbraucherzentrale Bundesverband veröffentlichten Gutachten zu Investments auf dem grauen Kapitalmarkt hätte die Finanzaufsicht wissen müssen, dass bei der DEGAG sämtliche Warnlampen leuchteten.
ThomasLloyd: Sieg(er) im Vertröstungsmodus
Über viele Jahre platzierte der Anbieter aufgrund hoher Provisionen hunderte Millionen Euro mit veralteten und meines Erachtens fehlerhaften Prospekten (mehr). Sollten die Verantwortlichen irgendwann neue Jobs suchen, könnten sie problemlos ein Standardwerk über Vertröstungsstrategien verfassen. Doch Mitte des Jahres ging selbst diesen Meistern die Fantasie aus. Die zuvor regelmäßige Kommunikation über angebliche Fortschritte bei Refinanzierungsgesprächen für die philippinischen Biomasseanlagen verstummte. Auffällig ist auch, dass lange Zeit engagierte, teure Rechtsanwälte auf Presseanfragen von mir antworteten – und nun ebenfalls schweigen. Dafür gibt es viele denkbare Gründe. Die naheliegendsten sind allerdings wenig beruhigend.
Schwarmfinanzierungen: Endlosliste der Leistungsstörungen
Die unglaubliche Zahl von 1.000 Crowdfundings wird in unserer Produktdatenbank inzwischen mit dem Status „leistungsgestört“ geführt (zur Liste). Weitere tausend Emittentinnen sind insolvent (zur Liste). Knapp 100 Fundings sind bereits mit Verlust oder Totalverlust abgeschlossen. Hinter diesen anonymen Zahlen stehen hunderttausende geschädigte Anlegerinnen und Anleger. Viele von ihnen werden nie wieder Schwarmfinanzierungen zeichnen. Zahlreiche Plattformen kämpfen ums Überleben, da Neugeschäft kaum noch möglich ist. Mit EV Digital Invest ist 2025 ein großer Anbieter in die Insolvenz gerutscht (gesammelte Berichte). 2026 dürfte das Plattformsterben mit großen Schritten weitergehen. Die österreichische Plattform DagobertInvest AG leidet bereits an chronischer Hauptversammlungs-Verschieberitis und hat den zuletzt erneut angesetzten Termin wegen „fehlender Unterlagen“ abgesagt. Marktführer Exporo hat noch nicht einmal den Jahresabschluss für 2024 veröffentlicht – dabei wäre es dringend interessant zu wissen, ob und wohl eher wie stark der Verlustvortrag von 56,4 Millionen Euro aus 2023 weiter angewachsen ist.
Loipfinger’s Meinung
Wenn Sie bis hierher gelesen haben, verstehen Sie, warum dieses Jahr so arbeitsintensiv war – und warum 2026 kaum entspannter werden dürfte. Mögliche Schlagzeilen wie „Die Life Forestry Switzerland ist ‚dead‘“ haben es nicht mehr in den Newsletter geschafft, obwohl ich vor dem inzwischen insolventen Anbieter von Teakholz-Engagements bereits 2019 warnte (Hase-und-Igel-Spiel). Gerne hätte ich auch schon ausführlicher über ELTIFs geschrieben, mit denen schwache Absatzzahlen bei geschlossenen Fonds und Vermögensanlagen kaschiert werden sollen. Diese Kostenmonster müssen jedoch noch warten. Nein, das ist kein Alterszynismus, dem Journalistinnen und Journalisten nach vielen Berufsjahren gern verfallen. Es ist schlicht die Erkenntnis, die sich aus dem Studium zahlloser Verkaufsunterlagen ergibt. Auch die ganz aktuelle Einigung zur Retail Investment Strategy muss noch warten. Die Antwort auf das von der Finanzlobby wegverhandelte Provisionsverbot lässt sich auch ohne Detailkenntnis als Bürokratiemonster ohne Erfolgschance bezeichnen. Ein Blick auf erste Stellungnahmen der Branchenverbände genügt: Bleibt der Aufschrei aus, ist klar, wohin die Reise geht.
Bleiben Sie hoffnungsvoll.
Ihr
Stefan Loipfinger
P. S.: Der nächste Newsletter erscheint voraussichtlich am 10. Januar 2026. Wenn Sie konkrete Fragen zu Produkten haben oder sich mit anderen Investorinnen und Investoren austauschen möchten, empfehle ich Ihnen bis dahin das Anlegerforum Investmentcheck.Community.
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