Laut Bundesbankstatistik flossen im Jahr 2025 unglaubliche 10,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Diese Bruttoabflüsse wurden jedoch durch Neuinvestitionen in Höhe von rund drei Milliarden Euro auf einen Nettoabfluss von 7,7 Milliarden Euro gemindert. Der eigentliche Skandal liegt in diesen Zuflüssen: Die rund drei Milliarden Euro, die auf Basis der gutachterlich ermittelten Fondswerte – zuzüglich häufig erhobener Ausgabeaufschläge – investiert wurden, beruhen auf tausendfachen Fehlberatungen. Denn sämtliche großen offenen Immobilienfonds sind zumindest die meiste Zeit deutlich günstiger über die Börsen erhältlich als über die Fondsgesellschaften selbst. Verkaufsgespräche von Banken, Sparkassen und Finanzberatern, die dennoch zum Kauf über die Fondsgesellschaft raten, stellen vorsätzliche Fehlberatungen dar, mit denen häufig konzerninterne Fonds auf Kosten der eigenen Kundinnen und Kunden gestützt werden. Die BaFin kennt dieses Problem seit Jahren und schaut offenbar weg – andernfalls hätten allein im Dezember 2025 nicht nochmals 302 Millionen Euro völlig überteuert in diese Fonds fließen dürfen.
Zusätzliche Schädigung der Verkäufer
Die systematische Benachteiligung der Käuferinnen und Käufer hat zudem eine zweite, häufig übersehene Dimension: Anlegerinnen und Anleger, die ihre Fondsanteile nicht erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Kündigungsfrist zurückgeben wollten und deshalb über die Börse verkauften, erzielten aufgrund der von Finanzberatern gezielt umgeleiteten Nachfrage zur künstlichen Stützung der Fonds schlechtere Kurse. Auch sie wurden damit mittelbar geschädigt.
BaFin schaut zu – bewusst weg?
Sowohl die Fondsgesellschaften als auch die Banken, Sparkassen und viele der sonstigen Vertriebsstrukturen unterliegen der Aufsicht der BaFin. Nur FinanzanlagenvermittlerInnen gemäß Paragraph 34 Gewerbeordnung werden von den IHKs oder Gewerbeaufsichtsämter überwacht, die in diesen Fällen einschreiten müssten. Seit 2015 ist die Finanzaufsicht zudem ausdrücklich zum Schutz kollektiver Verbraucherinteressen verpflichtet. Paragraph 4 Absatz 1a des Finanzdienstleistungsaufsichtsgesetzes (FinDAG) ermächtigt die BaFin, alle geeigneten und erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um verbraucherschutzrelevante Missstände zu verhindern oder zu beseitigen. Ein Missstand liegt dem Gesetz zufolge bereits dann vor, wenn ein erheblicher, dauerhafter oder wiederholter Verstoß gegen Verbraucherschutzvorschriften die Interessen einer Vielzahl von Verbraucherinnen und Verbrauchern gefährdet oder beeinträchtigt. Die BaFin kann hierfür sogar verdeckte Testkäufe einsetzen. BaFin-Präsident Mark Branson hat seit seinem Amtsantritt zahlreiche Reden gehalten und dabei regelmäßig die Bedeutung des Verbraucherschutzes betont – zumindest bei offenen Immobilienfonds scheint dies bislang jedoch folgenlos geblieben zu sein.
„Best Execution“ als scharfes Schwert
Eine europäische Vorgabe begründet eigentlich seit Jahren die Verpflichtung zu einer ehrlichen und kundenorientierten Finanzberatung. Die sogenannte Best-Execution-Vorgabe verpflichtet Banken und Wertpapierdienstleister, Kundenaufträge stets im bestmöglichen Interesse der Anlegerinnen und Anleger auszuführen. Rechtsgrundlage ist Artikel 27 der EU-Finanzmarktrichtlinie MiFID II, umgesetzt in Deutschland insbesondere im Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), Paragraph 82 „Bestmögliche Ausführung von Kundenaufträgen“. Maßgeblich ist dabei nicht allein der Preis, sondern ein Bündel von Kriterien, zu denen insbesondere das Gesamtentgelt aus Preis und Kosten, die Ausführungsgeschwindigkeit, die Ausführungswahrscheinlichkeit sowie die Liquidität des Handelsplatzes zählen. Für Privatkundinnen und -kunden hat das Gesamtentgelt regelmäßig höchste Priorität. Erteilen Kundinnen oder Kunden keine ausdrückliche Weisung, muss der Anbieter aktiv den Ausführungsweg wählen, der unter den jeweiligen Marktbedingungen das wirtschaftlich günstigste Ergebnis erwarten lässt. Empfehlungen oder Transaktionen, die für Kundinnen und Kunden objektiv nachteilig sind – etwa durch unnötig hohe Kosten trotz verfügbarer günstigerer Alternativen – stellen daher einen klaren Verstoß gegen die Best-Execution-Pflicht dar.
Wertgrund WohnSelect D
Seit 2013 gelten für offene Publikums-Immobilienfonds Mindesthalte- und Kündigungsfristen, die die Fristentransformation zwischen langfristigen Immobilieninvestitionen und kurzfristigeren Rückgabemöglichkeiten beherrschbar machen sollen. Wie absehbar war, reichen diese Regelungen jedoch nicht aus, um mehrjährige Krisenphasen zu überstehen. Am 15. Januar 2026 wurde erstmals seit Einführung der neuen Regeln die Anteilsrücknahme beim Fonds Wertgrund WohnSelect D ausgesetzt. Bei vorausschauendem Management wäre dies vermeidbar gewesen: Die Rückgabewünsche der Anlegerinnen und Anleger bewegten sich über Jahre in einem planbaren Rahmen, sodass angesichts der zwölfmonatigen Kündigungsfrist ausreichend Zeit bestanden hätte, durch marktgerechte Immobilienverkäufe Liquidität zu beschaffen. Stattdessen steuerte das Fondsmanagement Liquiditäts- und Fremdkapitalquoten über längere Zeit aggressiv zur Performanceoptimierung, während notwendige Wertanpassungen in einem seit 2021 deutlich fallenden Wohnimmobilienmarkt hinausgezögert wurden. Erst im November 2025 kam es zu einer spürbaren Abwertung, die weitere Rückgaben auslöste und die Liquidität zusätzlich belastete. Auffällig waren auch hier stark steigende Abschläge der Börsenkurse gegenüber den gutachterlich ermittelten Rücknahmepreisen – ein klares Signal für das Misstrauen vieler Anlegerinnen und Anleger. Zudem hätten Änderungen in den Basisinformationsblättern bei Rendite-, Kosten- und Risikoangaben einer aufmerksamen Finanzaufsicht auffallen müssen. Der Fall wirft grundlegende Fragen zur Marktgerechtigkeit der Bewertungen, zur Qualität des Liquiditätsmanagements und zur Angemessenheit der Risikoaufklärung auf und zeigt exemplarisch, dass die seit 2013 geltenden Regelungen strukturelle Probleme offener Immobilienfonds nicht zuverlässig verhindern.
Loipfinger’s Meinung
Seit dem Jahr 2020 sind bei vielen offenen Immobilienfonds deutliche Abweichungen zwischen den von den Fondsgesellschaften festgesetzten Preisen (Nettoinventarwerte basierend auf gutachterlichen Verkehrswerten) und den auf Angebot und Nachfrage beruhenden Marktpreisen an den Börsen zu beobachten. In den Jahren 2020 bis einschließlich 2025 flossen insgesamt 40,7 Milliarden Euro frisches Kapital in offene Publikums-Immobilienfonds. Nicht in allen Fällen war ein Börsenkauf zwingend die einzig richtige Option. Gleichwohl beruht deutlich mehr als die Hälfte dieser Zuflüsse auf systematischen Fehlberatungen. Dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, ob die Empfehlung zu offenen Immobilienfonds als Anlageform grundsätzlich angemessen war. Bereits damals waren die realistischen Renditeaussichten gering – heute sind sie angesichts weiterhin bestehender Fehlbewertungen äußerst schlecht.
Bei der Betrachtung der Preisdifferenzen ist zwar zu berücksichtigen, dass höhere Börsenumsätze die Abschläge reduziert hätten. Fakt bleibt jedoch, dass ceteris paribus nahezu jedes einzelne Beratungsgespräch in der erlebten Realität auf einer vorsätzlichen Täuschung beruhte. Ebenso bleibt festzuhalten, dass die Finanzaufsicht Kapitalverwaltungsgesellschaften ebenso wie beratende Kreditinstitute und Wertpapierdienstleister seit Jahren nicht ausreichend überwacht und der kollektive Verbraucherschutz in diesem Bereich faktisch ausgeblendet wird.
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