Die Vermögensanlagen ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 endeten für 8.700 Anlegerinnen und Anleger in einem Desaster. Nach heutigem Stand ist davon auszugehen, dass weniger als fünf Prozent des investierten Kapitals zurückfließen werden. Die Ursachen liegen nicht in einzelnen fehlgeschlagenen Immobilienprojekten, sondern in der Struktur der Anlagemodelle selbst und ihrer konzerninternen Umsetzung. Wie nun vorliegende Unterlagen zeigen, zählt der österreichische Projektentwickler Soravia zu den großen Profiteuren.
Vom Blindpool zur Einbahnstraße
Beide Produkte wurden als nachrangige Namensschuldverschreibungen vertrieben. Die Verkaufsunterlagen hoben eine breite Streuung der Investitionen in verschiedene Immobilienprojekte hervor. Tatsächlich wurde jedoch das gesamte Anlegerkapital jeweils an eine einzige Gesellschaft weitergereicht: die SC Finance Four GmbH, die zum Einflussbereich der Soravia Investment Holding gehörte. Damit war das Blindpool-Konzept faktisch aufgehoben. Statt Risikostreuung entstand ein massives Klumpenrisiko. Auffällig ist dabei die zeitliche Nähe zwischen Prospektherausgabe und Abschluss der Darlehensverträge: In beiden Fällen erfolgte die vollständige Festlegung der Mittelverwendung nur wenige Tage nach Veröffentlichung der Prospekte.
Kontrolle abgegeben – Risiken erhöht
Mit der Ausreichung der Anlegergelder an die Poolgesellschaft gaben die Emittentinnen jede direkte Kontrolle über Auswahl, Strukturierung und Überwachung der einzelnen Immobilienprojekte ab. Die Mittelverwendungskontrolle konzentrierte sich auf die erste Investitionsebene und griff nicht direkt bei den nachgelagerten Projektgesellschaften. Für Anleger bedeutete das faktisch: kein Einblick, kein Einfluss, keine Absicherung. Zu Recht urteilte daher das Landgericht Stuttgart in einer ersten Entscheidung, dass die Verkaufsunterlagen fehlerhaft waren (mehr). Dem Kläger wurde Schadensersatz zugesprochen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Lawineneffekt im Insolvenzverfahren
Als es bei einzelnen Projektgesellschaften zu Problemen kam, wirkte sich dies unmittelbar auf die SC Finance Four GmbH aus. Das Insolvenzverfahren über deren Vermögen führte zu einem regelrechten Lawineneffekt. Die Forderungen der Emittentinnen wurden nahezu vollständig wertberichtigt. Die bilanziellen Folgen waren dramatisch: ProReal Europa 9 wies per Ende 2024 einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 104 Millionen Euro aus, ProReal Europa 10 lag bei rund 185 Millionen Euro. Damit waren die Emittentinnen wirtschaftlich faktisch entkernt. Für die Anlegerinnen und Anleger blieb nur ein minimaler Restwert.
Forderungsverkäufe innerhalb des Konzerns
Besonders brisant ist der weitere Verlauf: Sämtliche Darlehensforderungen der SC Finance Four GmbH wurden an die luxemburgische Aurora HoldCo. S.à r.l. verkauft – eine Gesellschaft, die mittelbar zum Soravia-Konzern gehört. Die Bewertung erfolgte auf Basis kurzfristig erzielbarer Zerschlagungswerte. Eine zwingende Notwendigkeit zur Zerschlagung der Projektgesellschaften ist schon deshalb stark anzuzweifeln, weil bis heute keine einzige Zerschlagung erfolgt ist. Dennoch wurden die Forderungen mit diesen extrem niedrigen Werten angesetzt. Der wirtschaftliche Effekt: hohe Verluste für die Anlegenden, während die Forderungen konzernintern zu günstigen Konditionen weitergereicht wurden.
Weitere Forderungsverkäufe an Aurora HoldCo
Doch damit nicht genug. Um die faktische Enteignung der Anlegerinnen und Anleger zu vollenden, mussten auch die Emittentinnen ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH ihre Forderungen an die SC Finance Four GmbH veräußern. Joachim Winter unterzeichnete daher ebenfalls am 14. März 2025 für beide Emittentinnen einen Forderungskauf- und Abtretungsvertrag mit der Aurora HoldCo. Inklusive aufgelaufener Zinsen bis Ende 2024 wurden Forderungen in Höhe von rund 115 Millionen Euro (ProReal Europa 9) und rund 199 Millionen Euro (ProReal Europa 10) für insgesamt 17 Millionen Euro zuzüglich eines Besserungsscheins von bis zu weiteren fünf Millionen Euro verkauft. Auch in diesem Vertrag wird ausdrücklich auf eine Bewertung auf Basis der jeweiligen Zerschlagungswerte Bezug genommen.
SORAVIA weist die Vorwürfe zurück
Auf Anfrage erklärte Soravia, dass im Insolvenzverfahren der SC Finance Four GmbH umfangreiche Bewertungen der nachrangigen Darlehensforderungen vorgenommen worden seien. Diese hätten übereinstimmend ergeben, dass deren Gesamtwert deutlich unter 11 Millionen Euro gelegen habe. Vor diesem Hintergrund seien sowohl der Versuch gescheitert, Forderungen mit einem Nominalvolumen von rund 200 Millionen Euro zu veräußern, als auch die Suche nach Investoren für Anfechtungsansprüche. Aus dem Insolvenzverfahren selbst wären daher mit hoher Wahrscheinlichkeit keine nennenswerten Rückflüsse an die Hauptgläubiger zu erwarten gewesen; zudem hätten die prognostizierten Verfahrenskosten nicht gedeckt werden können. Der erzielte Kaufpreis von insgesamt 22 Millionen Euro zuzüglich eines Besserungsscheins habe über den zuvor ermittelten Werten gelegen. Die zugrunde gelegten Bewertungen seien von unabhängigen, teils gerichtlich bestellten Experten bestätigt worden; bessere Angebote habe es trotz Marktansprache nicht gegeben, insbesondere wegen des hohen weiteren Kapitalbedarfs und der unsicheren Ertragslage vieler Projektgesellschaften. Für ProReal Europa 9 und 10 sieht sich Soravia nicht mehr zuständig, da es sich nicht um Konzernbeteiligungen handele. Im Übrigen verweist das Unternehmen auf ein ordnungsgemäßes Reporting durch die One Group und erklärt, über bereits veröffentlichte Pflichtmitteilungen hinaus keine weiteren Informationen zu den übrigen ProReal-Angeboten geben zu können.
Merkwürdiger Käuferwechsel
Immer wieder wurde Anfang 2025 kolportiert, die Käuferin stamme nicht aus dem Soravia-Umfeld. Offenbar war zwischenzeitlich die Vicenda Group AG aus dem Schweizer Baar im Gespräch, die jedoch kurz vor der Finalisierung nicht zum Zuge kam. In einer Presseanfrage vom Mai 2025 wies Vicenda entsprechende Gerüchte zurück und stellte klar: „Wir können Ihnen bestätigen, dass die Vicenda Group weder direkt noch mittelbar über ihre Investmentvehikel Forderungen der ProReal Europa 9 GmbH und/oder der ProReal Europa 10 GmbH erworben hat noch an einer dieser Gesellschaften in irgendeiner Form direkt oder indirekt beteiligt ist.“ Damit bleibt offen, ob zuvor entsprechende Verhandlungen geführt wurden und woran diese letztlich scheiterten.
Loipfinger’s Meinung
Während auf Anlegerebene nahezu vollständige Kapitalverluste stehen, verbleiben wesentliche Vermögenswerte innerhalb des Soravia-Konzerns. Die Abwicklung führte nicht zu einer bestmöglichen Verwertung für die Emittentinnen, sondern zu einer Lösung, die vor allem konzerninternen Interessen diente. Die Anlegerinnen und Anleger hatten darauf keinen Einfluss – trugen aber das volle wirtschaftliche Risiko. ProReal Europa 9 und 10 zeigen exemplarisch, wie riskant nachrangige Kapitalmarktprodukte werden können, wenn Anlegergelder innerhalb eines Konzerns hochgradig konzentriert, der Kontrolle entzogen und intransparent weitergereicht werden. Die formale Existenz mehrerer Gesellschaften auf nachgelagerten Ebenen änderte nichts daran, dass das Risiko faktisch gebündelt wurde – mit fatalen Folgen für die Anlegenden. Mögliche daraus resultierende Prospektfehler dürften die Gerichte in diesem Jahr noch intensiv beschäftigen.
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