Die Berliner Thamm & Partner GmbH wirbt mit 30 Jahren Erfahrung und einer besonderen Leidenschaft für alte und historische Immobilien. Doch das Geschäft läuft offenbar nicht mehr rund: Rückzahlungen aus gekündigten Beteiligungen bleiben aus. Veraltete Bilanzzahlen schaffen ebenfalls kein Vertrauen, und auch der Umgang mit Presseanfragen unterstreicht den Unmut vieler Anlegerinnen und Anleger.
Das Geschäftsmodell
Thamm & Partner gibt an, einen Immobilienbestand im Wert von 100 Millionen Euro zu besitzen. Dieser Bestand solle der Erfüllung langfristiger Anlageziele dienen. Als langfristiges Anlageziel nennt die Thamm & Partner GmbH „das auf lange Dauer ausgerichtete Halten und Verwalten von Immobilienobjekten unter Vereinnahmung der Mieterträge und unter Inanspruchnahme der steuerlichen Möglichkeiten, z.B. der Denkmalschutz-Afa und die schlüsselfertige Veräußerung von Immobilienobjekten als komplettes Miethaus oder als aufgeteiltes Objekt in Form von Eigentumswohnungen“.
Das Anlagemodell
Aktuell bietet Thamm & Partner eine Vermögensanlage an, für die nach Aussage von Angela Thamm kein Verkaufsprospekt erforderlich sei. Begründet wird dies mit der Ausnahme nach Paragraph 2 Absatz 6 Vermögensanlagengesetz, wonach bei einem „begrenzten Personenkreis“ keine entsprechende Verkaufsunterlage erstellt werden müsse. Die vorgelegten Auszüge der „Informationsbroschüre Unternehmensbeteiligung 2023“ richten sich an „Bestandskunden, welche bereits seit mindestens zwei Jahren an der THAMM & PARTNER GmbH beteiligt sind und das 30. Lebensjahr vollendet haben“. Insgesamt sollen bis zu zehn Millionen Euro in Form atypisch stiller Beteiligungen eingeworben werden. Die vollständige, 188 Seiten umfassende Broschüre wurde auf Nachfrage jedoch nicht vorgelegt. Wesentliche Inhalte wie die „Zielplanungen“ fehlen in den übersandten Auszügen. Zudem wirken die Informationen bereits veraltet: Laut Inhaltsverzeichnis enthält die Broschüre einen Geschäftsbericht aus dem Jahr 2021. Umso weniger nachvollziehbar erscheint es, dass ein „neu überarbeiteter Emissionsprospekt“ erst für 2027 angekündigt wird.
Jahresabschluss 2023
Der stark verspätet, aber erst kürzlich im Bundesanzeiger veröffentlichte Jahresabschluss 2023 weist einen Verlust von 9,7 Millionen Euro aus, nachdem bereits im Vorjahr ein Minus von 8,8 Millionen Euro verzeichnet wurde. Im Jahr 2023 wurden 1,4 Millionen Euro an Zeichnungsvolumen eingeworben – davon 827.000 Euro von 39 Einmalzahlern und 556.000 Euro von 18 Ratenzahlern. Ein erheblicher Teil dieser Mittel, nämlich 527.000 Euro, floss jedoch in Eigenkapitalbeschaffung und Emissionskosten. Auch in den beiden Folgejahren 2024 und 2025 entstanden erhebliche Verluste, wenn auch in leicht geringerer Höhe als 2023. Für 2026 wird zwar ein leichter Anstieg der Mieteinnahmen erwartet (2023: 1,1 Millionen Euro), doch bei unveränderten betrieblichen Aufwendungen (2023: 9,8 Millionen Euro) ist keine nachhaltige Trendwende absehbar. Das seit Jahren schrumpfende Eigenkapital, das Ende 2023 noch bei 69,3 Millionen Euro lag, dürfte sich folglich weiter reduziert haben.
Liquiditätsengpass
Je nach vereinbarter Mindestlaufzeit können Anlegerinnen und Anleger ihre Beteiligung kündigen. Zum 31. Dezember 2022 machten davon 435 Personen mit einem Zeichnungsvolumen von 7,5 Millionen Euro Gebrauch. Ausgezahlt wurden bislang jedoch lediglich 2,25 Millionen Euro, während Rückzahlungsansprüche in Höhe von weiteren 6,6 Millionen Euro offen sind. Thamm beruft sich hierbei auf Paragraph 15 Ziffer 7 des Gesellschaftsvertrags, wonach bei Auszahlungen „auf die Liquiditätslage der Gesellschaft ausdrücklich Rücksicht zu nehmen“ sei. Zur Begründung heißt es: „Aufgrund des Liquiditätsvorbehaltes und dessen Zweck des Schutzes vor einer Insolvenz oder der Erforderlichkeit unwirtschaftlicher Maßnahmen ist der Weiterbestand der Gesellschaft und die Erfüllung ihrer langfristigen Zielsetzung vorrangig. Die Thamm & Partner GmbH hat die Verpflichtung gegenüber ihren Gesellschaftern, den Betrieb ihres Unternehmens zu deren Schutz aufrecht zu erhalten und ihre langfristigen Zielsetzungen zu erfüllen.“ Diese Argumentation erscheint zunehmend fragwürdig, da sich die genannten Zahlen ausschließlich auf Kündigungen aus dem Jahr 2022 beziehen. In den Folgejahren kamen weitere erhebliche Kündigungsvolumina hinzu: Für 2023 werden 360 kündigende Anleger genannt, für Ende 2024 weitere 480 Personen, die ihre Einlagen zurückfordern.
Immobilienwerte
Angela Thamm gab auf Nachfrage an, der Eigenbestand an Immobilien habe einen Wert von rund 100 Millionen Euro. Zur Bewertung der Bestände sei im Jahr 2020 der Sachverständige Prof. Wolfgang Kleiber beauftragt worden, der damals einen potenziellen Verkaufserlös von 113,7 Millionen Euro ermittelt habe. Unter Berücksichtigung marktbedingter Wertverluste erscheine aktuell ein Wertansatz von etwa 100 Millionen Euro realistisch. Allerdings bezog sich die Kleiber-Bewertung ausdrücklich auf einen „potenziellen Verkaufserlös“. Da Thamm lediglich Auszüge dieser Bewertung zur Verfügung stellte, bleibt unklar, in welchem Umfang dieser Wert von einem klassischen Verkehrswert abweicht. Zudem legte Kleiber bei seiner Bewertung offenbar das obere Preissegment zugrunde, basierend auf Daten der örtlichen Gutachterausschüsse. Ob diese Annahme auf den gesamten Immobilienbestand übertragbar ist, bleibt offen. Darüber hinaus basierte die Bewertung auf 67 Objekten, während sich aktuell nur noch 63 Immobilien im Bestand befinden.
Loipfinger’s Meinung
Presseanfragen an Thamm & Partner wurden nur schleppend und ausweichend beantwortet. Seit der ersten Anfrage sind mittlerweile drei Monate vergangen. Offene Punkte aus einer Stellungnahme vom 13. Februar sollten nach Rücksprache mit dem Steuerbüro innerhalb von zwei Wochen nachgereicht werden – bis Redaktionsschluss erfolgte jedoch keine weitere Rückmeldung. Auch wiederholte Bitten um Übersendung der vollständigen Informationsbroschüre blieben unbeantwortet. Gleichzeitig nehmen die Beschwerden unzufriedener Anlegerinnen und Anleger zu. Offene Abfindungsguthaben werden teilweise seit Jahren nicht ausgezahlt. Auch die erzielten Renditen erscheinen wenig überzeugend: Ein Anleger, der 2012 beigetreten ist und 10.800 Euro investierte, hätte nach zehn Jahren eine Rückzahlung von 13.114 Euro erhalten sollen. Angesichts der starken Entwicklung des Immobilienmarktes in diesem Zeitraum entspricht dies lediglich einer Rendite von mageren zwei Prozent. Vor dem Hintergrund der erheblichen Verluste in den Jahren 2023 bis 2026 dürfte sich diese ohnehin geringe Rendite in vielen Fällen bereits ins Negative gedreht haben. Entsprechend steigt die Nervosität unter den Anlegerinnen und Anlegern, und auch der Ton im Forum Investmentcheck.Community wird zunehmend kritischer.
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