Alle warten derzeit gespannt auf Neuigkeiten bezüglich der Risikoanalyse des Immobilienportfolios der SORAVIA-Gruppe. Im Dezember wurden für Ende Januar erste Bewertungsergebnisse erwartet, die im Februar einer weiteren Prüfung unterzogen werden sollten. Ergebnisse sind noch nicht bekannt, allerdings wurde am 19. Februar 2024 eine Ad-hoc-Meldung gemäß Paragraph 11a Vermögensanlagengesetz zum ProReal Deutschland 7 veröffentlicht. Diese dürfte bei AnlegerInnen zu erheblichen Bauchschmerzen führen, zumal die Informationslage insgesamt sehr dünn ist.
Rückzahlung wird nicht fristgerecht erfolgen
„Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit können weder die bis zum 31.12.2024 zu erfolgende Rückzahlung der Vermögensanlage noch die am 30.06.2024 fälligen Zahlungen der jährlichen variablen Verzinsung sowie der endfälligen Verzinsung fristgerecht geleistet werden.“ So fassen die Juristen die Folge für den ProReal Deutschland 7 zusammen, die offenbar auf den ersten Ergebnissen der Portfolioanalyse beruht. Auch dieser Hinweis ist juristisch verklausuliert in der Ad-hoc-Meldung ausgedrückt: „Die im Bereich der Immobilienprojektentwicklungen tätige Darlehensnehmerin der Emittentin führt derzeit eine Risikoanalyse aller Bauvorhaben in ihrem Portfolio durch. Im Laufe dieser Analyse zeichnet sich ab, dass die Rückführung des Darlehens an die Emittentin aller Voraussicht nach nicht fristgerecht erfolgen wird.“
11a-Meldungen von ProReal Europa 9 und 10
Bereits Anfang Januar haben die beiden großen ProReal-Angebote mit den Nummer 9 und 10 bekannt gegeben, dass sie ihre Zinsen nicht bezahlen können: „Die Emittentin wird sich am 16.01.2024 gemäß § 11a Abs. 1 S. 2 Nr. 2 VermAnlG in Zahlungsverzug gegenüber den Anlegern der Vermögensanlage befinden. Die Vertragspartner der Emittentin bewegen sich in dem aktuell herausfordernden Marktumfeld der Immobilienprojektentwicklungen.“ Damals wurden allgemein die Veränderungen der Zinslandschaft und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt als Ursachen angeführt. Die deshalb für die Vertragspartner der Emittentinnen veranlasste „umfassende Risikoanalyse aller in ihrem Portfolio befindlichen Bauvorhaben“ sollte im ersten Quartal 2024 erfolgen. Eine aktuellere Aussage, welche Auswirkungen sich aufgrund der ersten Ergebnisse aus der Risikoanalyse auf diese Angebote ergeben, ist nicht bekannt.
Unbefriedigende Informationspolitik aus Wien
Die Neuordnung der Geschäftsführung bei der One Group (siehe auch: Frostige Stimmung bei der One Group) hat deutlich gezeigt, dass im Getriebe der One Group und der SORAVIA ordentlich Sand eingestreut ist. Die SORAVIA geizt mit Informationen und heizt damit Spekulationen an. Wenn in 11a-Meldungen von Bauvorhaben im Portfolio der Vertragspartner der Emittentinnen geschrieben wird, dann sollten AnlegerInnen doch eigentlich wissen, welche Bauvorhaben das konkret sind. Tatsächlich wissen sie laut den Jahresabschlüssen bei den großen Emissionen ProReal Europa 9 und 10 nur, dass ihr Geld an die SORAVIA Capital Four GmbH geflossen ist, die mittlerweile SC Finance Four GmbH heißt. Die Gelder vom ProReal Deutschland 7 gingen an die SC Finance One GmbH (vormals: SORAVIA Capital One GmbH) und die der ProReal Deutschland 8 an die SC Finance Two GmbH (vormals: SORAVIA Capital Two GmbH). Zu diesen Gesellschaften gibt es trotz gesetzlicher Verpflichtung noch keinen Jahresabschluss 2022, die vermutlich aufgrund der extrem verkürzten Veröffentlichungen auch keine Angaben zu den Immobilien enthalten werden.
Loipfinger’s Meinung
Nach der völlig überraschenden Nachricht im Dezember 2023, dass die Zinsen bei den ProReal Angeboten 7 bis 10 nicht bezahlt werden (One Group zahlt Zinsen nicht) wurde im Januar mindestens ebenso überraschend der Wechsel in der Geschäftsführung bei der One Group GmbH bekannt. Malte Thies als ganz zentraler Macher ist dabei nicht nur als Geschäftsführer „ausgeschieden“, sondern hat auch seine über die Moin Invest GmbH mittelbar gehaltenen Gesellschaftsanteile an der One Group GmbH verkauft. Diese besitzt nun vollständig die OG Holding GmbH, die wiederum zu 100 Prozent der SORAVIA Investment Holding GmbH gehört. Übrigens wurde auch bei der OG Holding unter Verzicht auf Form- und Fristerfordernisse am 30. Januar 2024 ein Gesellschafterbeschluss gefasst, dass der Geschäftsführer Gunther Hingsammer mit Wirkung ab Beschlussfassung abberufen wird. Diese Personalveränderungen in Verbindung mit den fehlenden Informationen, in welche Projekte das Geld der AnlegerInnen geflossen ist, heizen Spekulationen massiv an. Und natürlich wäre noch spannend zu wissen, ob die ersten Ergebnisse der Risikoanalyse nur die Rückzahlungsfristen betreffen oder auch das Geld insgesamt in Gefahr ist.
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