Die DEGAG Deutsche Grundbesitz sammelte seit ihrer Gründung im Herbst 2009 bevorzugt mit Genussrechten Geld bei AnlegerInnen. Eine tadellose Leistungsbilanz in Form immer pünktlich und vollständig bezahlter Zinsen war ihr größtes Werbeargument. Damit ist es vorbei, denn mit Verweis auf die vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre der qualifiziert nachrangigen Genussrechte sind die letzten Zahlungen ausgeblieben. War dies vorhersehbar? Oder war das nicht durch belastbare Informationen unterlegte Vertrauen gerechtfertigt?
Kritische Berichterstattung
Die Emissionen der DEGAG-Gruppe waren bei neutralen Marktbeobachtern seit Jahren umstritten. Vor allem die Intransparenz bei der Verwendung der Anlegergelder wurde kritisiert. Funkstille war schon vor Jahren bei konkreten Fragen zu beobachten. In dem 2022 veröffentlichten Gutachten zur Bewertung aktueller Investments auf dem Grauen Kapitalmarkt wird die DEGAG ab Seite 321 ausführlich behandelt. Auch die Stiftung Warentest beleuchtete im vergangenen Jahr „Das Degag-Risiko“ kritisch (Paywall). Und wer etwas über die Qualität manche DEGAG-Wohnungen wissen will, der sollte unbedingt die Recherchen von Report Mainz vom Dezember 2023 ansehen: „3 Zimmer, Küche, Schimmel“, lautet die Überschrift einer nicht gerade appetitlichen halbstündigen Dokumentation. Zentraler Kritikpunkt der Berichte ist die massive Intransparenz des Anbieters, der das Geld der AnlegerInnen über mehrere Ebenen im Konzern verteilte. Eine Konzernstruktur mit Liechtensteiner Holdingfirmen ist ein weiteres Warnsignal, das mindestens so rot leuchtet wie die Nase von Rudolph dem Rentier vom Weihnachtsmann.
Fragwürdige Umstrukturierung
Wer die DEGAG verstehen will, der muss sich mit einer im Jahr 2021 vollzogenen Umstrukturierung beschäftigen. Wirklich verstehen ist für einen Außenstehenden aufgrund der neuen Struktur mit der DEGAG Stiftung in Liechtenstein als bekannte oberste Einheit sehr schwierig. Unter dieser Stiftung hängt die DEGAG Verwaltungs AG, die ebenfalls ihren Sitz in Liechtenstein hat. Erst in dritter Ebene kommt dann die DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG, die ihren Sitz in kurzer Zeit von Hannover über Düsseldorf nach Hamburg verlegte. Nicht zu verwechseln ist diese 2021 neu gegründete AG mit der vorher tätigen DEGAG Deutsche Grundbesitz AG (ohne die Bezeichnung Holding im Namen), die damals in Lakonie RE AG umbenannt wurde. Aus der Lakonie RE AG wurde dann 2022 die Lakonie RE GmbH, die in kurzer Zeit ihren Sitz von Hannover über Düsseldorf nach München verlegte.
DEGAG „neu“
Der Hintergrund für die 2021 eingeleiteten Umstrukturierungen war ein Portfolioverkauf. Ein kanadischer Immobilienfonds soll die von AnlegerInnen mitfinanzierten Wohnungen im Paket gekauft haben. Als „herausragende Leistungsbilanz“ stellte die DEGAG den Deal dar, bei dem der Investor angeblich den fünffachen Wert des Kaufpreises zahlte. Für die neue DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG soll so ein Eigenkapital von 140 Millionen Euro geschaffen worden sein. Das ist auch richtig, allerdings nicht in Form von Gewinnen, die den Genussrechts-AnlegerInnen im Zweifel als Puffer dienen könnten. Stattdessen standen Ende 2021 insgesamt 166 Millionen Euro Eigenkapital in der Bilanz, die sich aus 50.000 Euro gezeichnetes Kapital und 166,1 Millionen Euro Genussrechtskapital zusammensetzten. Kein nennenswerter Puffer für die AnlegerInnen also, dafür 81,7 Millionen Euro Jahresüberschuss in der Lakonie RE, also der DEGAG „alt“ von Birger Dehne.
Birger Dehne und „seine Erfolgsgeschichte“
Der Firmengründer Birger Dehne beschreibt auf einer privaten Homepage seine Erfolgsgeschichte: „Von einer zündenden Idee zu einem der größten privaten Immobilienimperien Deutschlands“. Gespickt mit Superlativen kauft er angeblich zwischen 3.000 und 6.000 Wohneinheiten, die er „quasi fließbandartig“ saniert: „In diesem Segment ist er nicht nur unangefochten der langjährigste – und erfahrenste Investor in Deutschland, sondern auch einer der schnellsten, da er ausschließlich mit eigenem Kapital arbeitet.“ Die Homepage verspricht „eine Reise zu einer der beeindruckendsten deutschen Unternehmenspersönlichkeiten in der Immobilienwelt unserer Zeit“. Am Ende behauptet der Mann mit dem „Unternehmer-Gen“, dass er „Deutschlands größter privater Wohnungseigentümer“ sei. „Birger Dehne weiß um seinen Erfolg“, wie er selbst schreibt oder schreiben lässt. Deshalb „wurden erst kürzlich wieder über 70 Millionen Euro in Stiftungen“ eingebracht. Mit der Birger Dehne Foundation „will er der Gesellschaft etwas zurückgeben“ und „fördert gemeinnützige Projekte in den Bereichen Umweltschutz, medizinischer Forschung und Wissenschaft“. Verantwortlich für all diese Lobeshymnen ist laut Impressum die Birger Dehne AG mit Sitz in Vaduz, Liechtenstein.
Zinszahlung eingestellt
All diese Erfolgsmeldungen passen nicht zu den aktuellen Ereignissen. Bernd Klein und Robin Joel Simon schrieben als Geschäftsführer an den Vertrieb, dass „die DEGAG Kapital GmbH, die DEGAG Wi8 GmbH und die die DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH die Zinszahlungen sowie die Vertragsrückzahlungen für sämtliche Produkte der jeweiligen Genussrechtsserien unter Hinweis auf den vertraglichen vereinbarten qualifizierten Nachrang bis auf Weiteres aussetzen“. Trotz der erst 2021 eingeleiteten massiven Umstrukturierungen würden sie nun „die alte DEGAG-Produkt-Welt in eine neue überführen und die Gruppe restrukturieren wollen“. Sie führen Verhandlungen zur Refinanzierung und zum Verkauf von Immobilienportfolien, um die Interessen der AnlegerInnen und VertriebspartnerInnen „besser zu schützen“. Die DEGAG sei sich ihrer sozialen und wirtschaftlichen Verantwortung bewusst: „Deshalb werden wir mit externer professioneller Hilfe alles daransetzen, eine wirtschaftlich gute und konstruktive Lösung mit guten Perspektiven für alle Beteiligten zu erarbeiten.“ Ein Anlegerinformationsschreiben soll noch in dieser Woche per Post verschickt werden.
Transparenzverstöße
Die DEGAG ist damit wieder ein Fall, der die Signalwirkung von mangelhafter Transparenz bestätigt. Seit Jahren missachtet der Anbieter diesbezüglich das Vermögensanlagengesetz, das zumindest für die Emittentinnen von Vermögensanlagen eine Veröffentlichung der Jahresabschlüsse innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende vorschreibt (Paragraphen 23 ff. VermAnlG). Aber auch die normalen Vorschriften nach dem Handelsgesetzbuch mit Veröffentlichungspflichten von zwölf Monaten interessierten nicht. Beispielsweise hat die Lakonie RE GmbH (alte DEGAG Deutsche Grundbesitz AG) den Jahresabschluss 2021 erst im Oktober dieses Jahres veröffentlicht. Offenbar sollte der tolle Jahresüberschuss aus dem Portfolioverkauf möglichst lange nicht bekannt werden. Eine andere Form der Intransparenz lebte die DEGAG in den letzten Jahren mit der Auflage von Genussrechten in 20er-Tranchen. So sollte vermieden werden, dass bei der BaFin ein zu gestattender Verkaufsprospekt eingereicht werden muss. Fast unzählige Serien von Tranchen mit minimal abweichenden Zinsen und Laufzeiten schafften Kapital in Millionenhöhe ran, ohne die dafür eigentlich notwendige Aufklärung in Form eines gestatteten Verkaufsprospekts zu leisten.
MyHouse als DEGAG-Vertriebsarm?
Mit BaFin-gestattetem Verkaufsprospekt wurde seit einem Jahr der vollregulierte Publikums-AIF MHREF Wohnen 1 verkauft. Die HTB Hanseatische Fondshaus ist als Kapitalverwaltungsgesellschaft eingebunden. Der Anlageschwerpunkt passt zur DEGAG: „Wohnimmobilien mit Entwicklungspotenzial, die in B-, C- und D-Lagen in Randgebieten von Metropolen sowie anderen wachstumsstarken Regionen in Deutschland belegen sind.“ Die DEGAG als Dienstleister taucht im Verkaufsprospekt aber nicht auf. Die My House AG als Vertrieb und Asset-Manager gehört einer MHS AG mit Sitz in Liechtenstein. Geworben wird mit 25 Jahren Erfahrung des Senior-Teams der My House AG und einem realisierten Anlage- und Finanzierungsvolumen von mehr als drei Milliarden Euro. Damit dürfte wohl die DEGAG gemeint sein. In einem Newsletter der Zeitschrift Finanzwelt wurde im Sommer ein Webinar für VermittlerInnen von Rechtsanwalt Daniel Blazek beworben: „Blazek ist ein exklusives Engagement bei der MyHouse Vertriebsgesellschaft eingegangen. Ihm gefällt, dass die jüngste Emittentin der DEGAG-Gruppe auf fünfzehn Jahre tadelloser Performance blicken kann.“ Da ist er also, der in offiziellen Unterlagen nicht herausgestellte Schulterschluss zwischen der DEGAG und dem vollregulierten Fonds der My House. Wie gut die Kapitalakquise lief, ist nicht bekannt. Kolportiert wird ein sehr mageres Platzierungsergebnis. Die HTB als Kapitalverwaltungsgesellschaft wird also gefordert sein bei der Frage, wie es mit dem Geld der bereits beigetretenen AnlegerInnen weitergeht. Wird der Fonds ähnlich dem ProReal Europa 11 der One Group rückabgewickelt?
Loipfinger’s Meinung
In den nächsten Tagen und Wochen werden wieder viele öffentlich auftreten und behaupten, sie hätten es schon immer gewusst. In Wirklichkeit gab es aber nicht viele Kritiker. Im Gegenteil: Trotz der erkennbaren Warnsignale haben viele Branchenpublikationen das Loblied der erfolgreichen DEGAG-Gruppe gesungen. Natürlich ist die Nichtzahlung von Zinsen mit Verweis auf die vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre noch kein Beinbruch. Aber leichtfertig wurde das stärkste Werbeargument von immer pünktlich bezahlten Zinsen nicht aufgegeben. Ohne Grund wird auch nicht so gemauert bei der Frage, wohin die rund 275 Millionen Euro der 4.700 AnlegerInnen genau geflossen sind. Langsame SteuerberaterInnen sind vermutlich auch nicht der Grund dafür, dass viele Jahresabschlüsse seit Jahren völlig verspätet veröffentlicht werden. Die Umgehung einer eigentlich vorgesehenen Prospektpflicht für Vermögensanlagen durch fragwürdige Methoden dürfte darüber hinaus Fragen aufwerfen, ob die AnlegerInnen vollständig und korrekt aufgeklärt wurden. Wenn ich die schon seit zwei Wochen steigende Nervosität von Betroffenen im Anlegerforum Investmentcheck.Community nehme, dann wird einigen erst jetzt bewusst, worauf sie sich eingelassen haben.
Nachtrag vom 20. Dezember 2024
Die Finanzaufsicht BaFin macht aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung eine Veröffentlichung der DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH gemäß § 11a Absatz 1 Vermögensanlagengesetz bekannt. Grund ist, dass die DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH offene Forderungen aus Investitionen in verbundene Immobilienunternehmen hat. Ein Ausfall der Forderungen hätte negative Auswirkungen auf die Fähigkeit der DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH zur Zins- und Rückzahlung. Seit dem 16.12.2024 befindet sich die DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH gegenüber Anlegerinnen und Anlegern in Zahlungsverzug.
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