Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat heute eine wegweisende Entscheidung getroffen (Aktenzeichen 4 HK O 5879/24). Bei diesem Beschluss ging es um die Frage, ob die Risikoeinstufung des offenen Publikums-Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI falsch war oder auch noch ist. Konkret gemeint ist der in den Verkaufsunterlagen anzugebende Risikoindikator, den Union Investment innerhalb der 7-stufigen Skala lange Zeit mit 2 als niedriges Risiko angab. Potenzielle Wertverluste sollten unwahrscheinlich sein, was sich im vergangenen Jahr in Form einer erheblichen Abwertung der Fondsimmobilien als falsch herausstellte. Auch die aktuelle Einstufung von 3 als „mittelniedrig“ ist laut dem Gericht nicht korrekt.
Vorgeschichte
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg (Kläger) hat im Herbst 2024 eine einstweilige Verfügung gegen das ZBI Fondsmanagement (Beklagte) beantragt, dass diese es unterlassen soll, den Risikoindikator für den Fonds UniImmo: Wohnen ZBI mit 2 für niedrig und mit 3 für mittelniedriges Risiko anzugeben. Am 21. November 2024 entschied das Gereicht ohne mündliche Verhandlung, da sich angeblich ZBI nicht in der gerichtlichen Frist eingelassen hat: „Die Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Wochen, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollziehen an den Geschäftsführern der Beklagten, zu unterlassen, gegenüber Verbrauchern für einen von der Beklagten aufgelegten Immobilienfonds in Form eines sog. PRIIP (Packaged Retail and Insurance-Based Investment Products / Verpackte Anlageprodukte für Kleinanleger und Versicherungsanlageprodukte) ein Basisinformationsblatt zu verwenden, in dem die Beklagte zum Risikoindikator das Risiko in Bezug auf das PRIIP ,Unilmmo: Wohnen ZBI‘ mit ,2‘ (niedrige Risikoklasse) bewertet, wie geschehen gemäß Anlage K 1 und/oder ,3‘ (mittelniedrige Risikoklasse) bewertet, wie geschehen gemäß Anlage K 6.“
Entscheidung von heute
Gegen dieses Versäumnisurteil wehrte sich ZBI und beantragte eine Aufhebung. Dem hat das Landgericht Nürnberg-Führt nicht entsprochen und stattdessen der Klage stattgegeben. Der Union-Pressesprecher hat auf Anfrage dazu mitgeteilt: „Wir können die Entscheidung des Gerichts nicht nachvollziehen, weil wir überzeugt sind, die Risikoklassifizierung des UniImmo: Wohnen ZBI entsprechend den Vorgaben der PRIIPs-VO und der durch die Aufsicht bislang akzeptierten Praxis vorgenommen zu haben. Wir werden zunächst die Entscheidungsgründe analysieren und anschließend Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg einlegen.“
Wertung des Gerichts
Auf Anfrage erklärte die Leiterin der Justizpressestelle, dass „die Klägerin in erster Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth obsiegt hat“. Konkret führte sie dazu aus: „Das Landgericht Nürnberg-Fürth (4. Kammer für Handelssachen) hat mit dem heutigen Urteil der Unterlassungsklage stattgegeben (rechtlich präzise ist, dass es die vorläufige Entscheidung, ein sog. ‚Versäumnisurteil‘, das das Landgericht bereits am 21. November 2024 zugunsten der Klagepartei erlassen hatte, mit heutigem Urteil bestätigt hat). Es ist der Ansicht, dass die erfolgte börsentägliche Bestimmung des Rücknahmepreises durch die Beklagte für die Risikobewertung des verfahrensgegenständlichen Immobilienfonds nach den maßgeblichen europäischen Vorgaben nicht für die Einordnung in eine niedrige Risikoklasse ausreiche. Daher dürfe die Beklagte, soweit sie die bisherige Bewertungsmethode beibehält, den verfahrensgegenständlichen Fonds nicht mehr mit einer niedrigen oder mittelniedrigen Risikoklasse bewerben. Das Gericht wies zugleich darauf hin, dass die gewählte Bewertungsmethode kapitalrechtlich zulässig sei, aber eine höhere Einstufung der Risikoklasse zur Folge habe. Das heutige Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Beklagte kann hiergegen binnen eines Monats Berufung zum Oberlandesgericht Nürnberg einlegen.“
Verbraucherzentrale will Risikostufe 6
Nicht beurteilt hat das Gericht bei ihrer Entscheidung, welche Risikoeinstufung nun korrekt wäre. Vielmehr ging es nur um den Antrag, dass die bisher verwendeten Einstufungen nicht mehr angegeben werden dürfen. Die klagende Verbraucherzentrale ist hingegen der Meinung, dass ein Risikoindikator von 6 korrekt wäre und begründet das mit einem formalen Ansatz, weil die gutachterliche Wertermittlung offener Immobilienfonds nur vierteljährlich erfolgt: „Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist der Auffassung, dass nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen über Basisinformationsblätter für verpackte Anlageprodukte (PRIIP Verordnung) ein Risikoindikator von 6 hätte angegeben werden müssen. Laut Jahresbericht der ZBI vom 30. September 2023 werden die Immobilien nach Erwerb mit dem arithmetischen Mittel der von zwei Gutachtern ermittelten Verkehrswerte angesetzt, und zwar lediglich alle drei Monate. Für eine Risikoeinstufung von 2 ist aber gesetzlich gefordert, dass die Werte mindestens monatlich ermittelt werden, wenn es keine geeignete Benchmark und keinen geeigneten Stellvertreter gibt, deren Preise mindestens monatlich ermittelt werden (Delegierte Verordnung (EU) 2017/653 der Kommission vom 8. März 2017, Anhang 2, Teil 1, Ziffer 4c51 in Verbindung mit Ziffer 8).“
Loipfinger’s Meinung
Das Urteil von heute ist richtig! Offene Immobilienfonds sind kein risikoloses Produkt. Die über Jahre vorgetäuschte Sicherheit ist nur durch eine fragwürdige Auslegung der PRIIP-Verordnung möglich. Das Risiko von fremdkapitalfinanzierten Immobilieninvestments ist keinesfalls niedrig. Gerade Union und Deka sehen sogar die Risikostufe 1 bei einigen ihrer Fonds als korrekt an. Das ist unsäglich und wird sich dieses Jahr vermutlich noch häufiger als falsch herausstellen. Nämlich immer dann, wenn die Wahrheit über die Immobilienwerte durch Verkäufe auf den Tisch kommt (siehe auch: Systemfehler mit 125 Milliarden Euro). Am Ende geht es um systematische Fehlberatungen, die auch Schadensersatz begründen können. Der korrekte, aber formale Ansatz der Verbraucherzentralen könnte eine Lawine auslösen. Wenn nun als nächstes ein paar Zimmer weiter beim Oberlandesgericht Nürnberg erneut entschieden wird, dann wird die Kammer hoffentlich die erste Instanz bestätigen. Denn offene Immobilienfonds tragen nicht zu unterschätzende Risiken in sich, was wir in der Vergangenheit auch schon bei Auflösungen mit Verlusten von über 50 Prozent erleben mussten. Die Bürgerbewegung Finanzwende hat dazu kürzlich unter der Überschrift „Offene Immobilienfonds: Die Sicherheitsillusion“ ein von mir erstelltes Gutachten veröffentlicht. Die Zeitschrift „Stiftung Warentest Finanzen“ schreibt im aktuellen Heft: „Nicht alles Betongold, was glänzt“. Darin wird auch die BaFin zitiert, die bezüglich der Risikoeinstufungen derzeit „ihre Verwaltungspraxis“ überprüfe. Das war noch vor der heutigen Entscheidung.
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