Konzept. Ziel des Fonds ist die Weiterleitung des Kapitals nach Abzug der Fondskosten an Spezial-AIFs. Von den geplanten 21 Millionen Euro inklusive Agio wären das 17,6 Millionen oder 83,9 Prozent. Die Spezial-AIFs wiederum kaufen bestehende geschlossene Immobilienfondsanteile. Es können aber auch Beteiligungen an geschlossenen Publikums- oder Spezial-AIF eingegangen werden, wenn diese in Immobilien investieren. Die Laufzeit des Blind-Pools HTB-Immobilienfonds 12 ist bis Ende 2033 angesetzt und kann um drei Jahre verlängert werden. Die AnlegerInnen erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb und können sich ab 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen.
Quelle: HTB-Verkaufsunterlagen und eigene Berechnungen
Prognose. Die HTB rechnet in ihrem Verkaufsprospekt eine Ausschüttung von vier Prozent ab 2024 vor, die bis 2032 auf sieben Prozent steigen soll. Inklusive der Schlussausschüttung ist ein Rückfluss von 152,6 Prozent bis Ende 2033 geplant. Eine nachvollziehbare Berechnung dieser Renditeerwartung enthält der Verkaufsprospekt allerdings nicht, so dass AnlegerInnen nicht einschätzen können, wie realistisch diese Zahlen sind. In den verbalen Beschreibungen verschiedener Annahmen kommen durchaus bedenken auf. So wird beim Ankauf im Durchschnitt mit dem 16-fachen der erzielbaren Nettomiete kalkuliert, während beim Verkauf mit bis zur 18-fachen kalkulierten Jahresnettomiete gerechnet wird. Nicht nur die Faktorerhöhung, sondern auch die Änderung der Basis von der erzielbaren zur kalkulierten Jahresnettomiete müssten über konkrete Zahlen in Form einer nachvollziehbaren Prognoserechnung verdeutlicht werden. Auch wenn das aufsichtsrechtlich die Finanzaufsicht BaFin offenbar nicht beanstandete, fehlen zahlenverständigen AnlegerInnen für eine Anlageentscheidung wichtige Informationen.
Kosten. Die Beschreibung der Kosten zieht sich in den Anlagebedingungen über mehrere Seiten. Allerdings ist das nur ein Teil der Wahrheit, denn die Gelder fließen über mindestens drei Ebenen. In vielen Fällen werden es sogar vier Ebenen sein, auf denen renditeschmälernde Ausgaben anfallen. Ein Gefühl für die Wirkung der Kosten gibt eine Kennzahl im Basisinformationsblatt, das bei Einhaltung der Laufzeit bis Ende 2033 eine durchschnittliche jährliche Belastung in Höhe von 5,26 Prozent ausweist. Auch wenn diese Zahl sicherlich noch nicht alle Kosten über alle Ebenen enthält, so ist sie doch im Vergleich zur Durchschnittsrendite für die AnlegerInnen in Höhe von 3,5 Prozent ein absolutes k.o.-Kriterium. Denn wer das volle Risiko der Investition trägt, dem steht mehr als die Hälfte der Renditechance vor Kosten zu. Beim HTB 12 wird aber eine Kostenbelastung erwartet, die beim 1,5-fachen der bei den AnlegerInnen verbleibenden Renditeprognose liegt.
Jahresbericht 2022. Aufgrund der bereits länger andauernden Platzierung liegen mit dem Jahresbericht für 2022 bereits erste Informationen zum Verlauf vor. So hat die HTB mit dem Fonds 12 bisher vier Millionen Euro bei der HTB IP Dreizehnte KG und weitere 2,5 Millionen bei der HTB IP Vierzehnte KG eingezahlt. Was aber dort bisher mit dem Geld der AnlegerInnen passierte, wird von den Geschäftsführern Andreas Gollan und Imke Jaenicke leider nicht konkret beschrieben. Für die AnlegerInnen wäre es aber doch hilfreich zu wissen, welche Beteiligungen von den Spezial-AIFs bereits erworben wurden, um so ein besseres Gespür für die Umsetzung der Anlagestrategie zu erhalten. Außerdem sind die Zweitmarktpreise geschlossener Immobilienfonds seit Monaten im Sturzflug. Wer heute einsteigt muss einschätzen können, ob er in der Vergangenheit teuer eingekaufte Anteile erwirbt. Diese Intransparenz ist in Verbindung mit den vorhandenen Interessenskonflikten bedenklich.
Leistungsbilanz. Ein seriöser Anbieter sollte völlig selbstverständlich über seine Leistungen in der Vergangenheit berichten. In einer Performance-Übersicht Immobilienfonds 2019 bezeichnet sich die HTB-Gruppe als „hanseatisch und transparent“. Die langjährige Erfahrung und das Know-how gehen auf die 1987 gegründete HTB Hanseatische Treuhand- und Beratungsgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zurück. In 2002 wurde der erste Zweitmarktfonds aufgelegt. Was aber in der zwischenzeitlich veralteten Performance-Übersicht ausgeklammert wird, ist die katastrophale Historie mit Schiffsbeteiligungen. Ganz erhebliche Verluste mussten AnlegerInnen erleiden, die der HTB-Gruppe mit Ihrer Mutter HTB Swiss AG, Sarnen, Schweiz vertrauten. Und selbst zu den Immobilienfonds wird nicht einmal mehr aktuell informiert, so dass das Prädikat „hanseatisch und transparent“ komplett unpassend ist.
Drittmeinungen. Eine gänzlich andere Meinung zu dem Fonds vertritt kapital-markt intern. Im Prospektcheck kam der Branchendienst im vergangenen Jahr zu dem Ergebnis, dass eine „permanente Optimierung von Kostenstruktur und Konzeption erfolgt“ sei. Abschließend war die Redaktion der Meinung, dass „das Angebot zur Beimischung sehr gut geeignet“ ist. Das Analysehaus Dextro hat ebenfalls im vergangenen Jahr über das Produkt sehr positiv geurteilt. In einer Stabilitätsanalyse wird dem HTB-Immobilienfonds 12 ein Investitionsrating von „AA“ zugebilligt. Diese positive Einschätzung wurde durch einen nicht nachvollziehbaren Gesamtrisikoindikator ergänzt. Die Dextro Group Germany attestiert ein „RK3“ bei einer Gesamtskala von 1 bis 7. HTB selbst gibt allerdings im Basisinformationsblatt einen Risikoindikator von 6 an (ebenfalls bei einer Skala von 1 bis 7). Auch wenn beiden Indikatoren andere Prämissen zugrunde liegen, ist die Abweichung für durchschnittliche AnlegerInnen zumindest verwirrend. Im Hinblick auf mögliche Interessenkonflikte schreibt Dextro im Disclaimer, dass nach Abschluss der Analyse dem Anbieter oder der Emittentin Nutzungsrechte angeboten werden.
Loipfinger’s Meinung. Eine zehnjährige Staatsanleihe bringt derzeit 3,5 Prozent Rendite. Das entspricht ziemlich genau der geplanten Laufzeit und dem prognostizierten Durchschnittsertrag des HTB-Immobilienfonds 12. Allerdings erscheint die Prognose in einigen Punkten eher optimistisch berechnet. Aber selbst wenn diese als Vergleichsbasis herangezogen wird, bietet HTB den AnlegerInnen im realistischen mittleren Szenario keinerlei Risikoprämie. Das ist völlig indiskutabel und zum Teil auch den viel zu hohen Kosten geschuldet. Hinzu kommt, dass der Verkaufsprospekt vom November 2021 noch um keinen Nachtrag ergänzt wurde. Auf Fragen hat die HTB im Vorfeld dieser Analyse leider keine Antworten geliefert, so dass aufgrund der erheblichen Interessenkonflikte und der Intransparenz dringend zur Vorsicht zu raten ist.
Service. Wenn Sie über HTB mit anderen AnlegerInnen diskutieren wollen, dann können Sie sich gerne im Forum Investmentcheck.Community eintragen. Die Registrierung ist kostenlos und kann Ihnen weitere Erkenntnisse für Ihre Anlageentscheidungen liefern. Sofern Sie regelmäßig an Informationen von Investmentcheck interessiert sind, können Sie sich hier für den kostenlosen Newsletter anmelden. Sie erhalten dann wöchentlich eine entsprechende Mail.
