Im Juni 2024 endete die vermeintliche „Erfolgsgeschichte“ des UniImmo: Wohnen ZBI abrupt durch eine notwendige Sonderbewertung, bei der 16,7 Prozent des Fondsvermögens – knapp eine Milliarde Euro – abgeschrieben wurden (Das Ende der Preisträumereien). Laut dem genossenschaftlichen Fondsanbieter sei damit „ein Großteil der Bewertungsanpassungen“ vollzogen worden. Gut ein Jahr später zeigt sich, was damit gemeint war: Verkäufe wurden deutlich stärker abgewertet als der verbliebene Bestand. Zudem werfen die Bewertungen erhebliche Fragen zur Unabhängigkeit der Gutachter auf.
Peinliche Fehlbewertungen
In der Spitze hielt der Fonds über 1.000 Liegenschaften, aktuell sind es noch 439. Die WirtschaftsWoche berichtete jüngst von einem „Verlottern“ der Gebäude – zum Nachteil der Mieter und der Anleger der Volks- und Raiffeisenbanken. Diese Vor-Ort-Recherchen bestätigen die nüchternen Zahlen aus den Fondsberichten. Investmentcheck hat sämtliche Gutachterwerte der rund 1.000 Objekte seit dem Ankauf verglichen und deren Entwicklung über die Jahre ausgewertet. Manche Korrekturen wirken regelrecht peinlich: Spitzenreiter ist ein Objekt in Hannover. Per September 2023 bestätigten die Gutachter einen Wert von 925.000 Euro. Jetzt wurde es für rund 30.000 verkauft, also 96 Prozent weniger. Die Steeler Straße in Essen war angeblich 3,3 Millionen Euro wert und erzielte tatsächlich 0,5 Millionen Euro beim Verkauf. In Mühlheim vertaten sich die Gutachter bei ihrer Schätzung ähnlich dramatisch. Statt angeblicher 2,27 Millionen wurden es nun tatsächlich 410.000 Euro. Oder ein 26.000 Quadratmeter großes Wohngebäude in Bonn sollte 36,5 Millionen Euro wert sein, brachte aber nur 19,5 Millionen Euro beim Verkauf. Besonders unangenehm: Ein im Dezember 2022 für knapp 20 Millionen Euro erworbenes Objekt wurde weniger als zwei Jahre später für gut die Hälfte des Kaufpreises wieder verkauft – Transaktionskosten nicht eingerechnet.
Notwendige Korrekturen bei Verkäufen
Union räumte im Vorjahr die Ursache für die Sonderbewertung offen ein: Anteilsscheinrückgaben machten Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung notwendig. Die Gebote potenzieller Käufer hätten jedoch gezeigt, „dass ein Verkauf der definierten Objekte aufgrund der Marktlage nicht zu den per Ertragswertverfahren korrekt ermittelten bisherigen Bewertungen erfolgen kann“. Eine Analyse der verkauften Bestände bestätigt die nicht marktgerechten und deshalb eventuell sogar fehlerhaften Bewertungen im Vorfeld: Verkäufe mit Übergang von Nutzen und Lasten im Geschäftsjahr 2023/24 erzielten im Schnitt 26 Prozent weniger als 2022 in den Büchern stand. Fast 200 Millionen Euro oder 26,1 Prozent weniger brachte auch das Halbjahr bis März 2025 (Verkäufe mit Nutzen und Lasten-Übergang in dieser Zeit). Ein weiteres Verkaufscluster im Volumen von 1,4 Milliarden Euro – ohne Nutzen- und Lastenübergang – musste zusätzlich um 284 Millionen Euro abgeschrieben werden, um die Werte marktgerecht anzupassen.
Weniger Abschreibungen auf den Bestand
Die Fehlbewertungen von 20 bis 30 Prozent bei den Verkäufen lassen angesichts der Sonderabschreibung von 16,7 Prozent auf den Gesamtbestand vermuten, dass die verbliebenen Immobilien noch nicht realistisch bewertet sind. Zwar schrieb Union im Juni 2024, ein „Großteil der Bewertungsanpassungen“ sei erfolgt, doch zugleich wurde eingeräumt, dass weitere Anteilsscheinrückgaben erneute Korrekturen erzwingen könnten – ein klares Indiz für weiterhin überhöhte Werte. Per 31. März 2025 betrug der nicht verkaufte Bestand noch rund drei Milliarden Euro, die Gutachter reduzierten diesen nur um 291 Millionen Euro (9,6 Prozent). Diese Diskrepanz deutet auf weiterhin erhebliche Bewertungsrisiken im Umfang mehrerer hundert Millionen Euro hin.
Stellungnahme
Union teilte auf Anfrage mit, sie hätten ab Mitte 2023 Anpassungen bei den Preisen vorgenommenen. Nicht erwähnt wurde dabei die bereits 2021/22 einsetzende Marktkorrektur. Wegen Anteilsscheinrückgaben sei Liquidität erforderlich gewesen, die jedoch nicht zu den bisherigen Ertragswerten realisiert werden konnte. Ab der zweiten Jahreshälfte 2023 habe man zwei Ziele verfolgt:
1. Kurzfristige Liquiditätsbeschaffung zur Bedienung der Rückgabewünsche,
2. Sicherstellung einer „wettbewerbsfähigen Fondsperformance“ für langfristig orientierte Anleger.
Wie diese „wettbewerbsfähige Performance“ mit den tatsächlichen Immobilienpreisentwicklungen zusammenhängt, blieb offen. Gleiches gilt für die unzureichende Berücksichtigung des eigentlich schon vorher bekannten höheren Abschreibungsbedarfs technisch und energetisch schwacher Objekte. Hierzu erklärte Union, man habe „im Sinne der langfristigen Portfoliostruktur“ bevorzugt solche Objekte verkauft, die „geringere Wertentwicklungsperspektiven“ hätten und entsprechend „höhere Wertkorrekturen“ aufwiesen.
Verkauf mit untersagter Risikoeinstufung
Das Landgericht Nürnberg untersagte auf Antrag der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg den Vertrieb des UniImmo: Wohnen ZBI mit der Risikoklasse 2 beziehungsweise 3 von 7 (Lawinengefahr bei offenen Immobilienfonds). Zunächst hielten sich die Volks- und Raiffeisenbanken an das Urteil und stoppten den Verkauf. Seit August 2025 wird es jedoch missachtet – neue Anteile werden wieder mit einem Gesamtrisikoindikator 3 angeboten. Union erklärte auf Anfrage, das Urteil sei noch nicht rechtskräftig; Berufung sei beim Oberlandesgericht Nürnberg anhängig. Angeblich sei das Vorgehen mit der Finanzaufsicht abgestimmt, die gegen die übliche Risikoermittlung keine Einwände habe.
Sittenwidrige Gebührenstruktur?
Kritisch ist auch die Gebührenstruktur: Jeder Erwerb über die Fondsgesellschaft grenzt an eine Falschberatung. Denn an der Börse sind die Anteile rund 15 Prozent günstiger zu haben. Einschließlich Ausgabeaufschlag zahlen Anleger somit etwa 20 Prozent zu viel. Union prognostiziert eine jährliche Bruttorendite von 4,2 Prozent in den kommenden vier Jahren – vor Kosten. Nach Abzug der Gebühren bleiben magere 0,8 Prozent. Ein solches Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung könnte bereits als sittenwidrig gelten. Der Bundesgerichtshof sieht dies beim doppelten Verhältnis als gegeben an – insbesondere, wenn die Unerfahrenheit der Anleger ausgenutzt wird.
Gutachterliche Auftragsarbeit
Um das angekratzte Image der Union-Immobilienfonds aufzubessern, gab der Fondsanbieter eine Studie bei der International Real Estate Business School (IREBS Regensburg) in Auftrag. Das fragwürdige Ergebnis: Wer für die Altersvorsorge fünf Prozent Rendite anstrebt, solle laut Prof. Dr. Steffen Sebastian rund 70 Prozent in offene Immobilienfonds und den Rest in den MSCI World investieren. In seinem Minimum-Varianz-Modell mit 20-jährigem Anlagehorizont kam er zu dem Fazit, offene Immobilienfonds seien „sicherer als alle anderen Anlageklassen“. Unstrittig mögen die mathematischen Methoden sein – problematisch sind jedoch die zugrunde liegenden Zahlen: Sie basieren auf geglätteten Gutachterwerten, nicht auf echten Marktdaten. Preisentwicklungen offener Immobilienfonds sind daher mit den Schwankungen an Aktien- oder Anleihemärkten kaum vergleichbar. Der Vergleich erinnert an den Versuch, volkswirtschaftliche Daten Nordkoreas mit jenen Großbritanniens gleichzusetzen.
Union jubelt über die Studienergebnisse
Diese Kritik trifft auch auf den zweiten Studienteil von Prof. Dr. Tobias Just zu, der die „Schockabsorption“ einer Streuung über mehrere Union-Fonds untersuchte – allerdings ohne alle offenen Immobilienfonds einzubeziehen. Angesichts eines Survivorship Bias seit der Finanzkrise ist die Aussagekraft begrenzt. Tausende geschädigte Anleger ehemaliger Fonds von Morgan Stanley, AXA, DEGI oder SEB würden dem wohl widersprechen. Dr. Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, freute sich erwartungsgemäß: „Wir sind von den produktimmanenten Vorteilen offener Immobilienfonds überzeugt. Dennoch steht die Assetklasse in schwierigen Marktphasen regelmäßig in der Kritik. Vor diesem Hintergrund haben wir mit der IREBS eine unabhängige, bundesweit anerkannte wissenschaftliche Instanz beauftragt, um die Eigenschaften offener Immobilienfonds zu überprüfen.“
Loipfinger’s Meinung
Friedrich Wilhelm Raiffeisen würde sich wohl im Grab umdrehen, wenn er mitbekäme, wie der von ihm entwickelte Genossenschaftsgedanke bei Union Investments dem kapitalistischen Gewinnstreben untergeordnet wird. Vom Marktgeschehen abweichende Preisbildungen sind kein Kavaliersdelikt, weil auf dieser Basis Milliarden Euro durch Anteilsaus- und -rückgaben bewegt werden. Union übersetzt die Vorschriften aus dem KAGB recht treffend: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] zu erzielen wäre.“ Daran halten sie sich aber nachweislich nicht, wie die obigen Zahlen eindrucksvoll belegen. Entweder die Gutachter haben keine Ahnung von den Märkten oder sie liefern wie die IREBS für Geld pseudowissenschaftliche Ergebnisse mit fragwürdigem Wert. Bleibt mal wieder der Blick zur Finanzaufsicht BaFin, die vom Gesetzgeber zwar den kollektiven Verbraucherschutz als Auftrag zugewiesen bekam, diesen aber mal wieder vor allem formaljuristisch und wenig inhaltlich ausfüllt.
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