„Spezialisten leisten mehr“, wirbt die ZBI-Gruppe aus Erlangen, die seit 2002 geschlossene Immobilienfonds anbietet. Rund 25.000 Anlegerinnen und Anleger vertrauten dem „führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien“. 2020 wurden die letzten Anteile platziert. Im selben Jahr übernahm Union Investment – Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe – die Mehrheit am Unternehmen und richtete die Produktpalette neu aus. Besonders beworben wurde seither der offene Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI, der 2023 wegen massiver Sonderabschreibungen in die Schlagzeilen geriet (Das Ende der Preisträumereien). Anlass genug, die noch laufenden geschlossenen Fonds unter die Lupe zu nehmen.
Viel versprochen, wenig gehalten
Aktuell verwaltet ZBI noch sieben geschlossene Publikumsfonds (AIFs) mit einem Eigenkapitalvolumen von 830 Millionen Euro. Acht ältere Fonds (2002 bis 2011) wurden bereits abgewickelt – mit Rückflüssen zwischen 120 und 185 Prozent. Doch seit der Übernahme durch Union Investment sehen viele AnlegerInnen die Kommunikation mit dem Management kritisch verändert. Der Anlegerschutzbeirat sprach 2021 offen von einem „grundlegend veränderten Verhältnis“ zwischen Vorständen und Investoren.
ZBI Professional 8
Aufgelegt 2013, profitierte dieser Fonds von einem über Jahre florierenden Wohnimmobilienmarkt. Geplant waren ansteigende Ausschüttungen von vier auf fünf Prozent, bis Ende 2024 sollte ein Überschuss von 81 Prozent erwirtschaftet werden. Tatsächlich wurden die Ausschüttungen bis 2022 gezahlt, 2023 reduziert, 2024 entfielen sie komplett. Der Fonds liegt mit 52 Prozent Überschuss (Stand 2023) deutlich unter Plan – trotz günstiger Marktbedingungen. Eine Ursache dürften die laufenden Verwaltungsgebühren in Millionenhöhe sein.
ZBI Professional 9
Als „bester Fonds einer neuen Zeit“ beworben, war das 2014 gestartete Angebots das erste unter dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). 2.200 AnlegerInnen investierten 112,3 Millionen Euro. Geplant war ein Rückfluss von 167,1 Prozent in acht Jahren. Seit 2023 werden die Ausschüttungen reduziert, das Fondsvermögen liegt unter den Einzahlungen. Für 2024 entfiel die Auszahlung komplett, da weder gewinnbringende Verkäufe möglich waren noch eine komfortable Liquiditätslage besteht – auch wegen auslaufender Darlehen.
ZBI Regiofonds Wohnen
Ab 2015 platzierte ZBI diesen auf Nordbayern konzentrierten Fonds, der 32 Millionen Euro von 640 Anlegenden einsammelte. Schon früh zeigten sich Probleme: 2018 brach der Gewinn ein, 2019 entstand ein Verlust. In den Folgejahren war das Ergebnis zwar formal positiv, beruhte aber auf Hochbewertungen – nicht auf operativen Einnahmen. Die tatsächlichen Mieteinnahmen reichten nicht zur Kostendeckung. In Summe: 6,8 Millionen Euro Ausschüttung plus 24,8 Millionen Euro Fondsvermögen ergeben 98,6 Prozent Zwischenergebnis – ein leichtes Minus.
ZBI Professional 10
Von 2016 bis 2017 platzierte ZBI 163,3 Millionen Euro. Trotz jahrelangem Immobilienboom wurden weder die geplanten Ausschüttungen erreicht noch die laufenden Kosten gedeckt. Seit 2021/22 erfolgen nur noch stark reduzierte Zahlungen. 2024 lag der Anteilwert bei rund 80,7 Prozent. Eine Anlegerkanzlei empfahl wegen mutmaßlicher Prospektfehler Klage – das Management weist die Vorwürfe zurück und verweist auf eine erstinstanzlich abgewiesene Klage beim ähnlichen Fonds Professional 12.
ZBI Wohnwert 1
Mit einer geplanten Laufzeit von 15 Jahren und einer Zielrendite von 6,2 Prozent jährlich war dieser Fonds ambitioniert. Die Realität: Auf 41,4 Millionen Euro Einzahlungen gab es nur 2,7 Millionen Euro Ausschüttung. Das Fondsvermögen lag Mitte 2024 bei 28,4 Millionen Euro, also klar im Minus. Selbst am Höhepunkt des Marktes 2021/22 fehlten über 15 Prozent des Kapitals. Alle Jahresergebnisse waren negativ. Die ursprünglich versprochene Kapitalverdopplung ist völlig unrealistisch.
ZBI Professional 11
Von Oktober 2017 bis März 2019 sammelte ZBI 181,9 Millionen Euro ein – mit einem Rückflussziel von 154,6 Prozent binnen sechs Jahren. Trotz eines explodierenden Immobilienmarkts konnte der Fonds keine Gewinne erwirtschaften. Stand Mitte 2024: 30 Prozent Minus – trotz eingerechneter Ausschüttungen. Den Einzahlungen von 182,9 Millionen Euro stehen nur 18,3 Millionen Euro Ausschüttungen und 109,8 Millionen Euro Vermögen gegenüber.
ZBI Professional 12
In den größten je aufgelegten ZBI-Fonds flossen zwischen 2019 und 2020 über 200 Millionen Euro von 3.900 AnlegerInnen. Bisher wurden nur 8,2 Millionen Euro ausgeschüttet, deutlich unter den erwarteten drei bis 4,25 Prozent jährlich. Ende 2023 lag das Fondsvermögen bei 125,6 Millionen Euro, ein Drittel des Eigenkapitals war also verloren. 2024 wurden weitere 6,3 Millionen Euro abgeschrieben. Besonders problematisch: Bei Objekten in Düsseldorf fordert die Bank eine Sondertilgung – ein deutliches Warnsignal.
Loipfinger‘s Meinung
ZBI war in den Anfangsjahren erfolgreich. Doch mit der Übernahme durch Union Investment änderte sich die Ertragsverteilung: Während die AnlegerInnen teils mit Verlusten kämpfen, verbuchte das Unternehmen zwischen 2021 und 2022 Gewinne von 18 bis 24 Millionen Euro – bei jährlichen Einnahmen aus Gebühren von bis zu 87 Millionen Euro. In Summe erfüllt keiner der laufenden Fonds seine ursprünglichen Prognosen. Fonds 8 und 9 liegen zwar leicht im Plus, aber unter Plan. Die übrigen Fonds verfehlen selbst die Kostendeckung. Ein professionelles und kosteneffizientes Management hätte in diesem Umfeld bessere Ergebnisse liefern müssen.
Schreibe einen Kommentar