Wie sicher sind die IMMAC-Fonds?

Ende Oktober hat die IMMAC Holding AG ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung beantragt. Was offiziell als isoliertes Problem der Muttergesellschaft dargestellt wird, wirft bei näherer Betrachtung jedoch erhebliche Fragen zur wirtschaftlichen Stabilität der gesamten IMMAC-Struktur auf. Der IMMAC-Gründer und heutige Minderheitsgesellschafter Marcus Schiermann spielt dabei eine zunehmend hinterfragenswerte Rolle.

Eigenverwaltung ohne klare Ursachenanalyse
Nach Angaben des Unternehmens seien Pandemie, Zinswende, Inflation und steigende Baukosten ausschlaggebend für die wirtschaftliche Schieflage gewesen. Konkrete Auslöser für die Zahlungsunfähigkeit bleiben jedoch unbenannt. Auffällig ist insbesondere, dass der veröffentlichte Jahresabschluss 2023 der Holding einen Jahresüberschuss von 5,4 Millionen Euro ausweist. Trotz bereits schwieriger Marktbedingungen wurden davon rund zwei Millionen Euro an die Gesellschafter ausgeschüttet. Mit einem Bilanzgewinn von knapp zehn Millionen Euro ging die Gesellschaft ins Jahr 2024 – ein Polster, das nicht zu einer plötzlich eingetretenen Insolvenz passt.

Der Einstieg der Volksbanken – Stabilität oder Zielkonflikt?
Bereits im Mai 2023 hatte Gründer Marcus Schiermann 80 Prozent der Anteile an der IMMAC Holding AG verkauft. Käufer waren die Hannoversche Volksbank sowie deren Beteiligungsgesellschaft George Holding GmbH, an der auch die Volksbank Schaumburg Nienburg beteiligt ist. Die Transaktion erfolgte auf Basis einer Bewertung von rund 50 Millionen Euro. Kommuniziert wurde der Einstieg als langfristige Partnerschaft zur Sicherung von Stabilität und einer konservativen Unternehmenskultur. Heute deutet vieles darauf hin, dass die Interessen der neuen Mehrheitsgesellschafter und des Gründers nicht deckungsgleich sind – ein Faktor, der die strategische Handlungsfähigkeit zusätzlich belasten dürfte.

Bürgschaften in dreistelliger Millionenhöhe
Besonders brisant sind Hinweise aus dem Konzernabschluss 2023 der Hannoverschen Volksbank. Demnach hatte die IMMAC Holding AG Bürgschaften in Höhe von über 151 Millionen Euro für sich in Entwicklung befindliche Fondsprojekte übernommen. Zum Bilanzstichtag valutierten diese mit rund 112 Millionen Euro. Gleichzeitig wird auf Projektverzögerungen aufgrund der Marktlage hingewiesen. Ob und in welchem Umfang diese Bürgschaften 2024 beziehungsweise 2025 gezogen wurden, ist bislang nicht öffentlich bekannt. Genau hier dürfte jedoch ein wesentlicher Risikotreiber liegen. Dass das Bauträgergeschäft mit IMMAC-Bezug 2023 einen relevanten Posten bei den sonstigen betrieblichen Ergebnissen der Volksbank darstellte, unterstreicht die wirtschaftliche Bedeutung dieser Verflechtung.

Schwache Platzierungszahlen und ausgebliebene Erlöse
Auch operativ zeigen sich zunehmende Probleme. Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH blieb 2024 deutlich hinter den eigenen Erwartungen zurück: Statt geplanter 37 Millionen Euro wurden lediglich 11,7 Millionen Euro platziert. Zusätzlich vorgesehene Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien ausgelaufener Fonds – bis Ende 2025 war ein Volumen von rund 319 Millionen Euro anvisiert – konnten bislang nicht realisiert werden. Diese Einnahmen hätten einen wesentlichen Beitrag zur Stabilisierung leisten sollen. Aus Sicht von Anlegerinnen und Anlegern sind solche kostentreibenden Neuauflagen alter Fonds allerdings massiv interessenkonfliktbeladen und deshalb ohnehin selten empfehlenswert.

Fonds formal getrennt – wirtschaftlich jedoch nicht isoliert
IMMAC betont weiterhin, dass ausschließlich die Holding vom Insolvenzverfahren betroffen sei. Tatsächlich befinden sich jedoch noch 113 Fonds mit rund 890 Millionen Euro Anlegerkapital im Bestand. Bereits seit 2023 häufen sich Probleme durch Betreiberinsolvenzen, die bei 25 Fonds teils zu erheblichen Abwertungen führten. Auffällig ist zudem, dass die letzte veröffentlichte Leistungsbilanz aus dem Jahr 2022 stammt – ungewöhnlich für einen Anbieter, der Transparenz stets als Markenkern betont hat. Die Gründe der plötzlichen Intransparenz zeigen sich exemplarisch bei einzelnen Fonds: Schwierigkeiten wurden nicht nachhaltig gelöst, sondern lediglich verschoben – etwa durch neue Pächter mit geringer Kapitalbasis, reduzierte Pachten oder Hinweise von Wirtschaftsprüfern, die zu bestimmten Angaben kein Prüfungsurteil abgeben konnten. In einzelnen Fällen kommt es bereits wieder zu Zahlungsausfällen.

Beispielfall: IMMAC Pflegezentren Schleswig-Holstein II Renditefonds
Der IMMAC Pflegezentren Schleswig-Holstein II Renditefonds war 2023 von der Insolvenz eines Pächters aus der Dorea-Gruppe betroffen. Infolge der Insolvenz wurde das etwas ungewöhnlich formulierte Risikolimit „Pächter hat Insolvenz beantragt“ überschritten. Der Verkehrswert der beiden Fondsimmobilien in Altenholz und Dänisch Nienhof wurde daraufhin von 13,4 Millionen Euro auf 7,6 Millionen Euro herabgesetzt. Der daraus resultierende Verlust von rund 5,1 Millionen Euro reduzierte das Eigenkapital des Fonds um etwa zwei Drittel auf 2,85 Millionen Euro. Hintergrund der Abwertung ist eine dauerhaft um rund 20 Prozent reduzierte Pacht. Für Anleger bedeutet dies nicht nur einen massiven Substanzverlust, sondern auch eine strukturell niedrigere Ertragsbasis. Die laufende Ausschüttung 2024 liegt mit fünf Prozent um 3,75 Prozentpunkte unter dem prospektierten Planwert. Für 2025 droht weiteres Ungemach, da die neue Betreiberin der beiden Objekte derzeit ihre Pachten nicht bezahlt.

Beispielfall: IMMAC Sozialimmobilien 104. Renditefonds
Beim IMMAC Sozialimmobilien 104. Renditefonds führte die Insolvenz einer Pächterin im Jahr 2023 zur Auflösung des bestehenden Pachtvertrags. Ersatzpächter wurde die neu gegründete PIPA Real Estate GmbH. Die Maßnahme wurde als Stabilisierung kommuniziert. Der verspätet veröffentlichte Jahresabschluss 2024 zeigt jedoch, dass die neue Pächterin ihren Pachtverpflichtungen aktuell nicht vollständig nachkommt. Der Wirtschaftsprüfer verweist ausdrücklich auf ausstehende Zahlungen sowie zusätzlichen Instandhaltungsbedarf. Die Probleme wurden 2023 nicht gelöst, sondern lediglich zeitlich verschoben – mit weiterhin offenen Risiken für Erträge und Vermögenssubstanz.

PIPA Real Estate: Neue Pächterin mit bekannten Verbindungen
Die Rolle der PIPA Real Estate GmbH wirft zusätzliche Fragen auf. Das Unternehmen wurde 2023 mit einem Stammkapital von lediglich 25.000 Euro gegründet und trat dennoch als Pächterin von 17 Einrichtungen auf, deren Pächterinnen 2023 ausgefallen waren. Alleingesellschafterin der PIPA ist die Amicalis Zufrieden Leben GmbH, die wiederum zur Antaris Health Care Holding gehört. Deren Eigentümerstruktur führt schließlich zur Profunda Vermögen GmbH – einem Unternehmen, das Marcus Schiermann zuzurechnen ist und über das er seine verbliebenen Anteile an der insolventen IMMAC Holding hält. Damit bestehen weiterhin enge wirtschaftliche Verflechtungen zwischen früherem Mehrheitseigner, neuen Betreibergesellschaften und betroffenen Fonds. Für Anlegerinnen und Anleger stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um tragfähige Sanierungslösungen oder um interne Übergangskonstruktionen handelt, mit denen akute Probleme lediglich vertagt wurden.

Weitere Betreiberverflechtungen: HANSA-Gruppe
Neben der PIPA Real Estate trat mit der HANSA-Gruppe ein weiteres Betreiberunternehmen auf, an dem Marcus Schiermann mittelbar als Minderheitsgesellschafter beteiligt ist oder war. Nach Angaben der IMMAC kam es 2023 bei Gesellschaften der HANSA-Gruppe zu Insolvenzen in Eigenverwaltung, die aus dem von der HKA verwalteten Fondsportfolio insgesamt elf Immobilien betrafen. IMMAC zufolge wurden in diesen Fällen Pachtnachträge mit den bestehenden Betreibern der HANSA-Gruppe vereinbart, sodass die Immobilien wieder in den Regelbetrieb überführt werden konnten. Unabhängig davon zeigt auch dieser Fall, dass wirtschaftlich oder personell verbundene Gesellschaften in Betreiberfunktionen eingebunden waren, was für die Fonds nicht ohne Probleme blieb.

Loipfinger’s Meinung
Die Darstellung, es handele sich um ein auf die Holding begrenztes Problem, greift zu kurz. Bürgschaften in erheblicher Höhe, schwache Platzierungsergebnisse, strukturelle Betreiberprobleme sowie mögliche Folgerisiken aus Bau- und Gewährleistungsthemen sprechen für ein deutlich komplexeres Risikoprofil. Für Anlegerinnen und Anleger bedeutet dies vor allem eines: erhöhte Unsicherheit – auch dort, wo Fonds formal weiter bestehen. Wie tragfähig die rechtliche Trennung zwischen Holding und Fonds tatsächlich ist, wird sich erst im weiteren Verlauf des Insolvenzplanverfahrens zeigen. Erfahrungsgemäß sind solche vordergründigen Trennlinien kein verlässlicher Schutz.