Die 95 Prozent Verlust bei ProReal Europa 9 und ProReal Europa 10 sind bekannt. Das Ausmaß der Probleme bei ProReal Deutschland 7 ist hingegen neu. Eine kürzlich veröffentlichte Bilanz per 31. Dezember 2023 dürfte 4.100 Anlegerinnen und Anleger schockieren. Rund zwei Drittel ihres Kapitals waren bereits zu diesem Zeitpunkt verloren. Manche werden nun auch hier über Schadensersatzansprüche nachdenken. Zumal eine mündliche Verhandlung zum ProReal Europa 10 vor dem Landgericht Stuttgart am 11. September Hoffnung weckt: Das Gericht nahm viele Argumente des Klägeranwalts sehr ernst.
ProReal Deutschland 7
Seit einigen Tagen ist der von Joachim Winter unterzeichnete Jahresabschluss der ProReal Deutschland 7 GmbH für das Geschäftsjahr 2023 im Bundesanzeiger abrufbar – viel zu spät, denn das Vermögensanlagengesetz sieht dafür eine Einreichungsfrist von sechs Monaten vor. Ein Blick in die Zahlen verdeutlicht rasch, warum die Veröffentlichung so lange auf sich warten ließ: Rückstellungen und Verbindlichkeiten in Höhe von 113,4 Millionen Euro stehen einem Umlaufvermögen von 36,7 Millionen Euro gegenüber. Damit ergibt sich ein negatives Eigenkapital von 76,7 Millionen Euro – eine massive Überschuldung. Die Zahlen überraschen umso mehr, als Winter im März 2024 erklärte, „mit überwiegender Wahrscheinlichkeit werde es zu keinen Ausfällen in Bezug auf Ihre Kapitalanlage oder die Zinsen kommen“. Im Juni 2024 bat er um Zeit, um wirtschaftlich sinnvolle Exits aus den SORAVIA-Projekten zu ermöglichen und so Verluste zu vermeiden. Im September schrieb er erneut, er sei „von der Werthaltigkeit der Investition des ProReal Deutschland 7 überzeugt“. Angeblich habe es keinen Grund zur Annahme gegeben, dass Kapitalverluste eintreten könnten. Und selbst im März 2025 war in einem Schreiben zu Zinsen und Rückzahlung nichts von einem Verlust von zwei Dritteln des Kapitals per Ende 2023 zu lesen.
Betrieb von Luftfahrzeugen statt Immobilienprojektentwicklungen
Wie intransparent Winter bei den von ihm vertretenen ProReal-Emittenten agiert, zeigt auch ein Blick auf die veröffentlichten Unterlagen. Die von Oliver Quentin und Malte Thies für 2022 vorgelegte Version für das Jahr 2022 umfasste elf Seiten, enthielt einen Lagebericht, ausführliche Erläuterungen und ein Wirtschaftsprüfertestat. Solche Inhalte schreibt das Vermögensanlagengesetz zwingend vor. Die 2023er-Version ist mit drei Seiten deutlich kürzer; ein Lagebericht oder Testat fehlen. Selbst eine nachvollziehbare Erläuterung zu „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ in Höhe von 82,3 Millionen Euro wurde nicht gegeben. Besonders problematisch: Öffentlichkeit und Anleger erfahren nicht, in welche SORAVIA-Projekte die 105 Millionen Euro von ProReal Deutschland 7 tatsächlich geflossen sind – Informationen darüber liegen nur aufgrund von Insiderkenntnissen vor. Beispiel: Größter Darlehensnehmer im Herbst 2023 war die SoReal Deutschland GmbH mit rund 17 Millionen Euro. Diese Gesellschaft war bereits 2022 bilanziell überschuldet und veröffentlichte jüngst die Zahlen für 2024 im österreichischen Firmenbuch: 32,4 Millionen Euro Verbindlichkeiten stehen 4,8 Millionen Euro Vermögen gegenüber – eigene Grundstücke wurden weder 2022 noch 2024 bilanziert. Ein weiterer Fall: Die SWGG Wing GmbH erhielt 1,5 Millionen Euro. In einer internen Portfolioübersicht war jedoch kein konkretes Immobilienprojekt aufgeführt, sondern lediglich „Allg. Projekte“. Kein Wunder, denn die 2007 als SORAVIA Wing GmbH gegründete Gesellschaft hat laut Firmenzweck den „Betrieb von Luftfahrzeugen“ – ein Geschäftsmodell, das kaum etwas mit Immobilienprojektentwicklungen zu tun hat.
ProReal Europa 10: Landgericht Stuttgart
Was die 4.100 Anlegerinnen und Anleger von ProReal Deutschland 7 erst noch verdauen müssen, ist den 11.000 Investoren von ProReal Europa 9 und 10 längst bewusst: Entweder sie akzeptieren die Verluste oder sie klagen auf Schadensersatz. Viele warten zunächst ab, bis erste Urteile eine bessere Einschätzung der Erfolgsaussichten ermöglichen. Rechtsanwalt Lutz Tiedemann hat bereits einige Klagen bei verschiedenen Gerichten eingereicht. Gestern fand in Stuttgart die erste mündliche Verhandlung zu einem Investment in ProReal Europa 10 statt. Auf der Beklagtenseite war eine Großkanzlei mit vier Anwälten vertreten, doch der Richter ließ sich davon nicht beeindrucken. Ihm war offenbar bewusst, dass sein Urteil Signalwirkung haben könnte, und zeigte große Sympathie für die Argumente von Tiedemann. Zuständigkeitsfragen und die Einrede der Verjährung wischte er sofort vom Tisch. Inhaltlich ging es vor allem um die Frage, ob der Prospekt in Sachen Blind-Pool korrekt war. Eine interne Unterlage belegte schon vor Prospekterstellung, wohin die Gelder des Europa 10 fließen sollten. Selbst wenn die Unterzeichnung des Darlehensvertrags mit der SC Finance Four zwei Wochen nach Prospektdatum relevant wäre, konnte Tiedemann mit der dann anzunehmenden Nachtragspflicht überzeugen. Ein dreifacher Nachrang lasse sich aus den Blind-Pool-Kriterien jedenfalls nicht ableiten. Ohne Nachtrag wäre der Prospekt somit selbst dann fehlerhaft, wenn zum Prospektherausgabedatum noch ein Blind-Pool anzunehmen wäre.
Noch gibt es kein Urteil. Die Gegenseite spielt auf Zeit und erreichte, dass die Entscheidung erst im November verkündet wird. Angesichts der zahlreichen weiteren Punkte in Tiedemanns Schriftsätzen bleibt zu hoffen, dass nicht in letzter Minute ein Vergleich angeboten wird, den der Kläger kaum ablehnen kann.
ProReal Europa 9 und 10
Fast schon eine Randnotiz ist die Veröffentlichung der Jahresabschlüsse 2023 für ProReal Europa 9 und 10. Bei Europa 9 wurde eine Einzelwertberichtigung auf Forderungen in Höhe von 97,6 Millionen Euro verbucht. Europa 10 schrieb Forderungen von 169,1 Millionen Euro ab. Den Verkauf dieser Forderungen an einen nicht genannten Investor und die daraus entstandenen Verluste bezeichnete Winter in den Jahresabschlüssen als „wirtschaftlich sehr gutes Ergebnis“. Wer jedoch die Mühe auf sich nimmt, die Bilanzen sämtlicher Darlehensnehmer zu analysieren, kommt zu einem anderen Schluss. Die angeblich vorhandenen Eigenkapitalpuffer sind zwar dort nicht zu finden; rechnerisch ergibt sich allerdings ein deutlich höherer Wert der Nachrangdarlehen, als durch den Forderungsverkauf erzielt wurde. Beispiele für Bilanzen, die den Abschreibungsbedarf nicht rechtfertigen, sind die der SoReal GmbH und der SEMA Vermögensverwaltung GmbH. Auch die RA 1 Holding, die 20 Millionen Euro von AnlegerInnen erhielt, zeigt in ihrer Bilanz 2023 keinen Grund für entsprechende Abschreibungen. Insgesamt fehlt zwar Geld, doch die jeweils letzten Jahresabschlüsse der Projektgesellschaften ergeben rechnerisch einen Abschreibungsbedarf von 87 Millionen Euro – deutlich weniger, als behauptet wird. Selbst wenn man die alten Abschlüsse aus 2022 mit Null Euro ansetzt, läge der rechnerische Wert der Nachrangdarlehen bei über 120 Millionen Euro.
Loipfinger‘s Meinung
In über 30 Jahren habe ich oft erlebt, dass Anlegergelder veruntreut, verspielt oder aus anderen Gründen verloren gingen. Doch noch nie hat jemand Kapital als verloren deklariert, das laut Bilanzen eigentlich in erheblichem Umfang noch vorhanden sein müsste. Angesichts des im Rechnungswesen üblichen Vorsichtsprinzips – wonach erkennbare Risiken und drohende Verluste in die Bilanz einzubeziehen sind – sind Zweifel an den nicht aufgeschlüsselten Abschreibungen der Emittenten berechtigt. Überschneidungen bei mittelbaren Darlehensvergaben an Projektgesellschaften durch verschiedene ProReal-Produkte werfen zusätzliche Fragen auf, wenn in manchen Fällen hohe Abschreibungen erfolgen, während in anderen angeblich noch alles in Ordnung ist. Versprochenes Eigenkapital als Puffer, das in den Bilanzen der Darlehensnehmer nicht in dieser Höhe auftaucht, ein dreifacher Nachrang, der weder im Verkaufsprospekt noch in Nachträgen erwähnt wird, oder anonyme Käufer von Forderungen zu intransparenten Preisen – all das sind Punkte, die Gerichte noch intensiv beschäftigen dürften. Die Rechtsanwältin Anna Zajac und der Anwalt Marc Gericke sehen nach eingehender Prüfung ebenfalls gute Erfolgsaussichten. Der Beklagte im Tiedemann-Verfahren widerspricht dem zwar und wollte lieber vor österreichischen Gerichten verhandeln. Dank europäischer Gerichtsstandsregelungen für VerbraucherInnen bestehen jedoch Chancen auf unabhängige Urteile.
[mehr dazu auch im Anlegerforum Investmentcheck.Community]
Nachtrag vom 14. November 2025
Zwei Monate nach diesem Bericht hat die Geschäftsführung der ProReal Deutschland 7 GmbH eine „Ad-hoc Meldung“ gemäß §11a Vermögensanlagengesetz veröffentlicht. Darin wird mitgeteilt, dass von 107,8 Millionen Euro Forderung der Emittentin an die SC Finance One GmbH 80,2 Millionen Euro abgeschrieben werden müssen [mehr].
Schreibe einen Kommentar