Frühindikator für Krisen bei Immobilienanlagen

Von Kerstin Kondert

In den letzten beiden Jahren sind große Immobilienanbieter ins Straucheln geraten, darunter die Project-Gruppe, die d.i.i.-Gruppe, die DEGAG und die ProReal/Soravia-Gruppe. Wäre es möglich gewesen, die Krise bereits früher vorauszusehen? Wenn ja, an welchen Indikatoren hätte man es festmachen können? Wir haben stichprobenartig geprüft, ob die Veröffentlichung der Jahresabschlüsse einen Hinweis geben kann, und sind zu verblüffenden Erkenntnissen gelangt. Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Offenbar lassen sich für Außenstehende Probleme eines Anbieters frühzeitig erkennen, wenn Unregelmäßigkeiten bei der Veröffentlichung der Abschlüsse auftauchen.

Die nachfolgende Grafik zeigt, wieviele Monate nach Abschluss eines Geschäftsjahres die Jahresabschlüsse jeweils veröffentlicht wurden:

Es zeigt sich, dass die Abschlüsse der Jahre 2019 bis 2021 in allen Fällen (soweit die Gesellschaften in diesen Jahren überhaupt schon bestanden) in etwa denselben zeitlichen Abständen nach Geschäftsjahresende veröffentlicht wurden. Die Abschlüsse des Jahres 2022 wurden vielfach mit Verspätung und einem Fall (d.i.i. 14) nicht mehr veröffentlicht.

PROJECT-Gruppe
Bei den Fonds der PROJECT-Gruppe zeichnen die exemplarisch geprüften Fonds ein deutliches Bild: Solange alles in Ordnung war, hat die Gruppe die Abschlüsse der Fonds weitgehend innerhalb der gesetzlichen Fristen veröffentlicht: bei den früheren geschlossenen Fonds mit einer Frist von rund einem Jahr, bei den AIF noch vor Ablauf von neun Monaten. Das galt bis einschließlich Vorlage der Abschlüsse für das Jahr 2021. Bis zur Veröffentlichung der Abschlüsse für das Jahr 2022 dauerte es erheblich länger. Die AnlegerInnen hätten hieraus allerdings auch bei sorgfältiger Beobachtung keinen Nutzen ziehen können. Die Abschlüsse 2022 waren Ende September 2023 fällig, der Zusammenbruch der Gruppe wurde jedoch schon im August 2023 öffentlich.

ProReal-/Soravia-Gruppe
Anders sieht es bei ProReal/Soravia aus. Dass es Probleme geben soll, wurde erstmals Ende 2023 angesprochen, deutlich wurden sie erst im ersten Quartal 2024. Die Abschlüsse der ProReal Europa 9 und 10 sowie ProReal 7 und 8 wurden mit zwei Monaten Verspätung vorgelegt. Interessanter wird es noch auf der Ebene der Gesellschaften, in die die Anlegergelder geflossen sind. Die Abschlüsse der SC Finance One GmbH, der SC Finance Two GmbH und der SC Finance Four GmbH wurden sowohl für 2021 als auch für 2022 jeweils mit Verspätung veröffentlicht.

d.i.i.-Gruppe
Die d.i.i.-Fonds haben ihre Abschlüsse bis 2021 in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Im Dezember 2023 wären die Abschlüsse für 2022 zu erwarten gewesen. Veröffentlicht wurden die Abschlüsse des d.i.i. 10 und des d.i.i. 41, für den d.i.i. 14 fehlt der Abschluss. Der d.i.i. 8 hat abweichend von den anderen Fonds ein Geschäftsjahr vom 1. Juli bis 30. Juni des Folgejahres. Hier wurde zuletzt am 28. Juli 2023 der Abschluss für den Zeitraum vom 1. Juli 2021 bis 30. Juni 2022 veröffentlicht. Ende Februar 2024 nahm CEO Frank Wojtalewicz noch Stellung zu einer von der BaFin durchgeführten Sonderprüfung, die nur ein Beweis für das proaktive Compliance-Management der Gruppe sei. Wenige Wochen später kamen die ersten Hiobsbotschaften. Die Abschlüsse wurden in 2023/24 mit Verspätung vorgelegt, wirklich auffällig ist aber nur das Fehlen des Abschlusses des d.i.i. 14.

DEGAG-Gruppe
Die Anlagegesellschaften der DEGAG sind alle noch jung. Sie sind erst nach der Umstruktierung der über lange Jahre erfolgreichen Unternehmensgruppe entstanden. Heute ist das Firmengeflecht nur schwer durchschaubar. Ende 2024 kam es zum Knall. Mit Ausnahme der DEGAG Deutsche Grundbesitz Holding AG legten die Gesellschaften ihre 22er Abschlüsse deutlich später vor als im Vorjahr. Zeichneten sich da bereits die Probleme ab?

Kondert’s Meinung
Die verspätete Vorlage der Jahresabschlüsse ist sicherlich kein Beweis dafür, dass es im Gebälk knirscht. Sie kann vielfache Ursachen haben, von denen einige harmlos sind. Allerdings sprechen die Ergebnisse unserer stichpunktartig durchgeführten Recherche durchaus dafür, dass erhöhte Wachsamkeit geboten ist, wenn die Abschlüsse plötzlich nicht mehr pünktlich erscheinen. Insofern kann es lohnen, diese Veröffentlichungen im Auge zu behalten, im Zweifel auch auf der nächsten Beteiligungsebene.