„Wir fühlen uns wohl und solide“

Das oberfränkische Städtchen Ebermannstadt spielte in der Finanzbranche bisher keine große Rolle. Mit der WIDe ist dort eine Kapitalverwaltungsgesellschaft angesiedelt, die 110 Millionen Euro von 2.300 AnlegerInnen in geschlossenen Immobilienfonds verwaltete. Im vergangenen Jahr verdoppelten sich diese Zahlen dann durch die Übernahme von mehreren Fonds der PI Pro Investor. Der Sprung in die erste Liga gelang dem WIDe-Chef Dieter Lahner allerdings zum Jahreswechsel mit der Übernahme der PROJECT Investment. 30.000 AnlegerInnen zahlten 1,4 Milliarden Euro in verschiedene geschlossene Immobilienfonds ein. Seit Sommer 2023 sind bei der Gruppe über 100 Insolvenzverfahren eingeleitet worden, weshalb die Herausforderungen groß sind. Viele AnlegerInnen kennen Dieter Lahner nicht und stellen zu Recht die Frage, ob er den Aufgaben gewachsen ist. In einem ausführlichen Interview zeigt er sich als Unternehmer, der noch viel vorhat.

Stefan Loipfinger: Ich hoffe, es geht Ihnen gesundheitlich gut und Sie haben ganz viel Energie für 2025. Der Ankauf von PROJECT-Firmen war ein still eingefädelter Coup. Soll ich angesichts der enormen Herausforderungen überhaupt gratulieren?
Dieter Lahner: (lacht) Mir geht es gesundheitlich sehr gut und ich mache regelmäßig Sport. Mit meinen beiden Söhnen im Unternehmen und Simon Piepereit als Geschäftsführer sind wir bestens aufgestellt. Ja, es ist auch etwas Ehrgeiz im Spiel, aber wir freuen uns auf die Herausforderungen und sind froh, nach neun Monaten Verhandlungen nun zu einem Abschluss gekommen zu sein.

Dann nutze ich die Gelegenheit und gratuliere erst einmal – auch zu der Tatsache, dass in den neun Monaten niemand plauderte. Für die LeserInnen und Leser kann ich bestätigen, dass vor mir ein sehr agiler und sportlicher Unternehmer voller Tatendrang sitzt. Kommen wir zu der ersten Frage, welche Firmen neben der offiziell bekannten Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment AG noch übernommen wurden?
Wir haben von der AG 89 Prozent der Gesellschaftsanteile übernommen. Dazu kommen dann noch sieben weitere Firmen, bei denen es sich um Komplementärgesellschaften und Untergesellschaften ohne operative Tätigkeiten handelt. Mit diesen Komplementärgesellschaften sind wir nun sowohl bei den Altfonds als auch bei den neuen Fonds gemäß KAGB als Investoren in der Verantwortung.

Daran schließt sich als nächste Frage an, welche personellen Veränderungen Sie vorhaben?
Die Veränderungen im Aufsichtsrat der AG kann ich bereits nennen. Simon Piepereit fungiert nun als Vorsitzender und mein Sohn Johannes ist einfaches Mitglied. Von den vorherigen Aufsichtsräten haben wir Herrn Dr. Schneider in das neue Gremium berufen. Zu anderen Personalüberlegungen kann ich derzeit noch nichts sagen, da dazu Gespräche laufen.

Nach dieser Klärung der Rahmendaten möchte ich Ihnen gerne die Gelegenheit geben, uns mehr über die Hintergründe mitzuteilen und frage deshalb direkt: Was macht ein Dieter Lahner besser als die alte PROJECT-Gruppe?
Wir sind anlegerfreundlich. Unsere Stärke sehen wir in einer offenen Kommunikation. Wenn Sie sich ansehen, wie schnell das mit den Insolvenzen ging und überlegen, was das mit den alten Gesellschaftern mental machte, dann sind unverbrauchte und frische Impulse enorm wichtig. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Kapitalverwaltungsgesellschaft brauchen Entscheidungen von einem handlungsfähigen Management und deren Eigentümern. Das trauen wir uns zu.

Eine ganz wichtige Rolle für die Ergebnisse der Fonds spielt Insolvenzverwalter Volker Böhm von der Kanzlei Schultze Braun. Wie ist der Kontakt zum Insolvenzverwalter Böhm? Welchen Eindruck haben Sie von ihm?
Wir werden das Gespräch mit ihm suchen. Noch kam kein persönliches Gespräch mit ihm zu stande. Üblicherweise finden Gespräche auf der Ebene zwischen dem Insolvenzverwalter und den Geschäftsleitern/Vorständen der KVG statt. Es findet auch ein Austausch statt.

Derzeit sind über 100 Unternehmen aus der PROJECT-Gruppe in Insolvenz. Werden hier noch weitere hinzukommen?
Aus heutiger Sicht sehen wir keine weiteren Insolvenzen. Ob hier noch mehr kommt, hängt aber auch von der weiteren Entwicklung in Bezug auf eventuelle Klagen ab.

Der Insolvenzverwalter Böhm hat das Cash-Pooling-System der PROJECT in Interviews kritisiert und als Insolvenzursache ausgemacht. Wie denken Sie über das Cash-Pooling?
Hier muss ich mich vorsichtig ausdrücken, würde aber sagen: Ich liebe es nicht. Als ich das gesehen habe, war ich etwas verwundert, da hier eine eigene, sehr kleinteilige Finanzwelt aufgebaut wurde. Das ist nicht meine Welt. Bei der PROJECT wurde aber kein Cash-Pooling betrieben, sondern man hat über mehrere Fonds mittelbar und als Gesellschafter vorhandene Liquidität in gemeinsame Projekte investiert.

Sie sehen kein Cash-Pooling? Dann kann ein solches auch nicht für die Insolvenzen verantwortlich sein. Wenn es das aber nicht war, welche Gründe gab es für die Pleitewelle?
Nein, nachdem kein Cash-Pooling stattgefunden hat, war dies meines Erachtens auch nicht ausschlaggebend. Verantwortlich für die Probleme war ganz klar der Markt. Während vor Jahren noch tausend Wohnungen verkauft wurden, waren es dann nur noch Hunderte und irgendwann plötzlich Null. Damit sind die Einnahmen weggebrochen. Bei 600 Mitarbeitern funktioniert das nicht mehr. Also: Gestiegene Zinsen und fehlende Wohnungsverkäufe waren die Ursachen.

Der Markt spielte natürlich eine entscheidende Rolle. Trotzdem möchte ich noch ein konkretes Beispiel herausgreifen, den Borsigturm. Wie bei so vielen Immobilienentwicklungen wurde auch dort der Bau nicht vertragsgemäß fertig und der Käufer ist abgesprungen. Bluten mussten die Fonds, die 38 Millionen Euro in eine nach der Rückabwicklung marode Entwicklung einzahlten.
Die Finanzierung der Rückabwicklung war damals eine Managemententscheidung, die sicherlich nicht einfach war.

So diplomatisch kenne ich Sie überhaupt nicht. Deshalb möchte ich es noch anders formulieren: Das Kapitalanlagegesetzbuch verbietet grundsätzlich Interessenskonflikte. Was sagen Sie zu der These, dass die zum Zeitpunkt der Entscheidung vorhersehbaren Verluste bewusst in Kauf genommen wurden, um Ende 2022 keine Insolvenz bei einer Immobilienentwicklungsgesellschaft zeigen zu müssen?
Ich gebe Ihnen Recht, dass im Nachhinein aus heutiger Sicht ein Insolvenzantrag eine Überlegung wert gewesen wäre. Die genauen Gründe der Geschäftsleitung kann ich nicht beurteilen. Mehr kann ich dazu nicht sagen.

Lassen Sie uns den Fokus mal etwas größer ziehen. Sie sind mit der WIDe in einem ähnlichen Segment aktiv wie die PROJECT-Gruppe. Anlegerinnen und Anleger ihrer Fonds haben in der sensationellen Aufwärtsentwicklung von über zehn Jahren gutes Geld verdient. Bei der PROJECT lagen die in den letzten 15 Jahren aufgelegten Fonds aber per Ende 2022 alle im Minus. Da die Insolvenzwelle erst im August 2023 begann, sind diese Folgen hier noch nicht einmal eingepreist. Wie erklären Sie sich so eine unbefriedigende Entwicklung in einem optimalen Marktumfeld?
Die PROJECT-Immobilien-Gruppe hat Projektentwicklungen gemacht, wir hingegen sind im Bereich der Bestandsimmobilien von Wohn- und Geschäftshäusern tätig, die wir vermieten, verwalten und weiterentwickeln. Diese Geschäfte unterscheiden sich deutlich.

Erlauben Sie mir hier nachzubohren. Die Aufwärtsentwicklung von 2009/2010 bis 2021/2022 dauerte sehr lange und war extrem dynamisch. In so einer Phase muss doch gerade bei dem risikoreicheren Geschäft der Projektentwicklung Geld verdient werden. Wenn nicht in dieser Zeit, wann denn dann? Zumal Sie ja mit Bestandsentwicklung die Kosten der Fonds verdienten und Gewinne erzielten, was PROJECT mit dem chancenreicheren Geschäft nicht schaffte.
Ja, es ist verwunderlich, dass bei PROJECT keine Gewinne erzielt wurden. Vielleicht liegt es auch daran, dass wir ein kleines Familienunternehmen sind und mit den geringeren Margen des Bestandsgeschäfts Geld für die Anleger verdienen konnten. PROJECT hatte mit dem Wachstum Probleme, weil dadurch hohe Kosten entstanden. Projektentwicklungen ziehen sich über viele Jahre hin. Vom Ankauf des Grundstücks, Schaffung des Baurechts, Bauplanung, Realisierung, sprich Bauausführung des Projektes und Verkauf kann dies auch fünf bis sieben Jahre und teilweise auch länger dauern. Das heißt die Gewinne verschieben sich nach hinten und dann kam bedauerlich der Markteinbruch.

Im Oktober 2023 veröffentlichte der Insolvenzverwalter die ersten drei Objektverkäufe. Es ging um drei Objekte in Nürnberg, die von Mauss Bau übernommen wurden. Damals konnte ich recherchieren, dass diese Deals für die AnlegerInnen Millionenverluste bedeuten: Ostendstraße Minus 2,9 Millionen Euro, Maximilianstraße Minus 3,8 Millionen Euro und Bayreuther Straße Minus 7,0 Millionen Euro. Waren die folgenden Deals ähnlich verlustträchtig aus Sicht der Fonds?
Leider kann ich zu den Ergebnissen nichts Konkretes sagen. Der Insolvenzverwalter muss sich in seiner Funktion nach außen hin bedeckt halten. Wir haben erfahren, dass erfreulicherweise zwischenzeitlich einige Objekte beziehungsweise Grundstücke erfolgreich verkauft und/oder auch fertiggebaut werden konnten. Die primäre Aufgabe des Insolvenzverwalters liegt darin, im Sinne der Käufer der Wohnungen zu agieren.

Schon im September 2023 schrieb ich, dass die Kommunikation mit Project-AnlegerInnen mangelhaft sei. Zwischenzeitlich ist diese noch viel schlimmer geworden. Was werden Sie hier ändern?
Ich möchte mal vorwegschicken: Jeder, der bei PROJECT investierte, musste um die hohen möglichen Risiken von Immobilienentwicklungen wissen. Wenn dann die Situation eintritt, dass ein Insolvenzverwalter viele Projekte betreut, von dem im laufenden Verfahren keine bis wenig Informationen kommen können, dann kann man auch nichts nach außen transportieren. Derzeit wird an den Jahresabschlüssen für 2023 gearbeitet. Zeitnah erhalten die Anleger weitere Informationen

Das klingt nach einer sehr unbefriedigenden Situation. Aber wie wollen Sie dann die Verpflichtung nach dem Kapitalanlagegesetzbuch erfüllen, dass eigentlich schon seit September 2024 die 23er Zahlen vorliegen müssten?
Ja, wir sind uns dieses Themas bewusst und der Fokus liegt derzeit sehr stark auf der Zusammenfassung von Ergebnissen, damit wir bis Mitte des Jahres die Berichte vorlegen können.

Es bleibt zu hoffen, dass das gelingt, denn die 22er-Abschlüsse zeigen noch nichts von den Folgen aus den Mitte 2023 aufgetretenen Insolvenzen. Damit schließt sich gleich eine Frage an, die zum Jahreswechsel 2023/2024 für viel Unruhe sorgte. Damals standen die Gesellschafterversammlungen mit wichtigen Beschlüssen an. Trotz des enormen Aussprachebedarfs hat PROJECT bei den Publikumsfonds nur Umlaufbeschlüsse durchgeführt. Viele empfanden das als „Drücken vor der Verantwortung“. Werden Sie das auch so handhaben?
Jein! Fairerweise muss man sagen: durch die Insolvenzen sind die Anleger verständlicherweise nervös, haben Angst einen Verlust zu erleiden. Bei einer Präsenzveranstaltung kommen in so einer Situation dann vielleicht ein paar hundert Anleger. Dafür braucht man Räumlichkeiten und muss für Sicherheit sorgen. Das ist nicht zu unterschätzen. Diesem Aufwand steht entgegen, dass die Geschäftsführung aufgrund der fehlenden Informationen vom Insolvenzverwalter nicht viel sagen kann. Das vergrößert die Unruhe und kann möglicherweise gefährlich werden.

Sicherlich konnte man damals nicht sagen, wie groß die Verluste sein werden. Aber den AnlegerInnen die Abläufe und Zusammenhänge erklären, wäre auch wichtig gewesen. Und unabhängig von der Situation damals sind wir nun weiter. Werden Sie Versammlungen in Präsenz durchführen?
Wir wissen noch nicht, was wir tun, es ist sicherlich eine Überlegung wert. Wir sind noch keine 100 Tage Eigentümer der Gesellschaften und müssen auch hier erst noch Entscheidungen treffen. Spätestens wenn die Jahresabschlüsse fertig sind, werden wir uns festlegen. Dabei wird eine große Rolle spielen, dass wir immer sehr transparent waren und auch hier eine hohe Transparenz leben wollen.

Danke zumindest für diese klare Botschaft. Wenn wir schon bei den Ängsten der AnlegerInnen sind, dann möchte ich noch auf die Stabilität der für die Fonds sehr wichtigen Kapitalverwaltungsgesellschaft kommen. Wie ist die Liquidität bei der PROJECT Investment AG, da Fonds ja die Gebühren nicht bezahlen. Außerdem gab die KVG ein Darlehen über 2,5 Millionen Euro an die Mutter PROJECT Beteiligungen AG und es standen 4,2 Millionen Euro Eventualverbindlichkeiten in der Bilanz 2022. Im Lagebericht schrieben Ralf Cont und Dr. Alexander Hanisch: „Ein ausbleibender zeitlich angemessener Ausgleich der offenen Forderungen könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden.“ Sie haben nun 89 Prozent der Aktien dieser Firma erworben und sich sicher Gedanken darüber gemacht, ob hier die nächste Pleite droht.
Es ist richtig, dass die Situation hier nicht einfach ist. Monatlich müssen Gehälter bezahlt werden und das Personal ist ja ganz wichtig und soll weitgehend erhalten bleiben. Glücklicherweise sind aber nicht alle Objektgesellschaften insolvent. Von den nicht insolventen Gesellschaften ist auch schon Geld geflossen und von den insolventen Objekten beziehungsweise Projekten ist aufgrund von erfolgten Verkäufen in diesem Jahr mit Geldrückflüssen zu rechnen. Deshalb sehe ich für dieses und auch für das nächste Jahr keine Gefahr für die Fonds und die KVG.

Speziell zu den Fonds möchte ich noch einmal nachhaken. Konkret schreibt der Vorstand im Lagebericht der KVG, dass „offene Forderungen gegenüber den verwalteten Investmentvermögen voraussichtlich nicht zu 100 Prozent beglichen werden können“. Unter der Überschrift „Insolvenzen der Investmentgesellschaften“ wird von Insolvenzgefahren berichtet, die sich „aufgrund fehlender Rückflüsse aus den Objektgesellschaften“ ergeben könnten. Sind die Vorstände hier zu pessimistisch?
Lassen Sie mich mal kurz überlegen. (kurze Pause) Fast alle Fondsgesellschaften sind in keiner Insolvenzgefahr. Es gibt aber einzelne Fonds, bei denen über notwendige Unterstützungen nachgedacht wird. Jede Gesellschaft ist hier einzeln zu betrachten und im schlimmsten Fall kann es natürlich passieren. Aber das sehe ich heute noch nicht. Ich kann also klar sagen, dass keine Fondsgesellschaft zum heutigen Zeitpunkt insolvent ist.

Wenn eventuell Unterstützungen für die Fonds notwendig sind, muss ich noch einmal nachfragen, ob sie die PROJECT Investment über einen reinen Sharedeal gekauft haben oder ob das auch mit einer Kapitalerhöhung kombiniert wurde?
Nein, eine Kapitalerhöhung wird es nicht geben. Eine solche ist auch nicht erforderlich.

Ganz zentral für die möglichen Ergebnisse der Fonds sind die leider völlig unbekannten Verträge zwischen den Immobilienentwicklungsgesellschaften und den Beteiligungsgesellschaften. In einem FAQ wurde vor einem Jahr zu der Frage, ob zusätzliches Kapital benötigt werde, geschrieben: „Im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren wird zu prüfen sein, ob vom Insolvenzverwalter bei einzelnen Objektgesellschaften die beteiligten Investmentgesellschaften zur Bedienung offener Verbindlichkeiten weitere Einlageverpflichtungen haben. Ob und in welcher Höhe dies der Fall ist, kann aber erst im weiteren Verlauf der Insolvenzverfahren abgeschätzt werden.“ Wie schätzen Sie das Risiko von Forderungen des Insolvenzverwalters ein und ist dieses Risiko immer noch vorhanden?
Ich finde, das ist deutlich formuliert und der Stand ist heute noch der Gleiche.

Okay, dann möchte ich dazu ein kurzes Beispiel skizzieren. Wenn ein Grundstück identifiziert und angekauft wurde, dann schloss die Objektgesellschaft mit verschiedenen Beteiligungsgesellschaften Verträge zur Finanzierung des Vorhabens. Welche Modalitäten und Beträge stehen in diesen einzelnen Verträgen? Ich habe über 100 Objektgesellschaften seit ihrem Bestehen überprüft und festgestellt, dass die Beteiligungsverhältnisse der einzelnen Fonds stark schwankten und schon fast den Eindruck erwecken, als wenn einfach derjenige bei Bedarf einzahlte, der gerade Liquidität hatte. Dazu muss es aber ja vertragliche Regelungen geben, die nun auch über die Frage entscheiden, ob der Insolvenzverwalter Rückzahlungen zurückfordern kann.
Es gibt natürlich vertragliche Regelungen in denen steht, mit welchem Baufortschritt von welcher Beteiligungsgesellschaft welche Beträge abgerufen werden können. Ich kenne diese Verträge aber nicht und kann deshalb zu deren Ausgestaltung im Detail nichts sagen. Aber ganz grundsätzlich wird die Frage auftauchen, was bei den insolventen Objektgesellschaften passiert, bei denen nicht alle Forderungen bedient werden können. In diesen Fällen gehe ich davon aus, dass der Insolvenzverwalter Verrechnungen mit Überschüssen für die gleichen Beteiligungsgesellschaften vornimmt.

Okay, lassen wir das mal so stehen und einen anderen Aspekt ansprechen, der mich sprachlos machte. In einem mir vorliegenden Insolvenzgutachten zu einem der operativen Unternehmen der PROJECT-Immobilien ist ausgeführt, dass es bei den Bauverträgen zwischen den Immobilienentwicklungsgesellschaften und dem eigenen Generalunternehmen keine verbindlichen Fertigstellungstermine gab. Wie kann eine KVG eine Konstellation akzeptieren, bei der die Immobilienentwicklungsgesellschaft den WohnungskäuferInnen mit Vertragsstrafen unterlegte Termine zusichern, während die in der Praxis fast immer weit überschrittene Bauzeit eben nicht garantiert war?
Damit haben wir aber nichts zu tun. Das war die Zeit vor uns, weshalb ich dazu auch nichts sagen kann.

Dann kommen wir zu einem Thema, das die Zukunft der AnlegerInnen bei den Ansparfonds betrifft. Dort sind die Einzahlungen vorübergehend ausgesetzt. Zu Recht wird hier immer wieder gefragt, ob das so bleibt oder ob vielleicht sogar bisher nicht geleistete Zahlungen nachgeholt werden müssen. Haben Sie hierzu schon eine Meinung?
Ja, hier haben wir eine klare Meinung: Sofern rechtlich zulässig, ist nicht vorgesehen, dass die Ansparer weiter einzahlen müssen. Das steht für mich außer Frage und ich würde anderslautende Meinungen juristisch prüfen lassen.

Eine besorgniserregende Mitteilung der KVG war Ende 2023 auch, dass Strafanzeigen erstattet wurden. Mitarbeitern des Schwesterunternehmens PROJECT Immobilien Management wurde vorgeworfen, sie hätten nicht erbrachte Leistungen abgerechnet. Das liegt nun ein Jahr zurück und ich frage mich, wie hier der aktuelle Stand ist?
Da muss ich nachliefern. Mein Kenntnisstand ist, dass es um 1,8 Millionen Euro ging, die im Gesamtvolumen nicht entscheidend sind.
Nach dem Gespräch teilte Herr Lahner mit, dass nach seinem Kenntnisstand „nur“ noch circa 300 bis 400 Tausend Euro nicht ausgeglichen sind. Das unterliegt aber weiteren Untersuchungen, zu deren aktuellen Stand ihm nichts bekannt ist.

Ein letztes Thema haben Sie sich vermutlich vor Ihrem Kauf genau angesehen, denn es sind bereits erste Klagen von AnlegerInnen gegen die KVG anhängig. Wie sehen Sie hier die Risiken für die KVG?
Es gibt in der Tat bereits erste Klagen. Dabei handelt es sich im Grunde um Prospektklagen. Wer sich die Prospekte aber durchliest, wird feststellen, dass dort sehr deutliche Risikohinweise enthalten sind. Deshalb sehe ich wenig Ansatzpunkte, gegen die KVG mit solchen Klagen erfolgreich zu sein. Üblicherweise entstehen nur hohe Kosten und langjährige Prozesse.

Ich denke, zu PROJECT haben wir jetzt sehr viele Punkte abgehandelt. Da Sie im vergangenen Jahr auch noch Fonds der PI Pro Investor übernommen haben, würde ich auch gerne darüber sprechen. Es war ein langer Kampf mit der Quadoro. Was war der Preis, damit die Quadoro abgibt?
Das ist eine gute Frage (lacht). Eigentlich ist das auch kein Geheimnis. Wir haben die Anleger im Dezember informiert, wie hoch der Preis war. Damit sind wir in Vorleistung gegangen. Der Betrag soll aber über eine temporäre Gebührenerhöhung in den Jahren 2025, 2026 und 2027 von den Fonds zurückbezahlt werden.

Aus den Gesellschafterschreiben ist ersichtlich, dass es sich um 2,8 Millionen Euro handelt. Wofür waren diese eigentlich?
Mit der Quadoro bestanden unkündbare Verträge, die abgelöst werden mussten. Das war der Preis, um eine Rechtssicherheit herzustellen, damit wir die Verwaltung übernehmen konnten, was die Anleger in Gesellschafterversammlungen mit großen Mehrheiten beschlossen haben.

Wie muss man sich bei so einem KVG-Wechsel eigentlich die Rolle der BaFin vorstellen?
Ganz einfach. Wir haben telefoniert. Das machten wir in einem frühen Stadium. Dann kamen Fragen zu unseren Ressourcen. Die Befähigungen der Geschäftsführer haben wir ja schon bei unserer eigenen KVG nachgewiesen. Wichtig ist meines Erachtens, dass man die BaFin frühzeitig und transparent informiert. Sie nahm die Dinge zur Kenntnis und hat nach einer Prüfung signalisiert, dass sie sich das vorstellen kann. Als sich dann auch die Quadoro bei der Finanzaufsicht meldete, ist das Ganze einvernehmlich über die Bühne gegangen.

Wie würden Sie im Nachhinein die Geschehnisse zusammenfassen? Wieso kam es nach dem Rückzug der PI Pro Investor überhaupt zu diesem Streit?
Ganz entscheidend waren die massiven Abwertungen der Immobilienbestände, die Quadoro den Anlegern im Frühjahr 2024 vorrechnete. Quadoro hat auch keine Perspektive für die Zukunft aufgezeigt, weshalb ihr viele Anleger nicht mehr vertrauten. Wir sind überzeugt, aus den Objekten mehr machen zu können und haben das glaubwürdig erklärt. Standorte wie Wilhelmshaven mit kleinteiligen Objekten können wir besser managen als ein Konzernunternehmen, das vor allem Know-how bei Großimmobilien hat. Am Ende hat der Konzern Quadoro den Mittelständler WIDe unterschätzt, so dass wir uns durchsetzen konnten.

Ein Kritikpunkt bei der Quadoro war auch die Einbindung eines alten PI-Managers. Wird die WIDe das ähnlich handhaben?
Nein, bei uns gibt es keinen Beratervertrag. So etwas schafft Interessenskonflikte, die wir nicht haben wollen. Wir haben nur einen Mitarbeiter, der sich speziell um die Belange der Anleger kümmert, angebunden. Dieser kann mit seinem Wissen um die Vergangenheit wertvolle Dienste für die Anleger leisten.

Sie haben nun schon ein paar Unterschiede zwischen Ihnen und Ihren Vorgängern erklärt. Trotzdem möchte ich noch einmal nachfragen, was ein Dieter Lahner nun besser macht als die alte PI oder die dann übernehmende Quadoro?
Ganz ehrlich, vieles. Wir beherrschen das Tagesgeschäft. Wir sind unternehmergeführt, weshalb es bei uns kurze Entscheidungswege gibt. Wenn also ein Problem auftaucht, wird unverzüglich entschieden. In einem Konzern landet das Problem bei einem Sachbearbeiter, der gibt es zu seinem Vorgesetzten, der ist vielleicht gerade nicht erreichbar. Alles dauert viel zu lange. Ich will ein kurzes Beispiel aus der Praxis erzählen. Wir haben kürzlich eine Objektbesichtigung gemacht. Dort gab es einen circa 30 Meter langen Durchgang, um auf den Parkplatz zu kommen. Leider gab es kein Licht und wir mussten mit dem Handylicht durch den Tunnel laufen. Auf die Frage, warum es kein Licht gäbe, wurde mir mitgeteilt, dass der Handwerkerauftrag noch nicht freigegeben wurde. Der Auftrag wurde sofort erteilt und am nächsten Tag ausgeführt. Unsere Stärke ist, dass wir wissen, was zu tun ist, was wieviel kosten darf und dann wird auf kurzem Weg entschieden.

Formalitäten können aber doch auch Sinn machen, wenn es um die Verwaltung von fremdem Geld geht.
Natürlich, dann mache ich ein anderes Beispiel. Wenn Sie heute ein Haus aus den 60er-Jahren haben, dann ist dort die Elektroinstallation in der Regel nicht auf dem neuesten Stand der Technik. Den E-Check besteht man nicht, denn es gibt keine Erdung. Jetzt kann ich aber nicht sagen, diese Wohnungen vermiete ich nicht. Um aber die gesamte Elektroinstallation samt den Strängen neu zu machen, muss eine halbe Million Euro ausgegeben werden. Dazu käme dann noch die Renovierung der Wohnungen. Das ist wirtschaftlich nicht sinnvoll möglich und über Mieterträge nicht wieder reinzuholen. Wir suchen hier nach bezahlbaren Alternativen wie zum Beispiel den Einbau von speziellen Steckdosen, Schaltern et cetera. Ein Altbau ist eben kein Neubau.

Lassen Sie mich in Bezug auf die kurzen Entscheidungswege noch eine andere Frage stellen. Sie haben lange Zeit ihre eigenen Fonds auf diese Art verwaltet. Mit den PI-Fonds verdoppelte sich das Volumen und durch PROJECT wird es vervielfacht. Können Sie diese Aufgaben mit Ihrem Team und Ihrer Art der kurzen Entscheidungswege stemmen?
Ja, ganz klar, denn bei PROJECT wird keiner meiner Mitarbeiter in das Tagesgeschäft eingebunden. Hier bringen wir als Management unsere langjährige Erfahrung ein. Für diese Managementaufgaben haben wir die Ressourcen. Bei den Immobilien der PI gibt es Hausverwaltungen vor Ort, die müssen begleitet werden. Dafür haben wir eigenes Personal, das mit schnellen Entscheidungen und Unterstützung auch vor Ort eingreift. Im Übrigen haben wir auch in den Jahren 2012 bis 2016 bereits drei Objektgesellschaften der PI-Fonds betreut, das heißt Objekte angekauft, vermietet, verwaltet und anschließend sehr erfolgreich verkauft.

Danke für diese Ausführungen, die sicherlich auch die Anlegerinnen und Anleger der WIDe-Fonds interessieren. Denn die wollen auch nicht, dass dort jetzt Dinge liegen bleiben, weil die Ressourcen knapp werden.
Keine Sorge, wir haben das im Griff.

Wenn wir nun schon bei der WIDe angekommen sind, möchte ich abschließend auch noch auf dieses Thema zu sprechen kommen. Wie stark belastet der seit 2022 schwierige Immobilienmarkt die WIDe-Fonds?
Ja, auch wir hatten ein Problem mit den hohen Gas- beziehungsweise Energiekosten, die manche Mieter einfach nicht mehr stemmen konnten. Allerdings haben wir schon zu einem frühen Zeitpunkt mit den Mietern gesprochen und die monatlichen Vorauszahlungen auf Heiz- und Energiekosten angehoben. Aber ja, trotzdem leidet die Zahlungsmoral. Wir haben also auch bei den Fonds teilweise die Ausschüttungen ausgesetzt, um Reserven aufzubauen. Wir halten die Objekte gut in Stand und machen das nicht über Bankfinanzierungen, sondern derzeit verstärkt mit den Reserven. Wir fühlen uns wohl und solide. Es gibt absolut keine größeren Probleme, keine Baustellen, wo irgendetwas brennt.

Herr Lahner, ich möchte mich für Ihre Zeit bedanken und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Bewältigung der zahlreichen Herausforderungen.