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Unmoralischer Veteran

Zweifelhafte vorbörsliche Aktienplatzierung bei PREOS Real Estate AG

04.12.2018 • Der von Thomas Olek geplante Börsengang der Münchner Immobilien Center AG ist gescheitert. Jetzt plant er ein ähnlich fragwürdiges Spiel mit der PREOS Real Estate AG. Über die Olek Holding GmbH hat er Anfang 2018 insgesamt 22 Millionen Aktien gehalten, die er für 1 Euro pro Stück kaufte. Laut einem investmentcheck vorliegenden Aktienkauf- und Abtretungsvertrag verscherbelt er nun Aktien für das rund Zehnfache an gutgläubige Investoren. Auch ein Börsengang an der M:Access in München für 10 bis 12 Euro pro Aktie steht im Raum.

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MunIC. Im August 2018 berichtete investmentcheck von einem „Lifting für die Braut“. Gemeint war die Münchner Immobilien Center AG (MunIC), die als Braut der Publity gewissermaßen künstlich aufgehübscht wurde, um von Thomas Olek günstig gekaufte Aktien völlig überteuert an neue Investoren zu verkaufen. Investmentcheck berichtete exklusiv über einen sehr fragwürdigen Immobilien-Deal zu Lasten der Anleger von Publity-Fonds. Auf Nachfrage erklärte Vorstand Johann Weibl, dass diese Ankäufe auch realisiert wurden. Gut zu sprechen auf die Publity-Gruppe scheint er allerdings mittlerweile nicht mehr zu sein. Sehr kurzangebunden erklärte er, dass kein Asset Management Vertrag mehr mit der Publity AG besteht. Die Olek Holding GmbH ist auch nur noch mit 92.595 Aktien an der MunIC beteiligt. Außerdem seien alle „Aktienkaufverträge mit dem sogenannten Streubesitz“ rückabgewickelt worden.

Die Ähnlichkeiten in den Logos sind unverkennbar
Quelle: Firmenlogos der jeweiligen Unternehmen

Anlegerbeispiel. Nach der ersten Berichterstattung schilderte ein Anleger sehr glaubwürdig und detailliert die Erfahrungen mit Publity. Er habe zuerst in einem Publity-Fonds investiert. Anfang des Jahres erklärte ihm dann ein Telefonverkäufer, warum sie das Modell der geschlossenen Fonds nun durch ein Aktien-Modell änderten. Ein schneller Börsengang der MunIC würde weit über 50 Prozent Gewinn in wenigen Monaten bedeuten. Als das nicht passierte, bot die Olek Holding offenbar einen Switch in die PREOS Real Estate AG an. Auch hier wurde ihm ein schneller Börsengang in Aussicht gestellt. Sehr subjektiv aber nachvollziehbar hat er seinen Eindruck so zusammengefasst: „Aus meiner Sicht muss allen Menschen dringend empfohlen werden, mit keinem dieser Unternehmen irgendwelche Geschäfte zu machen.“

PREOS. Investmentcheck liegen zwei als „Strictly confidential“ deklarierte Investorenpräsentationen für die PREOS Real Estate AG vor. Angeblich wären zu beiden Zeitpunkten bereits 24,0 Prozent der Aktien im Streubesitz und bei strategischen Investoren gewesen. Die Olek Holding, die Anfang 2018 noch 100 Prozent der Aktien hielt, hätte nur noch 75,1 Prozent besessen. In der ersten Präsentation war der Börsengang für das dritte Quartal zum Preis von zehn bis zwölf Euro in Aussicht gestellt. Die zweite Präsentation nennt hingegen keinen Preis mehr und terminiert den Börsengang auf das vierte Quartal. Beiden gemein ist ein unrealistisch anmutender Business-Plan, der in der jüngeren Fassung schon etwas revidiert werden musste. Sogar für das erste große Profitjahr 2020 wurde der Gewinn vor Steuern von 58 auf 51 Millionen Euro reduziert. Dafür hat PREOS 2021 in der jüngeren Version mit einem EBT von 140 Millionen Euro um sieben Millionen Euro besser eingeschätzt. Allen gemein ist diesen an Würfelspiele erinnernde Business-Plänen die Connection zu Publity: „PREOS profitiert von der Investitionsexpertise der publity AG, dem Investitionsberater und AssetManager.“ Was das Wert ist, zeigt das Beispiel der MunIC. Dort stand – natürlich mit dem anderen Firmennamen – wortwörtlich der gleiche Satz in der Zusammenfassung einer streng geheimen Investorenpräsentation.

Presseanfrage. Der bei Preos installierte Olek-Vertraute Frederik Mehlitz sollte investemtcheck unter anderem die Frage beantworten, wie der aktuelle Stand bezüglich des geplanten Börsengangs sei. Auch zu den Planungen für einen „unsecured Bond“ in Höhe von 200 Millionen Euro, der im vierten Quartal begeben werden sollte, wurde Mehlitz befragt. Interessant wäre sicher auch die Antwort auf die Hintergründe zu einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 2,5 Millionen Euro, der im Jahresabschluss 2017 der Preos verbucht ist. Oder wie viele Aktien zwischenzeitlich vorbörslich zu überzogenen Preisen an gutgläubige Investoren vertickt wurden? Aber auch hierzu gab es keine Antwort, wie ebenso auf die Frage, welche Geschäftsbeziehungen Preos genau mit der Publity-Gruppe unterhält und wie mit den Interessenskonflikten zwischen den vielfältigen Aktivitäten von Thomas Olek umgegangen wird.

CONSUS. Wer die Methoden von Thomas Olek besser verstehen will, der sollte ich auch mit der CONSUS Real Estate AG beschäftigen. Noch im Juni 2017 veröffentlichte das damals noch unter CONSUS Commercial Property AG firmierende Unternehmen, dass Großaktionär Thomas Olek seinen Aktienanteil erhöhen würde: „Über seine Vermögensverwaltung TO-Holding GmbH hält Olek nunmehr 26,5 Prozent an CONSUS nach bisher 25,01 Prozent. Damit hat Olek seinen Bestand an CONSUS-Aktien in den vergangenen Wochen durch Zukäufe um über 250.000 Stück auf nunmehr rd. 6,3 Mio. Aktien aufgestockt.“ Von weiteren Ankäufen war sogar die Rede. Kurz darauf kam alles anders. Zwischenzeitlich scheint der Kontakt zu Olek nicht mehr der Beste zu sein, wie zwischen den Zeilen aus einer Anfrage an das Unternehmen zu lesen ist: „Herr Olek ist kein wesentlicher Aktionär mehr dieser Gesellschaft und es bestehen keine Geschäftsbeziehungen mehr zwischen Consus und der Publity Gruppe. Nach Neuausrichtung der Gesellschaft mit der Hauptversammlung im August 2017 ist die Consus auf das Immobilienprojektentwicklungsgeschäft ausgerichtet und hat mittlerweile ein Projektvolumen von €6,2 Mrd. im Bau oder in der Planung.“

Publity. Investmentcheck stellte eine Reihe von Fragen an Publity. Fast eine Woche später erbat sich Stephan Kunath wegen „der aktuell andauernden Reisetätigkeit unseres Vorstand [!sic] sowie dem Jahresendgeschäft“ mehr Zeit aus. Die vollständige Beantwortung der Fragen von Anfang November wurde bis 3. Dezember in Aussicht gestellt. Antworten wurden allerdings nicht geliefert. Da ein Teil der Fragen interessante Recherchen enthält, wird ein Auszug aus der Anfrage am Ende dieses Beitrages veröffentlicht.

NPL-Geschäft. Viel Geld hat Publity mit Non-Performing-Loans verdient. Zur Finanzierung wurden Fonds für Privatanleger aufgelegt. Zum Beispiel in 2011 der Publity Performance Fonds Nummer 3. Die Anleger sollten 149 Prozent Rückzahlungen bis Ende 2016 erhalten. Doch so viel wurde es nicht. Beim NPL Portfolio Nr. 3 sollten es beispielsweise 160 Prozent werden. Hier haben eine Reihe von Anlegern Klagen eingereicht. Dafür hat Publity selbst hervorragend verdient. In 2015 kassierte sie insgesamt 16 Millionen Euro für das „Servicing notleidender Kreditforderungen“. Ein Jahr später waren es noch neun Millionen Euro, was auch mit dem Rückkauf von Restportfolien der Anleger zusammenhing. Zum Beispiel wurde den Anlegern des Fonds 3 angeboten, ihr Restportfolio für 2,6 Millionen Euro an die Publity AG zu verkaufen. Dem Fonds 4 hat Publity den Restbestand für 4,85 Millionen Euro abgekauft. Deshalb steht im Geschäftsbericht 2016: „Die publity AG hat in 2015 begonnen und in 2016 erfolgreich fortgesetzt, eigene Kreditportfolien (NPL’s) zu erwerben und weiter zu veräußern, sieht darin aber nicht den Schwerpunkt ihrer Geschäftstätigkeit.“ Gelohnt hat es sich allemal. 2016 war mit 23,1 Millionen Euro Jahresüberschuss ein extrem erfolgreiches Geschäftsjahr (Vorjahr: 12,5 Millionen Euro). In 2017 sah die Welt schon wieder anders aus: Fünf Millionen Euro weniger Umsatz mit dem Verkauf von Kreditportfolien und 6,5 Millionen Euro weniger Servicinggebühr sorgten für einen Rückgang beim Jahresüberschuss um 56 Prozent.

Loipfinger’s Meinung. Thomas Olek ist ein kleiner Donald Trump. Am Anfang wird alles glänzend dargestellt und viel Wind produziert. In der Umsetzung zeigt sich dann das wahre Gesicht und die besten Freunde sind plötzlich keine mehr, sobald die ersten Schwierigkeiten auftauchen. Ihm scheint auch so manches Mittel recht, das zumindest moralisch schon jenseits des Vertretbaren liegt. Wie das alles unter den Augen der Finanzaufsicht möglich ist, wirft weitere Fragen auf. Das gilt beispielsweise auch für eine Studie der First Berlin Equity Research GmbH, die Ende November einen Fair-Value von 29 Euro für die Publity-Aktie ermittelte. In schönstem Finanzenglisch wird Publity als „Veteran of the German property market“ beschrieben. Vielleicht ist der Veteran ja so zu verstehen, dass Publity nun in Ruhestand ist und die besten Zeiten hinter sich hat.

Auszug aus der Presseanfrage an die Publity AG vom 5. November 2018. Bezug nehmend auf unseren Schriftverkehr im Juli 2018 haben sich nun weitere Fragen ergeben, um deren Beantwortung ich Sie bitte:
1. Im Juli 2018 haben Sie mir geschrieben, dass die eigentlich schon bis 30. Juni 2018 zu veröffentlichenden Jahresabschlüsse Ihrer Fondsgesellschaften innerhalb von 10 Tagen veröffentlicht werden würden. Warum haben Sie mir damals eine falsche Auskunft erteilt? Warum halten Sie sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben?
2. Der völlig verspätet veröffentlichte Jahresabschluss 2017 der publity performance 7 weist für 2017 einen Verkaufsgewinn von 210 TEuro aus. Dieser resultiert aus dem Verkauf eines Bürogebäudes in Ismaning, Lise-Meitner-Straße 1. In Relation zum Anschaffungspreis von 4,3 Millionen Euro liegt der Verkaufsgewinn nach einer Haltedauer von ca. 2 Jahren bei unter 5 Prozent und damit weit unter den Planwerten aus dem Verkaufsprospekt. Welche Chancen sehen Sie aktuell, die im Verkaufsprospekt angenommenen Planwerte in der Realität einzuhalten, zumal auch der NAV von 96,1 Prozent per Ende 2016 sogar auf 94,6 Prozent per Ende 2017 gefallen ist?
3. Sie haben für 2017 beim publity performance 7 insgesamt 1.679 TEuro oder 4 Prozent an die Anleger ausgeschüttet. Damit haben Sie deutlich mehr Geld ausgeschüttet, als sie im Geschäftsjahr 2017 verdient haben. Wieso schütten Sie Geld aus, das Sie nicht verdient haben? Wie stehen in diesem Zusammenhang auch zur Gesamtkostenquote von 4,9 Prozent?
4. Auch beim publity performance 8 haben Sie eine Immobilie verkauft. Dabei erzielten Sie einen Gewinn in Höhe von 379 TEuro, was bei Anschaffungskosten von 8,1 Millionen Euro weniger als 5 Prozent entspricht. Auch hier lag damit Ihr realisiertes Ergebnis deutlich unter den Planannahmen. Welche Chancen sehen Sie aktuell, die im Verkaufsprospekt angenommenen Planwerte in der Realität einzuhalten? Liegt der Nettoinventarwert von 87,8 Prozent per Ende 2017 im Plan?
5. Im Bericht des Aufsichtsrates zur Publity Performance GmbH wird aus einer Sitzung im November 2017 berichtet, wonach es eine Prüfungsanordnung der BaFin gab. Worum ging es in dieser Prüfungsanordnung? Wie ist diese Prüfung der BaFin ausgegangen?
6. Der Publity Performance Fonds 6 hat im Oktober 2017 insgesamt 4 Immobilien verkauft. Dieser wurde aber in 2017 nicht vollzogen. Warum wurde der Verkauf nicht vollzogen? Ist der Verkauf zwischenzeitlich komplett abgeschlossen?
7. Der Abschlussprüfer hat sein Testat für 2017 beim Publity Performance 6 eingeschränkt, weil Sie entgegen § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 i) und j) KARBV die jeweiligen Kaufpreise nicht objektbezogen aufgeführt haben. Warum halten Sie sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben?
8. Seit Schließung des Publity Performance 8 haben Sie keinen neuen geschlossenen Publikums-AIF mehr aufgelegt. Ist zukünftig die Platzierung neuer Fonds zu erwarten?
9. kmi hat kürzlich über eine Prüfung von eventuellen Insidergeschäften durch die BaFin bei der Publity AG berichtet. Wie ist der Stand dieses Verfahrens? Was sind die genauen Vorwürfe der BaFin?
Im Sommer 2018 hat die Publity AG eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Wie viele der dabei platzierten Aktien hat Thomas Olek über seine Unternehmen übernommen?

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