Kick-Back. Während hinsichtlich der über die Initiatoren an die Vertriebe fließenden Provisionszahlungen (sog. Kick-Back Rechtsprechung) ein Bankberater ungefragt und in exakter Höhe aufzuklären hat, müssen bezüglich der Weichkosten und Innenprovisionen auch nicht bankgebundene Berater ordentlich und vollständig aufklären. Übrigens müssen seit dem 1. August 2014 auch nicht bankgebundene Anlageberater ungefragt über den Erhalt von Kick-Back Zahlungen aufklären.
Quelle: Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann
Weichkosten. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 21. Juni 2016 (II ZR 331/14) zuletzt eindrucksvoll dargelegt, dass hinsichtlich des Anteils an den Kosten eines geschlossenen Immobilienfonds, welche nicht in das Fondsgrundstück fließen (sog. Weichkosten), exakt aufzuklären ist. Dabei kann der Verkaufsprospekt zu Aufklärung der Zeichner dienen. Dann muss es dem Anleger aber möglich sein, den Anteil der Weichkosten an den Gesamtkosten des Fonds mittels eines einfachen Rechenschritts auf seinen eigenen Anteil übertragen und errechnen zu können.
Emissionsprospekt. Es gilt der Grundsatz, dass ein Anleger für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt erhalten muss. Der Anleger muss über alle Umstände die für seine Anlageentscheidung von Bedeutung sind, verständlich und vollständig aufgeklärt werden. Bezüglich der Weichkosten in Bezug auf die eigene Einlage müssen diese derart transparent und vollständig dargestellt werden, dass der Anleger seinen Weichkostenanteil mit einem einfachen Rechenschritt ermitteln kann. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall waren die Weichkosten auf einer Seite im Prospekt vollständig dargestellt und auf den individuellen Fondsanteil errechenbar.
Prospekt. Unserer Auffassung nach wären die Angaben in einem Prospekt unter anderem dann nicht als vollständig zu erachten, wenn neben den Kosten auf Ebene der Fondsgesellschaft weitere Kosten auf Ebene der Objektgesellschaft verschleiert würden. Denn einzig maßgeblich aus Sicht der Anlegers ist es zum Beispiel im Falle eines geschlossenen Immobilienfonds ohne wesentliche Rechenschritte ermitteln zu können, wieviel seines angelegten Geldes in den „Beton“ und damit in die Werthaltigkeit des Fondsanteils fließt, und wieviel seines Geldes – egal auf welcher Ebene – in sonstigen Kanälen versickert.
Innenprovisionen. Hinsichtlich der Innenprovisionen hat der Bundesgerichtshof ebenfalls im Juni dieses Jahres (BGH III ZR 308) entschieden, dass Anlagevermittler und Anlageberater über Innenprovisionen von mehr als 15 Prozent aufzuklären haben. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Kapitalanlage unter Verwendung eines Prospektes vorgenommen wird oder nicht. Verwendet der Vermittler keinen Prospekt, hat er mündlich über die möglicherweise überhöhten Kosten aufzuklären. In einem durch die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann erstrittenen Urteil vor dem Landgericht Hannover vom 13. April 2016 wurde präzisiert, dass bei der Beurteilung der Frage, ob die 15 Prozent überschritten sind, selbstverständlich auch das Agio – im dortigen Fall in Höhe von 5 Prozent – hinzuzurechnen ist.
Aslanidis’s Meinung. Diese Entscheidung stärkt die Rechte geschädigter Anleger erneut. Anleger in Schieflage geratener Kapitalanlagen sollten deren in Betracht kommende Ansprüche durch eine spezialisierte Kanzlei prüfen lassen. Auch die bezüglich der Kostendarstellung zum Teil intransparenten Verkaufsprospekte von Alternativ Investmentfonds könnten zukünftig Ansatzpunkte für Haftungsansprüche darstellen.
Weitere Informationen: www.akh-h.de