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Fragen zum Emittenten und dessen Liquiditätsmanagement:
Wie viele Mitarbeiter sind derzeit beim Emittenten beschäftigt (Teilzeitkräfte bitte in Vollzeitstellen umrechnen)? Wann wurde der Emittent gegründet?
Der Emittent selbst hat keine Mitarbeiter. Die beim Emittenten anfallenden Tätigkeiten werden vom Komplementär und dem geschäftsführenden Kommanditisten des Emittenten erledigt. Dies sind Unternehmen der asuco-Unternehmensgruppe, die derzeit 11 Mitarbeiter (einschließlich Geschäftsführung) beschäftigt. Der Emittent wurde 2014 gegründet, die asuco-Unternehmensgruppe im Jahr 2009. Die leitenden Mitarbeiter haben eine mehr als 20-jährige Branchenerfahrung und waren für den Aufbau eines Initiators geschlossener Immobilienfonds mit Investitionen von über 5 Mrd. EUR verantwortlich.
Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot? Gibt es von unabhängigen Agenturen Bonitätseinschätzungen zum Emittenten? Wenn ja, von wem und wie sind diese ausgefallen?
Da es sich um eine exklusive Privatplatzierung handelt, haben sich Analysten noch nicht damit beschäftigt. Auch für die Fachpresse ist die Zielgruppe offensichtlich nicht groß genug
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Wie ist aktuell die Eigenkapital/Fremdkapital-Relation und wie wird diese voraussichtlich nach Abschluss der Kapitaleinwerbung aussehen?
Auf Basis des letzten aufgestellten Jahresabschlusses zum 30.09.2015 beträgt die negative Eigenkapitalquote des Emittenten (Eigenkapital dividiert durch Bilanzsumme * 100) ca. -5,6. Die angestrebte Fremdkapitalquote nach Kapitaleinwerbung beträgt ca. 95 %. Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die HGB-Bilanz, die nicht aussagekräftig ist, da im Beteiligungsansatz der vom Emittenten erworbenen Zielinvestments die stillen Reserven nicht ausgewiesen sind. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass der Emittent plant, kein vorrangiges Fremdkapital aufzunehmen(die zur Zwischenfinanzierung der ersten Investments aufgenommene Zwischenfinanzierung in Höhe von ursprünglich € 13,2 wurde per 24.10.2016 bereits auf € 4,6 Mio. reduziert und wird vor. bis Ende Oktober 2016 zurückgeführt). Der Nachrang der Namensschuldverschreibungen gegenüber vorrangigen Gläubigern des Emittenten hat daher keine praktische Relevanz.
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Gibt es neben dem mit diesem Anlageangebot einzusammelndem Nachrangkapital bereits in der Vergangenheit bei Investoren platziertes sogenanntes wirtschaftliches Eigenkapital? Wenn ja, in welcher Höhe? Wenn ja, wann sind welche Beträge an Investoren zurückzuzahlen bzw. können Investoren erstmals welche Gesamtbeträge kündigen?
Die asuco-Unternehmensgruppe hat mit 5 sogenannten Zweitmarktfonds in der Rechtform der GmbH & Co. KG in den Jahren 2010 bis 2015 Kommanditkapital in Höhe von rd. EUR 320 Mio. eingesammelt. Diese Fondsgesellschaften können von den Anlegern ab dem Jahr 2023 gekündigt werden. Da die Fondsgesellschaften vom Emittenten der Namensschuldverschreibungen rechtlich unabhängig sind und es keine wirtschaftlichen Verflechtungen gibt, kann die Entwicklung der Fondsgesellschaften keinerlei Auswirkungen auf den Emittenten haben.
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Wie hoch ist plangemäß die Quote von Eigenkapital, das im Insolvenzfall noch nach den Anlegern bedient werden würde, in Relation zum gesamten Nachrangkapital von Anlegern (evtl. kumuliert mit bereits in der Vergangenheit eingesammeltem nachrangigem Anlegerkapital)?
Diese Fragestellung ist für die Situation des Emittenten nicht zielführend und führt den Leser in die Irre. So plant der Emittent, kein vorrangiges Fremdkapital aufzunehmen. Außerdem kann durch den qualifizierten Nachrang der Namensschuldverschreibungen keine Insolvenz eintreten. Ein Insolvenzfall ist daher nach menschlichem Ermessen auszuschließen. Das Kommanditkapital des Emittenten beträgt EUR 25.000. Da der Emittent ein Daueremittent von nachrangigen Namensschuldverschreibungen werden wird, wird der Gesamtbetrag der nachrangigen Namensschuldverschreibungen in 10 Jahren sicherlich 400-500 Mio. EUR betragen.
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Fragen zur rechtlichen Stellung eines Anlegers:
Verfügen die Anleger über Informations- und Kontrollrechte? Ist beispielsweise eine Einsicht in Geschäftsunterlagen möglich? Können Anleger an einer Gesellschafterversammlung o.ä. teilnehmen? Erhalten Investoren auf Wunsch einen vollständigen Jahresabschluss? Gibt es ein Testat und kann der Bericht angefordert werden?
Die Anleger (Gläubiger) werden einmal jährlich über die Entwicklung des Emittenten durch Übersendung einer Abschrift des Jahresberichts (u.a. geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht) einschließlich einer Bestandsanalyse der Zielinvestments des Emittenten sowie einer Liquiditätsvorschau informiert (Geschäftsbericht). Darüber hinaus wird der Emittent alle drei Jahre eine Informationsveranstaltung durchführen. Ansonsten haben die Anleger (Gläubiger) wie bei der Rechtstellung als Gläubiger üblich bzw. rechtlich gar nicht anders darstellbar keine Mitgliedsrechte, insbesondere keine Teilnahmerechte, Mitwirkungs-, Stimm- oder sonstige Kontrollrechte in der Gesellschafterversammlung des Emittenten und auch keine Rechte auf eine gesellschaftsrechtliche anteilige Beteiligung am Ergebnis des Emittenten.
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Welche Möglichkeiten gibt es für den Emittenten, vorrangig zu bedienendes Fremdkapital auszubauen? Gibt es beispielsweise dafür definierte Grenzen im Rahmen der Investitionen? Welche Möglichkeiten haben die stimmberechtigten Vollgesellschafter, die rechtlichen Regeln zu ändern (z.B. Gesellschaftsvertrag, Satzung, Kapitalüberlassungsvertrag oder sonstige relevante Verträge)? Wenn ja, für welche? Bedarf es dafür einer Zustimmung der Anleger bzw. haben sie ein Vetorecht? Wenn ja, mit welchem Quorum?
Die Anleihebedingungen ermöglichen dem Emittenten nur in zwei Ausnahmesituationen die Aufnahme von Fremdkapital, das den nachrangigen Namensschuldverschreibungen vorrangig ist. Dies ist einmal die Zwischenfinanzierung von Investitionen für eine voraussichtliche Laufzeit von einem Jahr. Damit der Emittent für die neuen Anleger (Gläubiger) kein Blindpool ist, hat der Emittent bereits zahlreiche Zielinvestments erworben und hierfür eine Zwischenfinanzierung aufgenommen. Diese Zwischenfinanzierung betrug zum Datum der Prospektherausgabe (29.07.2016) rd. 12 Mio. EUR und wurde per 24.10.2016 bereits auf rd. 4,6 Mio. EUR reduziert. Die endgültige Ablösung der Zwischenfinanzierung wird aufgrund der guten Resonanz der Namensschuldverschreibungen bei Anlegern (Gläubigern) voraussichtlich bis Ende Oktober 2016 abgelöst. Darüber hinaus kann der Emittent vorrangiges Fremdkapital nur zur Erfüllung von Verzinsungs- und Rückzahlungsansprüchen bei Fälligkeit von Namensschuldverschreibungen aufnehmen. Dieses Fremdkapital muss aus den laufenden Einnahmen des Emittenten innerhalb von 5 Jahren zurückgeführt werden. Die Anleihebedingungen sind Verträge zwischen dem Emittenten und dem jeweiligen Anleger (Gläubiger). Diese können nur in beidseitigem Einverständnis geändert werden. Da die Anleihebedingungen nicht nur die Pflichten des Emittenten (z.B. Erstellung Geschäftsbericht, Führung Namensschuldverschreibungsregister), sondern auch die Vergütungen regeln, stellt dies eine hohe Sicherheit für die Anleger (Gläubiger) vor Veränderungen dar. Den Gesellschaftsvertrag des Emittenten oder sonstige Verträge wie den Vertrag zur Ankaufsabwicklung und zur Führung des Namensschuldverschreibungsregisters können jederzeit ohne Einflussnahmemöglichkeit der Anleger (Gläubiger) geändert werden, nicht jedoch die Vergütungsregelungen.
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Sonstige Themen:
Welche Initialkosten fallen durch die Einwerbung des Anlegerkapitals an? Wie hoch sind die laufenden Kosten, die durch die Einwerbung des Anlegerkapitals voraussichtlich anfallen?
Die Initialkosten einschließlich Agio (Einwerbung der Anleger (Gläubiger), Konzeption, Ankaufsabwicklung) betragen 13,4 % des Nominalkapitals der Namensschuldverschreibungen. Die laufenden Kosten (einschließlich der Jahresabschlussprüfung, Informationsveranstaltung etc.) betragen jährlich ca. 0,57 % des Nominalbetrages. An dieser Stelle soll nicht unerwähnt bleiben, dass bei Konkurrenzangeboten aus dem Zweitmarktbereich bei den Initialkosten das rd. 1,5 fache und bei den laufenden Kosten das 3-4 fache in Rechnung stellen.
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Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?
Die Namensschuldverschreibungen werden über Banken und Finanzdienstleister vertrieben. Wer die Namensschuldverschreibungen anbietet, muss über eine Erlaubnis nach § 34 f Abs. 1 Nr. 3 GewO oder nach § 32 KWG verfügen. Die Namensschuldverschreibungen fallen unter das Vermögensanlagengesetz. Außerdem wurde ein Prospektgutachten erstellt.
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Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot? Gibt es von unabhängigen Agenturen Bonitätseinschätzungen zum Emittenten? Wenn ja, von wem und wie sind diese ausgefallen?
Es liegen folgende Einschätzungen über die Namensschuldverschreibungen vor:
- kmi kommt zu folgendem abschließenden Ergebnis (ausführliche Analyse unter www.asuco.de):
'k-mi'-Fazit: Aufgrund der jahrzehntelangen Erfahrung
der verantwortlichen Personen im Bereich Immobilieninvestments
sowie der extrem breiten Risikostreuung
ist das Angebot zur Beimischung gut geeignet.
- das G.u.B.-Urteil lautet: A + sehr gut (ausführliche Analyse unter www.asuco.de)