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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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Lifting für die Braut

Machen Publity und MunIC gemeinsame Sache auf Kosten von Investoren?

02.08.2018 • Privat Geld zu drucken ist verboten. Thomas Olek von der börsennotierten Publity AG, deren Tochter Publity Performance GmbH als BaFin-zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert, hat einen anderen Weg gefunden. Er investierte bei der Münchner Immobilien Center AG, hübscht diese mit Hilfe der Publity auf und will sie anschließend an die Börse bringen. Anleger bei Publity sollten sich allerdings fragen, ob sie nicht die Zeche dafür bezahlen.

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MunIC. Bis Mitte 2017 war die Münchner Immobilien Center AG mit 50.000 Euro Grundkapital eine Kleinstkapitalgesellschaft, die ihren Jahresabschluss 2016 beim Bundesanzeiger ohne Gewinn- und Verlustrechnung nur hinterlegte. Im August letzten Jahres wurde auf einer außerordentlichen Hauptversammlung allerdings eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlage um 15 Millionen auf 15.050.000 Euro beschlossen. Gekauft hat die neuen Aktien eine Projekt Wilhelmstraße Berlin GmbH (PWB). Nur wenige Tage später hat der gleiche Notar aus Leipzig die Namensänderung der PWB auf GCPI German Commercial Property Invest GmbH beurkundet. Eine am 18. Oktober 2017 unterschriebene und beim Handelsregister hinterlegte Aufstellung weist mit je 50 Prozent die Projekt Wilhelmstraße Berlin Holding GmbH und die Olek Capital S.à.r.l. mit Sitz in Luxemburg als Gesellschafter aus. Hinter der ersten Firma steckt laut einer Gesellschafterliste von 2015 eine MAGVAR Holding Limited aus Zypern und eine Vilus ImmoGermany GmbH. Hinter letzterer verbergen sich zwei Firmen in Leipzig. Bei einigen taucht als Geschäftsanschrift ein Rechtsanwalt aus Berlin auf.

Wurden die Anleger des Publity-Fonds 6 und die Aktionäre der Publity AG über den Tisch gezogen?
Illustration: Verkaufsprospekt und Aktienkurs

Publity. Nachdem durch die Kapitalerhöhung bei der MunIC genügend Geld vorhanden war, wurden mehrere Immobilien gekauft. Ein von Sir Norman Foster entworfenes Bürohaus in Duisburg, ein an Takko vermietetes Bürohaus in Telgte, ein Bürogebäude mit 5.300 Quadratmeter in Bad Homburg und noch ein Bürohaus in Unterschleissheim bei München. Nach diesen vier Deals kamen noch 15.900 Quadratmeter in Neu Isenburg hinzu. In der kurzen Zeit bemerkenswerte Großdeals. Also hat investmentcheck etwas recherchiert und entdeckt, dass die ersten vier Objekte von Publity stammen. Zentrale Person dort ist Thomas Olek. Im Geschäftsbericht 2016 heißt es: „Mehrheitsaktionär und Vorstandsvorsitzender der publity AG ist der CEO, Thomas Olek.“

Fonds 6. Genau genommen stammen diese vier Objekte aus dem Publity Performance Fonds Nummer 6. Sie waren laut der Vermögensaufstellung im Jahresbericht 2016 Bestandteil des Fonds. Der Jahresabschluss 2017 ist leider noch nicht bekannt gemacht, obwohl das KAGB eine Veröffentlichung innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende vorschreibt. Aber mit Vorschriften nimmt es Publity ohnehin nicht so genau. Deshalb hat der Wirtschaftsprüfer sein Testat eingeschränkt: „Entgegen § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 i) und j) KARBV wurden im Anhang der jeweilige Kaufpreis und die jeweiligen Anschaffungsnebenkosten der zum Investmentvermögen gehörenden Immobilien nicht objektbezogen aufgenommen.“ Zusätzlich bedenklich wird die Weigerung, Preise nicht einzeln zu veröffentlichen, angesichts des Interessenkonflikts mit dem Käufer MunIC.

Fonds 7. In dem Buch „Achtung, Anlegerfallen!“ wird ab Seite 170 die sehr optimistische Ertragsprognose in Verbindung mit einer extrem hohen Gebührenstruktur kritisiert. Publity kalkulierte für den Fonds 7 mit Renditen aus den Immobilieninvestments von über 30 Prozent. Und selbst wenn diese erreicht werden würden, kämen bei den Anlegern magere sieben Prozent an. Im Buch ist das so zusammengefasst: „Ein von der BaFin als befähigt und qualifiziert eingestufter Anbieter hat ein Produkt aufgelegt, bei dem drei Viertel der prognostizierten Rendite für Gebühren, Kosten und anderes verbraten werden.“ Leider ist auch zu diesem Fonds der Jahresbericht 2017 noch nicht bekannt gemacht. Im Bericht des Vorjahres hat der Wirtschaftsprüfer sein Testat ebenso nur mit einer Einschränkung erteilt.

Verkaufsprospekte. Wichtiges Argument beim Verkauf der Publity-Blind-Pools war eine Ausschlussvereinbarung für In-Sich-Geschäfte. Konkret heißt es dazu im Verkaufsprospekt des Fonds 6: „Darüber hinaus sind ebenfalls jegliche Transaktionen hinsichtlich des Erwerbs bzw. der Verwertung von Anlageobjekten mit den in diesem Prospekt genannten Personen unzulässig.“ Das schließt Thomas Olek klar mit ein. Auf Anfrage teilt Publity dazu mit: „Herr Olek hat die Fondsimmobilien aber weder selbst erworben noch war er Organmitglied der MunIC AG oder deren unmittelbarer oder mittelbarer Mehrheitsgesellschafter in die Transaktion involviert.“ Klingt wie von einem Juristen formuliert. Soll das jetzt heißen, dass er unmittelbarer oder mittelbarer Mehrheitsgesellschafter war, der nicht in die Transaktion involviert war? Oder heißt das, dass er kein unmittelbarer oder mittelbarer Mehrheitsgesellschafter war? Und unabhängig davon: Selbst wenn er kein Mehrheitsgesellschafter war, was das Eingangs geschilderte Unternehmensgeflecht zumindest für den beschriebenen Zeitpunkt in Frage stellt (wer steckt hinter MAGVAR?), bleibt ein Interessenskonflikt.

Exklusivität. Eine als „strictly confidential“ eingestufte Investorenpräsentation enthält einen Chart, wonach Publity der MunIC AG 41 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 804 Millionen Euro exklusiv zur Verfügung stellte. Frederik Mehlitz von Publity bestritt dies auf Anfrage und bezog die Exklusivität nur auf die fünfte Immobilie aus Neu Isenburg, die allerdings nicht aus dem Bestand einer Publity-Gesellschaft stammt: „Wie oben bereits erwähnt wurde eine Immobilie aus der Investment Pipeline an die Munic AG vermittelt, weitere Objekte sind aktuell nicht in Exklusivität für die Munic AG.“ Johann Weibl, Vorstandsvorsitzender der MunIC AG erklärt allerdings auf die Frage der Zusammensetzung des Exklusiv-Portfolios etwas davon abweichendes: „Wie sich die einzelnen Objekte zusammensetzen können wir Ihnen nicht sagen, da müssen Sie sich an die publity AG wenden.“ Er bestätigt indirekt, dass es ein solches Exklusivportfolio gibt.

Verwahrstelle. Eine der wesentlichen Errungenschaften des 2013 eingeführten Kapitalanlagegesetzbuches war die Einführung einer unabhängigen Verwahrstelle. Diese benötigt dafür eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin und muss die Einhaltung von Vorschriften kontrollieren sowie alle Zahlungen prüfen. Bei den drei Publity-Fonds 6, 7 und 8 ist das die Caceis Bank Deutschland, die auf Nachfrage erklärte, zum Zeitpunkt der Zustimmung zu dem Verkauf im Oktober 2017 nichts von einem Interessenskonflikt gewusst zu haben: „Weder durch Informationen von dritter Seite noch durch eine Anzeige der KVG war eine potentielle persönliche Verflechtung erkennbar.“ Hat Publity also die Verwahrstelle getäuscht? Und wie geht die Verwahrstelle nachträglich damit um, dass sie offenbar getäuscht wurde?

Aktienplatzierung. Neben der Investorenpräsentation liegt investmentcheck auch ein Muster des Aktienkauf- und Abtretungsvertrages vor. Als Verkäufer eingetragen ist eine MV MunIC Verwaltungs GmbH, die laut Gesellschafterliste vom Februar 2018 je zur Hälfte einem Udo Masrouki aus Bergisch Gladbach und einem Helmut Liebetrau aus Leipzig gehört. Sie kassieren gemäß dem Mustervertrag neun Euro pro Aktie, was einer utopischen Unternehmensbewertung von 135 Millionen Euro entspricht. Johann Weibl von der MunIC erwartet für den Börsengang im 4. Quartal 2018 einen Emissionspreis von über zwölf Euro (Unternehmenswert 180 Millionen Euro). Das angeblich unabhängige Analysehaus Independent Research schätzt in einer 38-seitigen Studie sogar einen „fair value“ von 16,50 Euro pro Aktie und empfiehlt schon jetzt den Kauf.

Bewertungsfragen. Am 10. Oktober 2017 hat Johann Weibl die Zeichnung der 15 Millionen Aktien gegen eine Einlage von 15 Millionen Euro bestätigt. Auf Anfrage behauptet er allerdings, dass die GCPI erst seit Dezember 2017 Aktionär der MunIC AG ist. Die bisherige Privatplatzierung scheint sehr schleppend gelaufen zu sein, weil nur 25 Investoren insgesamt 130.000 Aktien erworben haben. Damit bleibt die GCPI mit 14,87 Millionen Aktien bis zum geplanten Börsengang mit 98,8 Prozent beteiligt. Bei einem Börsenkurs von zwölf Euro hätte die GCPI über 160 Millionen Euro „verdient“, nur weil Publity als Assetmanager gewonnen wurde und fünf Immobiliendeals begleitete. Aktuell wird für die MunIC noch der Kauf eines Wohnungsportfolios verhandelt, das laut Johann Weibl bis Ende des Jahres schon wieder mit einem Gewinn von über zehn Millionen Euro verkauft werden soll.

Fragezeichen. Die Investmentcheck vorliegende streng geheime Investorenpräsentation enthält als Autor einen Marvin Poppe. Laut LinkedIn arbeitet ein Marvin Joshua Poppe als „Executive Assistant to Managing Director“ bei der Publity AG. Wie eng sind die Verflechtungen zwischen der Publity-Gruppe um Thomas Olek und der MunIC AG wirklich? Johann Weibl beschreibt die Partnerschaft deutlich eingegrenzter: „Die publity AG hat einen Asset Management Vertrag und unterstützt uns bei der Suche von Immobilien.“

AAA. Vor einigen Tagen hat der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz (AAA) aus Berlin die Publity-Anleger zur Interessensbündelung aufgerufen. Sie kritisiert den massiven Interessenskonflikt, weil hinter Publity und MunIC „der gleiche Kopf“ steht: „Nicht nur die publity-Gruppe einschließlich der Publikums-Fonds wird von Thomas Olek beherrscht, auch an der MunIC AG ist Thomas Olek maßgeblich beteiligt (und zwar per Anfang Mai 2018 mit 62 %, teils direkt, teils über Zwischengesellschaften; aktueller Stand nicht erneut recherchiert).“ AAA-Vorstand Thomas Lippert liegen anscheinend sogar Unterlagen vor, worin ein Verkauf der vier Fondsimmobilien unter Marktpreis beschrieben wird: „Nach den eigenen Bewertungs-Unterlagen, mit denen die MunIC AG um Zeichner für ihre Aktien wirbt, wurde das Anfangsportfolio an Immobilien angeblich um 10 % unter Marktpreis erworben.“

Loipfinger’s Meinung. Es ist ein schlechter Witz, wenn eine Firma Ende 2017 noch 15 Millionen Euro wert war und durch ein paar Immobiliendeals ein Jahr später plötzlich über 180 Millionen Euro wert sein soll. Wer glaubt einem Business-Plan, der als Akquisitionsmultiplikator 14 Jahresmieten ansetzt und dann Geld mit einer Multiplikator-Steigerung von 2,5 verdienen will? Der von Weibl erklärte Wohnungsdeal soll über zehn Millionen Euro Profit in wenigen Monaten bringen. Damit das gelingt, muss entweder der Verkäufer und/oder der Käufer keine Ahnung vom Markt haben. Es könnte natürlich auch an einem Interessenskonflikt liegen, warum eine Seite nicht das optimale Ergebnis verhandelt. Auch die vier Verkäufe aus dem Publity-Fonds werfen massive Fragen zu Interessenskonflikten auf. Die Verwahrstelle wusste nichts davon, obwohl mit Beschluss der Hauptversammlung im August 2017 der mögliche Konflikt begründet wurde. Wurde sie bewusst getäuscht? Vermutlich hätte die Caceis Bank genauer hingeschaut, wenn sie davon gewusst hätte. Unabhängig ob das rechtlich nun schon angreifbar ist oder nicht: Moralisch sauber und seriös ist ein solches Geschäftsgebaren nicht. Das gilt auch für die Verstöße gegen die Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) in Bezug auf das Verschweigen der Einzelobjektpreise sowie die Nichteinhaltung der Berichtspflichten innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende. Bezüglich letzterem wollte Frederik Mehlitz investmentcheck täuschen: „Die Erstellung ist durch die Gesellschaften fristgerecht erfolgt.“ Das Kapitalanlagegesetzbuch schreibt hingegen nicht die Erstellung, sondern die Bekanntmachung innerhalb von sechs Monaten vor. Damit konfrontiert räumte Mehlitz ein, dass die Prüfungsberichte noch nicht vorlägen. Das und vieles mehr müsste eigentlich die BaFin als zuständige Aufsichtsbehörde brennend interessieren. Wenn hier nicht umgehend eine Sonderprüfung anberaumt wird, würde sich die BaFin zum Mittäter machen.

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