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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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Exporo: Noch einmal Glück gehabt

Definition der 2,5 Millionen-Obergrenze geändert

19.07.2017 • Bis zu 935.000 Euro wollte Exporo mit dem Funding der Oberheidkamper Straße einsammeln. Und nach den letzten Platzierungserfolgen wäre das der Immobilien-Crowd-Plattform Exporo mit Sicherhaut problemlos gelungen. In letzten Moment wurde allerdings bei 870.414 Euro der Stecker gezogen. Zusammen mit den ebenfalls vom Emittenen WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH aufgelegten Fundings für die Raderberger Straße und Zülpicher Staße blieben noch 3.000 Euro Luft bis zum gesetzlichen Limit für Schwarmfinanzierungen von 2,5 Millionen Euro.

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Mailanfrage. Nach dem Start des Fundings für die Oberheidkamper Straße hat Investmentcheck bei Exporo nachgefragt, warum beim Emittenten WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH die Obergrenze für Schwarmfinanzierungen von 2,5 Millionen Euro überschritten wird. Denn bereits 2016 hat diese Gesellschaft für ein Projekt in der Raderberger Straße in Köln 852.575 Euro und die Zülpicher Straße in Köln 774.299 Euro eingesammelt. Zusammen mit dem Fundingziel für die Oberheidkamper Straße von bis zu 935.000 Euro wäre die gesetzliche Obergrenze überschritten worden. Die Möglichkeit, ohne einen BaFin-gestatteten Verkaufsprospekt zu platzieren, wäre vertan.

Erste Antwort. Noch am selben Tag antwortete Exporo, dass das Projekt der Raderberger Straße „bereits am letzten Donnerstag mit vollständiger Verzinsung (bis zum Ende der geplanten Laufzeit) ausbezahlt“ wurde. „Somit sind wir unter 2,5 Mio. Euro in Summe.“ Begründet wurde diese eigenwillige Rechtsauffassung nicht. Offenbar dachte Exporo, die Grenze wäre wie bei einem Dispo auf dem Girokonto immer mit dem in Anspruch genommenen Betrag anzusetzen. Dabei hat der Gesetzgeber eigentlich klar eine andere Regel vorgegeben. Nach Paragraph 2a Vermögensanlagengesetz gelten die Erleichterungen für Schwarmfinanzierungen nur, „wenn der Verkaufspreis sämtlicher von dem Anbieter angebotener Vermögensanlagen desselben Emittenten 2,5 Millionen Euro nicht übersteigt“.

BaFin-Auskunft. Obwohl sämtlicher angebotener Vermögensanlagen eigentlich eine klare Vorgabe ist, hat Investmentcheck bei der BaFin um eine Klarstellung gebeten. Die Antwort der Aufsichtsbehörde ist erwartungsgemäß ausgefallen: „Die Formulierung des § 2a Abs. 1 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) ‚wenn der Verkaufspreis sämtlicher von dem Anbieter angebotener Vermögensanlagen desselben Emittenten 2,5 Millionen Euro nicht übersteigt‘ bezieht sich gemäß Gesetzeswortlaut (‚sämtliche‘) auf alle von dem Anbieter angebotenen Vermögensanlagen desselben Emittenten, unabhängig davon, ob bereits eine Tilgung derselben erfolgt ist, oder nicht. Die Summe bezieht sich hierbei auf das Angebot, nicht auf den gezeichneten Betrag. Bitte berücksichtigen Sie in diesem Zusammenhang auch, dass hierzu auch die Emissionsvolumen von gebilligten Vermögensanlagenverkaufsprospekten desselben Emittenten zählen.“

Zweite Auskunft. Exporo-Geschäftsführer Julian Oertzen hat am Telefon sichtlich froh geklungen, als er über die erste Investmentcheck-Anfrage während des Fundings berichtete. Sie war Anlass, während des bereits laufenden Fundings die erste Rechtsauskunft eines Anwaltes durch zwei andere Einschätzungen zu ergänzen, was weniger optimistische Gesetzesauslegungen ergab. In Reaktion wurde das ursprüngliche Fundinglimit von 935.000 Euro so reduziert, dass zusammen mit den beiden vorherigen Scharmfinanzierungen die gesetzliche Obergrenze nicht überschritten wurde.

Rechnungslegung. Weniger professionell hat Exporo allerdings auf eine andere Frage reagiert. Denn der Emittent WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH hat die Vorschriften zur Rechnungslegung leider missachtet. So schreibt das Vermögensanlagengesetz für Emittenten eben vor, dass der Jahresabschluss (JA) innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende beim Betreiber des elektronischen Bundesanzeigers zur Bekanntmachung einzureichen ist. Oertzen wusste davon aber offenbar nichts: „Sollte der JA noch nicht veröffentlicht sein, so werden wir uns mit dem Entwickler in Verbindung setzen.“

Loipfinger’s Meinung. Exporo dürfte mit einem blauen Auge davonkommen. Allerdings ist die ursprünglich viel zu optimistische Auslegung des Gesetzes bedenklich. Unklar bleibt weiterhin, ob über das Emissionsvolumen hinausgehende tatsächliche Fundingbeträge (Überzeichnungen) bei der Betrachtung der Obergrenze wirklich unberücksichtigt bleiben. Das würde Missbrauchspotenzial eröffnen. Im Falle von Exporo sollte in diesem Fall die Unschuldsvermutung gelten. Bei den Verstößen des Emittenten gegen die Rechnungslegungsvorschriften gilt das allerdings nicht. Es ist beschämend, wenn die Einhaltung dieser Vorschriften von einer Plattform nicht systematisch überprüft wird. Noch dazu, weil der Bundesverband Crowdfunding, bei dem Exporo zu den Gründungsmitgliedern zählt, sogar noch strengere Reporting-Guidelines vorgibt. Danach muss der Jahresabschluss als Bestandteil des Investoren-Reportings innerhalb von 90 Tage nach Geschäftsjahresende vorgelegt werden. Und das ist nur die Mindestanforderung. Empfohlen wird sogar eine Frist von 60 Tagen nach dem Jahresende.

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