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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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TSO-DNL Active Property II (Tranche 2018)

TSO-DNL Active Property II (Tranche 2018)

KAGB ausgenommen - z.B. operativ tätig

Investmentbeschreibung

Die Anlageobjekte der Emittentin bestehen aus Mehrheitsbeteiligungen an bestehenden und zukünftigen Tochterunternehmen und aus einer Liquiditätsreserve. Die Anlageobjekte der Tochterunternehmen bestehen aus Mehrheitsbeteiligungen an bestehenden und zukünftigen Objektgesellschaften. Die Anlageobjekte der Objektgesellschaften bestehen aus Gewerbeimmobilien im Südosten der USA. Die Objektgesellschaften haben bereits Gewerbeimmobilien erworben und entwickeln diese oder bebauen diese neu und betreiben oder vermieten diese in der Folge. Sie beabsichtigen, weitere Gewerbeimmobilien zu erwerben und zu entwickeln oder neu zu bebauen und in der Folge zu betreiben oder zu vermieten.

Einnahmequellen

Erlöse aus Vermietung und späteren Verkauf.

www.dnl-invest.com/tso-dnl-beteiligungen/aktuelle-beteiligungen/tso-dnl-active-property-ii-lp/
  • investmentcheck-Transparenzbewertung

  • Unterlagen & Information

    Der Anbieter/Emittent hat Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ein Anleger für eine qualifizierte Anlageentscheidung benötigt.
  • Auskunftsbereitschaft

    Der Anbieter/Emittent hat die an ihn gestellten Fragen ausführlich beantwortet. Seine Transparenzbereitschaft in diesem Bereich kann als sehr gut bewertet werden.
  • Prognoserechnung

    Der Anbieter/Emittent hat die Anfrage von investmentcheck.de bezüglich einer nachvollziehbaren Prognoserechnung ablehnend beantwortet. Die in den Anlegerinformationen getätigten Aussagen zu den Erfolgsaussichten sind deshalb nicht auf ihre Plausibilität überprüfbar.
  • Vertrieb

    DNL REAL INVEST AG
    Am Seestern 8
    40547 Düsseldorf
    0211-522871-0
    info@dnl-invest.de

  • Mittelverwendungskontrolleur

    SPECIALIZED TITLE SERVICES, Inc.
    6133 Peachtree Dunwoody Road, N.E.
    GA-30328 Atlanta, Georgia, USA

  • Anbieter

    TSO Europe Funds, Inc.
    1170 Peachtree Street – Suite 2000
    GA-30309 Atlanta, Georgia, USA
    001-404-8723990
    info@simpsonorg.com

  • Emittent

    TSO-DNL Active Property II, LP
    1170 Peachtree Street - Suite 2000
    GA-30309 Atlanta, Georgia, USA

Stammdaten
-

  • Investitionsart

    Immobilien International

  • Prospektherausgabe

    17.08.2018

  • Platzierungsende

    31.12.2019 (geplant)

  • Investmentstatus

    Kapitaleinwerbung läuft

  • Risikostreuung

    kein AIF nach KAGB

  • Einkunftsart

    Auslandseinkünfte Doppelbesteuerungsabkommen

  • Platzierungsvolumen

    131.250.000,00 US-Dollar

  • Gesamtinvestition

    nicht festgelegt

  • Produktinformationen

    Das Platzierungsvolumen kann bis auf 225.000.000 USD erhöht werden.

    Am 26.09.2018 wurde ein Fortführungsverkaufsprospekt von der BaFin gebilligt.

Prognostizierte Eckdaten
-

  • Anlegertyp

    Anleger

  • Mindestbeteiligung

    15.000,00 US-Dollar

  • Agio

    5,00%

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    31.12.2028

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    Vierteljährliche Ausschüttung von 2% (d.h. insgesamt 8% p.a.)

Platzierungszahlen
-

Dokumente
-

  • Bestätigung

    TSO-DNL Active Property II - Bekanntmachung Bundesanzeiger

  • Angebotsbeschreibung

    TSO-DNL Active Property II - Bewertungen nach Finanzierungsrunden

  • Verbraucherinformation

    TSO-DNL Active Property II - DSGVO Datenschutzhinweise in der Fassung vom 05.06.2018

  • Verkaufsprospekt

    TSO-DNL Active Property II - Fortführungsverkaufsprospekt Stand 26.09.2018

  • Analystenmeinung

    TSO-DNL Active Property II - G.U.B. Analyse 01.08.2018

  • VIB Vermögensanlagen-Informationsblatt

    TSO-DNL Active Property II - VIB Vermögensanlagen-Informationsblatt Stand 26.09.2018

  • Analystenmeinung

    TSO-DNL Active Property II... - DEXTRO Stabilitätsanalyse 27.10.2017

  • Analystenmeinung

    TSO-DNL Active Property II... - kmi - kapital markt intern 17.11.2017

  • Analystenmeinung

    TSO-DNL Active Property II... - Philip Nerb Wertanalysen 09.11.2017

  • Analystenmeinung

    TSO-DNL Active Property II... - SCOPE Asset Management Rating 10/2017

Presseanfragen
-

  • 16.10.2018 ▪ 26059:Presseanfrage zu Ihrer Ertragsprognose beim Angebot „TSO-DNL Active Property II (Tranche 2018)“
    • In Ihren Anlegerinformationen haben Sie konkrete Angaben zu den Ertragsaussichten gemacht, die ein Anleger bei Ihrem Angebot erwarten kann. Bekommt ein Anlageinteressierter eine nachvollziehbare Prognoserechnung über die gesamte geplante Anlagedauer, aus der die wesentlichen Einnahme- und Ausgabeströme ersichtlich sind?

      bezüglich der Fragen zur Ertragsprognose teilte mir Herr Simpson folgendes mit, welches ich Ihnen untenstehend, um keinen Übersetzungsfehler zu machen, im O-Ton weiterleite.

      He seems to be requesting an investment forecast. These forecasts at the fund level are contained in the prospectus, in the form and substance which is required by BaFin. In general we forecast an 8 % current return, as I think you know, and the longer term estimates can be seen in the prospectus numbers. I do not think it would be legally prudent to offer more than what the prospectus presents.
    • Falls ein Anlageinteressierter keine nachvollziehbare Prognoserechnung erhält: Warum legen Sie die Einnahmen- und Ausgabenströme nicht offen, die dem in Aussicht gestellten Anlageerfolg zugrunde liegen?

    • Sind Sie bereit, an Investmentcheck eine nachvollziehbare Prognoserechnung inklusive Erläuterung der Annahmen zu senden (bitte nachfolgenden Link zum Upload nutzen oder per Mail an info@investmentcheck.de senden)?

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  • 04.10.2018 ▪ 25970:Presseanfrage zu Ihrem Kapitalmarktangebot „TSO-DNL Active Property II (Tranche 2018)“
    • Fragen zu den Investitionen:

      Welche Investitionen wurden getätigt bzw. dürfen getätigt werden?

      Antwort: Es wurden sechs Anlageobjekte im Südosten der USA erworben:

      o „Parkway Center Office Buildings“
      o „Parkway Center Land Development“
      o „Preston Ridge I“
      o „6465 E Johns Crossing“
      o „Church Street“
      o „Royal Centre One“

      Weitere Ankäufe sind geplant. Bei den Anlageobjekten handelt es sich um vier Büroimmobilien, eine Landentwicklung und ein Self-Storage (in der Bauphase).
    • Welche Bedingungen an Investitionen gibt es? (z.B. Mindestrendite von Investitionen, Notwendige Drittgutachten vor einer Investition)

      Antwort:
      1) Art der Immobilie: Die Objektgesellschaften werden nach Maßgabe ihrer Gesellschaftsverträge ausschließlich in Gewerbeimmobilien investieren. Hierzu gehören insbesondere Selbstlagerzentren, Bürogebäude, Einkaufszentren, Business Center, Industrieanlagen. Ausgeschlossen sind Investitionen in Hotels, Beherbergungseinrichtungen oder Wohnimmobilien.

      2) Niedrige Bewertung und hohes Entwicklungspotenzial: Die zu erwerbenden und zu entwickelnden Gewerbeimmobilien sollen eine Unterbewertung aufweisen und daher zu eine günstigen Kaufpreis zu erwerben sein. Sie sollen ein hohes Entwicklungspotenzial haben und es soll die Möglichkeit bestehen, ihre Attraktivität für neue Mieter und Kunden sowie ihren Wert zu steigern.

      3) Laufende Einnahmen aus Betrieb oder Vermietung: Die Gewerbeimmobilien sollen ferner so entwickelt werden können, dass sie die Möglichkeit der Erwirtschaftung laufender Einnahmen aus ihrer Vermietung oder ihrem Betrieb bieten.

      4) Standort: Der Standort der Immobilien muss im Südosten der USA, insbesondere in den Staaten Georgia, Tennessee, Virginia, Florida, North Carolina und South Carolina, liegen.

      5) Jeweils nur eine Gewerbeimmobilie pro Objektgesellschaft: Die Objektgesellschaften werden jeweils nur in eine Gewerbeimmobilie investieren und diese entwickeln, vermieten und betreiben. Nach Veräußerung einer Gewerbeimmobilie können die Objektgesellschaften in eine neue Gewerbeimmobilie investieren.

      6) Starke Vertragspartner: Nach Möglichkeit sollen die Gewerbeimmobilien den Objektgesellschaften Zugang zu starken Vertragspartnern verschaffen, wie etwa bei Selbstlagerzentren die Zusammenarbeit mit CubeSmart und bei vermieteten Gebäuden die Gewinnung solventer Mieter. CubeSmart ist ein börsennotiertes, in den USA ansässiges Unternehmen, das Selbstlagerzentren betreibt und Lizenzen zum Betrieb von Selbstlagerzentren unter seinem Namen ausgibt.
    • In welcher Höhe wird zur Finanzierung der Investitionen neben dem Anlegerkapital noch weiteres Fremdkapital hinzugezogen?

      Antwort: Maximal 60 % auf Ebene der Objektgesellschaften.
    • Werden Gelder im Rahmen der Investitionen auch an mit Ihnen bzw. dem Emittenten kapitalmäßig und/oder personell verflochtene Unternehmen vergeben? Wenn ja, in welcher Höhe ist dies geplant bzw. zulässig?

      Antwort: Nein.
    • Fragen zur Wirtschaftlichkeit:

      Mit welcher Rendite (berechnet nach dem Internen Zinsfuß) können Anleger vor Steuern bei plangemäßem Verlauf rechnen?

      Antwort: Eine bestimmte Renditezusage ist für den Anleger mit dem Erwerb der Vermögensanlage nicht verbunden. Bei planmäßigem Verlauf können die Anleger mit einer Rendite von ca. 8 % - 15 % p.a. rechnen. Diese setzt sich zusammen aus einer Vorrangigen Ausschüttung (aus operativen Tätigkeiten) und anteiligen Verkaufsgewinnen. (Erklärung: Die Emittentin beabsichtigt, vierteljährlich eine Ausschüttung in Höhe von 2 % (d.h. insgesamt 8 % p.a.) auf den jeweiligen Saldo der Nettokapitaleinlage des Anlegers vorzunehmen („vorrangige Ausschüttungen“). Die vorrangigen Ausschüttungen werden aus dem von der Emittentin erzielten Netto-Cashflow geleistet. Dieser wird wie folgt ausgeschüttet. Erstens (anteilmäßig entsprechend der jeweiligen LP-Anteile) an die Gesellschafter, bis sich ihre jeweilige nicht ausbezahlte Vorzugsrendite (8 % p.a.) auf null reduziert hat; zweitens an die Gesellschafter (anteilmäßig entsprechend ihrer jeweiligen Anteile), bis sich ihre jeweilige Nettokapitaleinlage auf null reduziert hat; und drittens 85 % (fünfundachtzig Prozent) an die Limited Partner, (anteilmäßig entsprechend ihrer jeweiligen Anteile) und 15 % (fünfzehn Prozent) an den General Partner.)
    • Welche Rendite ist aus den Investitionen notwendig, um die in Aussicht gestellte Anlegerrendite zu erwirtschaften?

      Antwort: Auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft muss das Portfolio ca. 10 % pro Jahr an Cash Flow generieren. (Anmerkung: Es ist wichtig zu verstehen, dass die Ausschüttungen auf Cash Flow Basis erfolgen, und nicht auf „Bilanzgewinnen (accounting earnings). Cash Flow übersteigt Bilanzgewinne aufgrund von Abschreibungen und anderer Pauschalen wie sie z.B. für Steuerangelegenheiten gelten)
    • Sonstige Themen:

      Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?

      Antwort: Die Unternehmensbeteiligungen als Limited Partner an der TSO-DNL Active Property II, LP werden als Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz vertrieben. Für den Vertrieb der TSO-DNL Active Property II, LP benötigt der Vertriebspartner zwingend die Erlaubnis nach § 34f Abs. 1 Nr. 3 GewO oder die Erlaubnis nach §32 KWG. Freie Finanz- und Vermögensberater sowie einige Vertriebs-Pools sind der generelle Vertriebsweg.
    • Gibt es einen Anlegerbeirat oder ein ähnliches Gremium bzw. wird es ein solches geben? Wer bestimmt die Mitglieder in diesem Gremium? Über welche besonderen Rechte verfügt dieses Gremium?

      Antwort: Die Emittentin verfügt über keinen Vorstand und keine Aufsichtsgremien. Sie kann einen Beirat bilden, ein solcher ist zum Zeitpunkt 12. Oktober 2018 aber nicht gewählt.
    • Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot?

      Antwort: Siehe Anhang
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