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Marktanalyse Publikums-AIF 2018
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ProReal Deutschland 6

ProReal Deutschland 6

nachrangige Schuldverschreibung

Investmentbeschreibung

Die Anlageobjekte 1. Ordnung der Emittentin sind die unmittelbaren Beteiligungs- und/oder Finanzierungsverträge, die die Emittentin jeweils einzugehen plant, sowie die Anlage einer Liquitätsreserve. Die Anlageobjekte 2. Ordnung und ggf. späterer Ordnung der Emittentin sind die Immobilienprojekte der jeweiligen Vertragspartner. Da die Anlageobjekte zum Zeitpunkt der Projektaufstellung noch nicht feststehen, können Sie nicht näher beschrieben werden.

Einnahmequellen

Erlöse aus der Verwertung der Projektentwicklungen bzw. Immobilienprojekte.

www.onegroup.ag
  • investmentcheck-Transparenzbewertung

  • Unterlagen & Information

    Der Anbieter/Emittent hat Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ein Anleger für eine qualifizierte Anlageentscheidung benötigt.
  • Auskunftsbereitschaft

    Der Anbieter/Emittent hat die an ihn gestellten Fragen ausführlich beantwortet. Seine Transparenzbereitschaft in diesem Bereich kann als sehr gut bewertet werden.
  • Anlegerverwaltung

    HIT Hanseatische Service Treuhand GmbH
    Bei dem Neuen Krahn 2
    20457 Hamburg
    040-7560118-0
    info@hit-treuhand.de

  • Konzernmutter

    ISARIA Wohnbau AG
    Leopoldstraße 8
    80802 München
    089-389984-0
    info@isaria.ag

  • Mittelverwendungskontrolleur

    nbs partners audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
    Valentinskamp 70
    20355 Hamburg
    040-441960-01
    kontakt@nbs-partners.de

  • Konzernmutter

    One Group GmbH
    Bernhard-Nocht-Straße 99
    20359 Hamburg
    040-6966669-0
    info@onegroup.ag

  • Emittent

    ProReal Deutschland 6 GmbH
    Bernhard-Nocht-Straße 99
    20359 Hamburg
    040-6966669-0
    info@onegroup.ag

Stammdaten
-

  • Investitionsart

    Immobilien Inland

  • Prospektherausgabe

    23.03.2018

  • Platzierungsende

    31.12.2018 (geplant)

  • Investmentstatus

    Kapitaleinwerbung läuft

  • Risikostreuung

    kein AIF nach KAGB

  • Einkunftsart

    Kapitalvermögen

  • Platzierungsvolumen

    51.750.000,00 Euro

  • Gesamtinvestition

    51.775.000,00 Euro

  • Produktinformationen

Prognostizierte Eckdaten
-

  • Anlegertyp

    Gläubiger

  • Mindestbeteiligung

    10.000,00 Euro

  • Agio

    3,50%

  • Einzahlungsvariante

    Einmalzahlung nach Beitritt

  • geplante Anlagedauer

    31.12.2021

  • in Aussicht gestellter Anlageerfolg

    3,00 % p.a. bis 31.12.2018
    6,00 % p.a. ab 01.01.2019

Platzierungszahlen
-

Dokumente
-

  • Bestätigung

    ProReal Deutschland 6 - Bekanntmachung Bundesanzeiger

  • Angebotsbeschreibung

    ProReal Deutschland 6 - Das Investitionsangebot auf einen Blick

  • Beitrittsvertrag - Zeichnungsunterlagen

    ProReal Deutschland 6 - Freistellungsauftrag für Kapitalerträge

  • Produktbroschüre

    ProReal Deutschland 6 - Kurzbroschüre

  • Beitrittsvertrag - Zeichnungsunterlagen

    ProReal Deutschland 6 - PostIdent-Verfahren

  • Produktflyer

    ProReal Deutschland 6 - Produktflyer

  • Verkaufsprospekt

    ProReal Deutschland 6 - Verkaufsprospekt und VIB

  • Beitrittsvertrag - Zeichnungsunterlagen

    ProReal Deutschland 6 - Zeichnungerklärung und VIB

Presseanfragen
-

  • 10.04.2018 ▪ 25022:Presseanfrage zu Ihrem Kapitalmarktangebot „ProReal Deutschland 6“
    • Fragen zum Emittenten und dessen Liquiditätsmanagement:

      Wie viele Mitarbeiter sind derzeit beim Emittenten beschäftigt (Teilzeitkräfte bitte in Vollzeitstellen umrechnen)? Wann wurde der Emittent gegründet?

      Die Emittentin (ProReal Deutschland 6 GmbH) ist eine hundertprozentige Konzerntochter der One Group GmbH sowie der ISARIA Wohnbau AG (vgl. Punkt 2.4 „Organigramm“ im Verkaufsprospekt auf Seite 11) und als sog. SPV bzw. Emittentin der Vermögensanlage gegründet. Es sind vor diesem Hintergrund bei der Emittentin keine Mitarbeiter angestellt. Innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns sind 73 Mitarbeiter beschäftigt, davon sind 10 Mitarbeiter bei der One Group GmbH angestellt (s. Geschäftsbericht der ISARIA Wohnbau AG per 31.12.2017; Seite 44). Die Emittentin (ProReal Deutschland 6 GmbH) wurde am 12.09.2017 gegründet (vgl. u. a. Punkt 6.6 „Angaben zur Emittentin“ im Verkaufsprospekt auf Seite 47). Die ProReal Deutschland 6 GmbH ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der One Group GmbH, die 2009 gegründet wurde. Die One Group GmbH wiederum ist seit 2013 eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der ISARIA Wohnbau AG, welche 1994 gegründet wurde.
    • Wie ist aktuell die Eigenkapital/Fremdkapital-Relation und wie wird diese voraussichtlich nach Abschluss der Kapitaleinwerbung aussehen?

      Neben dem Stammkapital wird die Emittentin ausschließlich über die Begebung der Namensschuldverschreibungen in Höhe von plangemäß EUR 50 Mio. (entsprechend des Investitions- und Finanzierungsplans; s. Seite 12 im Verkaufsprospekt) kapitalisiert. Die Emittentin hat sich gemäß ihren Namensschuldverschreibungsbedingungen zudem verpflichtet, kein weiteres Fremdkapital aufzunehmen (vgl. Seite 78 im Verkaufsprospekt unter § 12.3).
    • Gibt es neben dem mit diesem Anlageangebot einzusammelndem Nachrangkapital bereits in der Vergangenheit bei Investoren platziertes sogenanntes wirtschaftliches Eigenkapital? Wenn ja, in welcher Höhe? Wenn ja, wann sind welche Beträge an Investoren zurückzuzahlen bzw. können Investoren erstmals welche Gesamtbeträge kündigen?

      In der Vergangenheit wurden mit fünf Produkten aus der ProReal Deutschland Serie insgesamt über EUR 230 Mio. Kapital eingeworben. Davon wurden mit der vollständigen Rückführung der ProReal Deutschland Fonds 1, 2 und 3 bereits EUR 110,5 Mio. an die Anleger zurückgezahlt. Der ProReal Deutschland Fonds 4 sowie der ProReal Deutschland 5 laufen mit insgesamt über EUR 120 Mio. plangemäß.
    • Wie hoch ist plangemäß die Quote von Eigenkapital, das im Insolvenzfall noch nach den Anlegern bedient werden würde, in Relation zum gesamten Nachrangkapital von Anlegern (evtl. kumuliert mit bereits in der Vergangenheit eingesammeltem nachrangigem Anlegerkapital)?

      Die Emittentin darf grundsätzlich kein weiteres Fremdkapital aufnehmen. Die Aufnahme von Fremdkapital ist nur zulässig, sofern es sich um Bankdarlehen oder Darlehen von unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschaftern handelt und dieses weitere Fremdkapital der Bedienung von Ansprüchen der Anleger auf die Rückzahlung der Namensschuldverschreibungen dient. Auf Zielebene der Projekte stellen die Investitionen i. d. R. Mezzanine-Kapital dar. Der Projektgewinn und das eingebrachte Eigenkapital des Entwicklers fungieren daher grundsätzlich vor den Investitionen der Emittentin als „Puffer“. Jedes Projekt stellt sich in der konkreten Ausfinanzierung unterschiedlich dar. Hier ist ggf. auch ein Blick in den ISARIA Geschäftsbericht zu richten: Das Eigenkapital der ISARIA Wohnbau AG ist in der Regel vollständig in den einzelnen Projekten investiert – je nach Projekt- und Finanzierungsstatus zu unterschiedlichen Anteilen. Daher kann die Betrachtung der Relation zwischen der Eigenkapitalquote und den Anlegergeldern nur sinnvoll auf Konzernebene angestellt werden. Der Blick in das Zahlenwerk des Konzernabschlusses zum 31.12.2017 ist also der Richtige: Hier ergibt sich ein Verhältnis von Eigenmitteln (ISARIA EK per 31.12.2017) zu den kumulierten Anlegergeldern der ProReal Deutschland Serie (ProReal Deutschland Fonds 3 + 4 + ProReal Deutschland 5 per 31.12.2017) ein Quotient von 0,53 (EUR 84 Mio. EK = 35 % : EUR 157 Mio. ProReal Gelder = 65 %). Nach Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 3 beläuft sich das eingeworbene Nachrangkapital auf ca. EUR 120 Mio. (ProReal Deutschland Fonds 4 + ProReal Deutschland 5, Stand heute). Bei weitgehend unverändertem Eigenkapital (EUR 84 Mio.) ergibt sich ein Quotient von 0,70 (EUR 84 Mio. EK = 41 % : EUR 120 Mio. ProReal-Gelder = 59 %).
    • Fragen zur rechtlichen Stellung eines Anlegers:

      Verfügen die Anleger über Informations- und Kontrollrechte? Ist beispielsweise eine Einsicht in Geschäftsunterlagen möglich? Können Anleger an einer Gesellschafterversammlung o.ä. teilnehmen? Erhalten Investoren auf Wunsch einen vollständigen Jahresabschluss? Gibt es ein Testat und kann der Bericht angefordert werden?

      Die Namensschuldverschreibungen begründen ausschließlich schuldrechtliche Verpflichtungen der Emittentin. Sie gewähren Gläubigerrechte (insb. Verzinsung und Rückzahlung), die keine Gesellschafterrechte beinhalten (hundertprozentige Gesellschafterin der Emittentin ist die One Group GmbH). Die Emittentin ist verpflichtet ihren Jahresabschluss gemäß § 26 Abs.1 VermAnlG nach Ablauf des sechsten Monats des dem Abschlussstichtags nachfolgenden Geschäftsjahres offenzulegen. Dieser ist insofern jederzeit öffentlich zugänglich. Zudem ist die Emittentin verpflichtet, den letzten veröffentlichten Jahresabschluss und den Lagebericht jederzeit zur kostenlosen Ausgabe bereitzuhalten. Es besteht nach § 25 VermAnlG zudem eine Prüfungspflicht.
    • Welche Möglichkeiten gibt es für den Emittenten, vorrangig zu bedienendes Fremdkapital auszubauen? Gibt es beispielsweise dafür definierte Grenzen im Rahmen der Investitionen? Welche Möglichkeiten haben die stimmberechtigten Vollgesellschafter, die rechtlichen Regeln zu ändern (z.B. Gesellschaftsvertrag, Satzung, Kapitalüberlassungsvertrag oder sonstige relevante Verträge)? Wenn ja, für welche? Bedarf es dafür einer Zustimmung der Anleger bzw. haben sie ein Vetorecht? Wenn ja, mit welchem Quorum?

      Die Aufnahme von weiterem Fremdkapital ist grundsätzlich nicht zulässig. Die formale Änderung der genannten Verträge ist rechtlich mit einer qualifizierten Mehrheit der Gesellschafterstimmen von 75 % möglich. Eine Änderung der Satzung und/oder der Bedingungen der Namensschuldverschreibung ist dennoch aus mehreren Gründen nicht vorgesehen. Zum einen begründet die Änderung eine Nachtragspflicht gegenüber der BaFin und führt damit ggf. zu Reputationsthemen im gesamten Konzern. Es besteht ferner die Gefahr, dass sich z. B. die Tätigkeit der Emittentin derart veränderte, dass sie ein Investmentvermögen im Sinne des KAGB darstellte, sodass die BaFin Maßnahmen nach § 15 ergreifen und insb. die Rückabwicklung der Geschäfte anordnen könnte. In Bezug auf eine mögliche Änderung der Verpflichtung, kein weiteres Fremdkapital aufzunehmen, muss ergänzend darauf hingewiesen werden, dass u. a. eine bankenseitige Fremdfinanzierung der Emittentin in der Praxis überhaupt nicht möglich ist und allein vor diesem Hintergrund eine Änderung nicht gewollt ist bzw. sinnvoll erscheint.
    • Sonstige Themen:

      Welche Initialkosten fallen durch die Einwerbung des Anlegerkapitals an? Wie hoch sind die laufenden Kosten, die durch die Einwerbung des Anlegerkapitals voraussichtlich anfallen?

      Insgesamt fallen ausschließlich in Abhängigkeit vom Platzierungsergebnis variable Initialkosten von 11,4 % des Anlegerkapitals an. Bei plangemäßen EUR 50 Mio. entspricht dies EUR 5,701 Mio., davon alleine EUR 4,250 Mio. für Vertriebsprovisionen; das entspricht 8,5 %. Gemäß MiFID II-konformer Darstellung belaufen sich die laufenden Kosten auf 1,66% p.a.
    • Über welche Vertriebswege wird Ihre Kapitalanlage platziert? Welche Vertriebserlaubnis liegt der Kapitalanlage zugrunde?

      Die Vermögensanlage als Retail-Produkt wird im Wesentlichen über den freien Vertrieb platziert (Pools, Haftungsdächer, einige Banken etc.). Für die Vermögensanlage liegt uns Seitens der BaFin eine Billigung gem. § 8 Abs. 1 VermAnlG vor. Vertriebspartner benötigen eine Vertriebserlaubnis nach § 34f Abs. 1 S.1 Nr.3 GewO.
    • Gibt es zu Ihrem Kapitalanlageangebot bereits Einschätzungen von Analysten oder der Fachpresse? Wie bewerten diese Ihr Angebot? Gibt es von unabhängigen Agenturen Bonitätseinschätzungen zum Emittenten? Wenn ja, von wem und wie sind diese ausgefallen?

      Es kann jederzeit ein IDW Prospektgutachten angefordert werden, dass von der Kanzlei RP Asset Finance, München erstellt wurde. Sofern Sie die entsprechende Auskunftsvereinbarung wünschen, sprechen Sie uns jederzeit an. Diese ist grundsätzlich positiv bzw. nicht negativ. Externe Analysen stehen zum derzeitigen Stand noch nicht zur Verfügung. Externe Prüfprozesse und Plausibilitätsprüfungen z. B. von Haftungsdächern unterstützen wir natürlich vollumfänglich. Von der Emittentin als SPV liegt keine Bonitätseinschätzung vor. Zur Einschätzung der Bonität der Unternehmensgruppe kann jedoch der kürzlich veröffentlichte Geschäftsbericht der Konzernmuttergesellschaft (ISARIA Wohnbau AG) herangezogen werden.
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